關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的幾點(diǎn)思考

沈陽(yáng)市興和房屋開發(fā)有限公司 高秀麗

簡(jiǎn)單的講，土地增值稅是對(duì)土地以及土地上的建筑物為征稅對(duì)象來進(jìn)行稅務(wù)征收的，征收的過程中以相關(guān)的增值額為基稅，按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，主要包括預(yù)征收和工程結(jié)束后的清算，而且清算階段的稅務(wù)征收所占的比例是很大的，然而日益復(fù)雜化、多樣化的工程項(xiàng)目給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作提出了更高的要求，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作是相關(guān)工作人員一直努力的方向和目標(biāo)，所以本文就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的過程進(jìn)行了分析，探究了其中存在的問題和不足，進(jìn)一步提出了切實(shí)可行的解決措施，并進(jìn)行了實(shí)證研究，以期能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的工作效率和工作質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程分析

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作主要分為清算前的準(zhǔn)備、相關(guān)項(xiàng)目涉及到金額的計(jì)算、土地增值稅的審核簽證以及土地增值稅的申請(qǐng)清算幾個(gè)主要的部分，具體內(nèi)容如下所述：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算工作前需要做好收集和整理相關(guān)項(xiàng)目所涉及到的發(fā)票、憑證、合同等與收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料的準(zhǔn)備工作。

第二，要充分的把握即將進(jìn)行土地增值稅清算的房源的整體分布信息，了解所建設(shè)房源的目的，即是用于銷售還是用于投資或者是企業(yè)內(nèi)部的使用，此外，還要全面掌握和計(jì)算相關(guān)項(xiàng)目的全部收入額和全部的成本費(fèi)用金額，為土地增值稅的清算工作的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。

第三，根據(jù)既定的187 號(hào)、220 號(hào)文件要求確定和計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。

第四，確定房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收的方法，包括兩種，一種是按照核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值稅和增值率，在確定了相關(guān)的稅率后，再按面積分別計(jì)算增值額，計(jì)算土地增值稅；第二種就是先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算相關(guān)的增值稅，在實(shí)際使用中，要按照相關(guān)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)際需求來選擇計(jì)算的方法。

第五，進(jìn)入審核鑒證環(huán)節(jié)，由稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)依照《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》來鑒證土地增值稅清算工作并且要出具《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》來做根本的依據(jù)。

第六，進(jìn)入清算工作的實(shí)際操作環(huán)節(jié)，如果是自行清算，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以在完成上述環(huán)節(jié)之后進(jìn)行清算工作，而如果是要求清算就需要稅務(wù)機(jī)關(guān)在下發(fā)相關(guān)的書面通知后才進(jìn)行清算工作。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作面臨的困難

隨著《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》等相關(guān)制度規(guī)范的完善和發(fā)展，使得我國(guó)房地產(chǎn)土地增值稅清算工作變得更加規(guī)范和嚴(yán)格，并且有了相關(guān)的法律依據(jù)，但是就目前情況來看，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和發(fā)展以及相關(guān)項(xiàng)目的不斷復(fù)雜化使得清算工作需要不斷的優(yōu)化和完善，所以在土地增值稅清算工作中也面臨著一些困難，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

(一)對(duì)計(jì)算工作提出了更高的要求

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身就是一個(gè)復(fù)雜多樣的工程，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)需要涉及到收入總額、扣除總額以及應(yīng)納稅額等，再加之房地產(chǎn)較長(zhǎng)的開發(fā)周期和較多的投資活動(dòng)以及其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使得相關(guān)部門在進(jìn)行資料收集、核算以及計(jì)算過程中需要更加精確和嚴(yán)格的計(jì)算方法，計(jì)算工作的難度在不斷增加，給相關(guān)的工作人員提出了更高的要求。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的難度在不斷增加

