江蘇中吳置業(yè)有限公司 龔金鳳
房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房提到開發(fā)經(jīng)營及相關(guān)服務(wù)活動的組織單位,其通常情況下是自主經(jīng)營且并獨立核算的狀態(tài),并以營利為基本目的。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營過程中具有如下一些特點:首先,經(jīng)營對象具有不可移動性,這將地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況與周圍環(huán)境緊密聯(lián)系在了一起;其次,經(jīng)營活動資金具有密集性,房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)經(jīng)營活動需要投入大量的資金,甚至和金融業(yè)息息相關(guān);最后,經(jīng)營業(yè)務(wù)具有服務(wù)性,地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動內(nèi)容包括了土地開發(fā)、房屋出售及物業(yè)管理等,具有較為明顯的服務(wù)性特性。
近年來,社會經(jīng)濟的高速發(fā)展推動了城市化進程的速度,這給房地產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的發(fā)機遇,但上漲過快的房價也引起了社會各界的上漲高度重視。行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出以下趨勢:第一,兩極分化和集中化在行業(yè)中突顯;第二,國家加大了宏觀調(diào)控力度;第三,獲取土地及房屋開發(fā)的難度加大。
首先,內(nèi)部控制是重要的現(xiàn)代化管理方法,建立內(nèi)部控制制度是企業(yè)管理過程中的客觀需求;其次,加強內(nèi)部控制有利于房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險,這對于企業(yè)適應(yīng)嚴(yán)峻形勢的內(nèi)外部環(huán)境變化,幫助企業(yè)在困境中度過危機是具有現(xiàn)實意義的。
企業(yè)必須有良好的內(nèi)部環(huán)境才能保證相關(guān)制度在內(nèi)部有效的執(zhí)行,否則制度條款就可能被高高的掛在墻上,發(fā)揮不出其應(yīng)有的效力。從目前情況來看,我國地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱,具體表現(xiàn)為:第一,企業(yè)管理者對內(nèi)部控制不夠重視,企業(yè)成本控制、風(fēng)險管理等工作的開展缺乏推動力,最終影響了企業(yè)目標(biāo)的達成;第二,沒有建立起適合自己的企業(yè)文化,內(nèi)部員工的綜合素質(zhì)也有待提高,人是企業(yè)發(fā)展的第一要素,人也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的導(dǎo)火索,如果企業(yè)員工在專業(yè)能力或職業(yè)道德上存在較大的缺陷,地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作便很難成功;第三,權(quán)力和職責(zé)分配不科學(xué),部分地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)沒有實現(xiàn)分離,權(quán)力高度集中在某一個人的手中,忽視了制衡機制的作用,部分崗位權(quán)責(zé)不明確,流于形式。
地產(chǎn)企業(yè)員工利用工作之便,損公肥私、侵占公司資產(chǎn)等惡性事件屢見不鮮,這與地產(chǎn)企業(yè)沒有內(nèi)部控制制度,或些制度沒有得到有效的執(zhí)行有直接關(guān)系,一些企業(yè)的內(nèi)部控制制度只是表面文章,在真正遇到具體問題時,完全沒有嚴(yán)肅性與剛性,獎懲不明的狀態(tài)使員工不滿、經(jīng)營管理也陷入了混亂之中,內(nèi)控活動執(zhí)行過程存在的主要問題表現(xiàn)為:第一,部分地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程過于分散,業(yè)務(wù)間失去了關(guān)聯(lián)性;第二,資金呈現(xiàn)區(qū)域運作狀態(tài);第三,預(yù)算管理體系不完善。
在網(wǎng)絡(luò)信息化時代,人們的生活、企業(yè)的管理都發(fā)生了巨變,信息和溝通在企業(yè)管理中顯得尤為重要。目前地產(chǎn)企業(yè)缺乏業(yè)務(wù)流程支撐系統(tǒng),各部門之間溝通協(xié)調(diào)不及時,企業(yè)政策的貫徹實施無法保證,信息與溝通不暢具體表現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)與職員間員工缺乏交流渠道,同時也缺少業(yè)務(wù)流程信息系統(tǒng)。
內(nèi)部監(jiān)督是房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理順利開展的基礎(chǔ)保障,從實際工作情況來看,我國很多地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制存在問題,內(nèi)部審計部門工作沒有獨立性,也不能和外部監(jiān)督形成呼應(yīng),內(nèi)部監(jiān)督乏力可概括為:第一,內(nèi)部監(jiān)督在保證資產(chǎn)安全及經(jīng)營效率方面存在不足;第二,一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計流于形式;第三,內(nèi)、外部監(jiān)督之間沒有形成合力。
內(nèi)部控制環(huán)境的改善應(yīng)該從樹立管理層的現(xiàn)代管理理念和加強員工的專業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)兩方面入手,在提升管理意識方面要正確認識風(fēng)險本質(zhì)、用積極的態(tài)度對待企業(yè)風(fēng)險、將風(fēng)險意識融入到企業(yè)文化建設(shè)全過程;在提升員工素質(zhì)方面要定期對員工進行培訓(xùn),全員樹立正確的價值觀和道德觀。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的業(yè)務(wù)特點建立起合理的業(yè)務(wù)流程,實現(xiàn)各業(yè)務(wù)間的有機結(jié)合,強化業(yè)務(wù)風(fēng)險控制。地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化要重點應(yīng)放在招投標(biāo)控制、合同管理控制、客戶關(guān)系控制、銷售全過程控制等幾個方面。
順暢的信息溝通是保證控制活動效果的重要手段,地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)疏通信息溝通渠道,充分利用ERP、OFFICE等現(xiàn)代企業(yè)管理信息系統(tǒng),確保信息能夠被準(zhǔn)確的識別、及時的傳遞,信息使用者可以及時的接收信息并建立互動關(guān)系。從實際工作情況來看,大中型企業(yè)最常用的是ERP系統(tǒng),它能夠?qū)⑵髽I(yè)整體生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)串聯(lián),實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化及業(yè)務(wù)流程合理化,最大程度的降低人為因素對內(nèi)部控制的影響。
內(nèi)部審計是一種企業(yè)自我審視行為,也是企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身控制漏洞并消除風(fēng)險隱患的工具。房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部審計監(jiān)督要從幾方面入手:首先,確立內(nèi)審部門的地位,保證其工作開展具有獨立性;其次,要提升審計人員的專業(yè)能力和職業(yè)道德,保證工作開展公平公正;最后,房地產(chǎn)企業(yè)要促使外部審計和內(nèi)部審計形成合力,并不斷完善內(nèi)部控制制度。
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