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益在不斷的擴(kuò)大自身的規(guī)模，同時(shí)也在改變著自己的經(jīng)營(yíng)模式，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過臨時(shí)合作的方式來加快相關(guān)項(xiàng)目的開展和運(yùn)作，所以在這個(gè)過程中就會(huì)造成企業(yè)賬目混亂，在繳納土地增值稅時(shí)企業(yè)的投資者已經(jīng)解散等問題，進(jìn)而大大增加了房地產(chǎn)土地增值稅的清算工作的難度和壓力。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的公正性受到影響

通過相關(guān)的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)不及時(shí)結(jié)算的現(xiàn)象，即對(duì)當(dāng)期銷售的房款以及預(yù)收的房款沒有及時(shí)的進(jìn)行結(jié)算；其次，還存在不申報(bào)銷售收入私自售房的現(xiàn)象；此外，還存在故意降低房?jī)r(jià)，減少房地產(chǎn)稅基總額的現(xiàn)象，這些現(xiàn)象的存在在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的公正性。

三、解決房地產(chǎn)土地增值稅清算工作中存在問題的措施

通過上述對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)土地增值稅清算工作中存在問題的分析和研究發(fā)現(xiàn)，上述問題的存在在很大程度上影響了清算工作的質(zhì)量的績(jī)效，也在一定程度上影響了國(guó)家的財(cái)政收入，所以筆者根據(jù)多年的工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)的調(diào)查研究總結(jié)出以下幾點(diǎn)切實(shí)可行的措施。

(一)優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的關(guān)鍵就是提高清算工作的準(zhǔn)確性，這就要求相關(guān)的部門要掌握清算對(duì)象的整體房源分布，嚴(yán)格按照既定的規(guī)范法則來清算相關(guān)的項(xiàng)目，對(duì)于在土地增值稅清算時(shí)未銷售的房地產(chǎn)，清算后銷售或轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積加上營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算，繳納相應(yīng)的土地增值稅。

(二)嚴(yán)格相關(guān)地產(chǎn)的納稅范圍

嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納范圍能夠有效的避免由于人為因素造成的不繳納相關(guān)的土地增值稅的現(xiàn)象，對(duì)于用于職工福利方面的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移工作后，也需要按照187號(hào)等相關(guān)文件的規(guī)定來繳納相關(guān)的土地增值稅。

(三)嚴(yán)格成本費(fèi)用的分?jǐn)偣ぷ?/h3>

嚴(yán)格成本費(fèi)用的分?jǐn)偣ぷ饕材軌蛟谝欢ǔ潭壬暇徑舛惪盍魇У默F(xiàn)象，這就要求相關(guān)的工作人員在進(jìn)行土地增值稅清算工作時(shí)，要嚴(yán)格的按照建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t來計(jì)算，在遵循準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本金額與取得收入相配比的分?jǐn)傇瓌t分?jǐn)偝杀?，這樣一來能夠在很大程度上避免故意混淆分?jǐn)偝杀镜默F(xiàn)象，進(jìn)而達(dá)到緩解稅款流失的目的。

四、實(shí)證研究

(一)論點(diǎn)

不同的計(jì)算扣除方法對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算工作的影響不同

(二)公式

開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息支出＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%

開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%

(三)結(jié)論

兩種計(jì)算扣除的方法對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅清算工作的影響不同，并且第二種計(jì)算扣除方法優(yōu)于第一種，既利于基層稅務(wù)機(jī)關(guān)具體操作，又保證了稅收政策執(zhí)行的一致性，所以說，第二種計(jì)算扣除方法逐漸成為現(xiàn)階段相關(guān)部門在對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅進(jìn)行清算時(shí)所常用的方法。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，在實(shí)際操作和運(yùn)行的過程中，面臨著很多的問題和困難，所以如何有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的工作效率和工作質(zhì)量逐漸成為了相關(guān)工作人員重點(diǎn)研究和關(guān)注的問題之一，也是需要相關(guān)工作人員不斷努力的方向和目標(biāo)，只有這樣，才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，還能在一定程度上增加我國(guó)政府的財(cái)政收入，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和生活水平的提高都有著一定的促進(jìn)作用。

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[2]畢雪超.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算要點(diǎn)研究[J].中國(guó)市場(chǎng),2015