兩房春秋

文|老馬

兩房春秋

文|老馬

蕭條帶來四不像

2008全球金融風(fēng)暴后，國人通過媒體的頻繁提起認(rèn)識(shí)了“兩房”，一個(gè)叫房利美Fannie Mae（聯(lián)邦國民房屋貸款協(xié)會(huì)）、一個(gè)叫房地美Freddie Mac（聯(lián)邦住房貸款抵押公司），顧名思義是為美國公民購置住宅房產(chǎn)服務(wù)的，服務(wù)方式是提供貸款擔(dān)保。

在高度自由化的美國經(jīng)濟(jì)中，兩房長期以來卻是“四不像”，既不是完全的私有化企業(yè)，也不是完全的國有化機(jī)構(gòu)。歐洲的業(yè)界和經(jīng)濟(jì)學(xué)界認(rèn)為，在全球資本主義的心臟存在這樣的機(jī)構(gòu)而且市場體量巨大是一個(gè)悖論。

兩房的誕生有頗為特殊的背景：1938年以美國為首的資本主義世界“大蕭條”（ Great Depression）時(shí)期催生了房利美。

美國大蕭條時(shí)期有大量按揭購房者還不起銀行貸款，一旦斷供按揭，銀行手中會(huì)留下壞賬抵押物房屋，貸款風(fēng)險(xiǎn)很大，故銀行不愿意為潛在買房者提供按揭貸款。

房地產(chǎn)市場一直是美國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一（哪怕在美國制造業(yè)或金融業(yè)在全球雄踞冠首的時(shí)代也是如此，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)如今仍然是衡量美國宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的關(guān)鍵參數(shù)）金融業(yè)不積極支持房屋消費(fèi)，將拖延美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程。

時(shí)任美國總統(tǒng)的羅斯福被認(rèn)為對扭轉(zhuǎn)大蕭條經(jīng)濟(jì)有巨大貢獻(xiàn)，房利美就是其杰作，1938年美國聯(lián)邦政府創(chuàng)設(shè)了房利美，構(gòu)想是：由聯(lián)邦政府為銀行提供資金，銀行再向民眾提供購房貸款，滿足“居者有其屋”的社會(huì)普遍需求。

房利美的運(yùn)作方式并非直接向銀行注資，而是為銀行的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)提供擔(dān)保，房利美負(fù)責(zé)從房貸發(fā)放銀行買入其抵押債權(quán)，經(jīng)過打包轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y債券出售給債券投資人，銀行得到資金并且轉(zhuǎn)移了違約負(fù)擔(dān)，房利美接收房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)，債券投資人分擔(dān)債券利率風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)界也將房利美視為新型債券中介機(jī)構(gòu)，它成功地拉動(dòng)了美國的住房市場增長，解決了很大一部分美國民眾擁有自主住宅的需求。房利美是作為聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)創(chuàng)立的，資金來自政府撥款，然后再通過房貸債券化輸送給私有銀行，銀行給購房者提供房貸。

自此，“政府背景”就成為房利美的標(biāo)志，這個(gè)標(biāo)志的信用度幾乎是“無限”的，除非政府（國家）破產(chǎn)。

運(yùn)行30年后，房利美這種完全國有的貸款資金供應(yīng)模式在美國日益自由化的資本主義中在理論和實(shí)踐上被認(rèn)為有改革必要，1968年，時(shí)任美國總統(tǒng)的林頓.約翰遜Lyndon Johnson主導(dǎo)，用一種新制式改造房利美，所謂“政府贊助”的私有化股份制企業(yè)GSE。還有一個(gè)設(shè)計(jì)是引入競爭機(jī)制，1970年發(fā)起成立另外一個(gè)私有股份制公司房地美，與房利美一起承擔(dān)相同的公共和市場職能。

因“政府贊助”和房利美的“胎記”，市場和業(yè)界還是為兩房打上了政府（準(zhǔn)確說是美國財(cái)政部）的烙印，自此兩個(gè)非國非私、似國似私的四不像在美國房地產(chǎn)業(yè)+金融業(yè)大行其道數(shù)十年。

有西方媒體將兩房的存在斥為“荒謬”，認(rèn)為美國政府應(yīng)該是自由資本主義原則的堅(jiān)定貫徹者，兩房的準(zhǔn)私有化結(jié)構(gòu)顛覆了本來的市場規(guī)則。

不可否認(rèn)的是，兩房的存在對美國住房市場的繁榮和資本價(jià)格不斷走高的消費(fèi)時(shí)代功不可沒。21世紀(jì)初，美國房價(jià)5年內(nèi)上漲了60%。

2006年一季度，美國房價(jià)的增長速度是年化13%～14%。是年，美國房地產(chǎn)總價(jià)值平均到每個(gè)公民，相當(dāng)于人均公民所得的200%，10年間這個(gè)比重升高40%。引起關(guān)注的另外一個(gè)數(shù)據(jù)是當(dāng)時(shí)住房價(jià)值中的按揭占比達(dá)61%，也即在當(dāng)時(shí)的美國人擁有的私人住房中一大半在理論上是銀行資產(chǎn)，從2006年前推10年，這個(gè)占比僅為50%左右，再往前的1960年代這個(gè)占比僅為20%左右。

時(shí)任美聯(lián)儲(chǔ)主席的格林斯潘認(rèn)為，2000年以后的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)繁榮、消費(fèi)主義盛行、個(gè)人資產(chǎn)價(jià)格上升與房地產(chǎn)繁榮有莫大的關(guān)聯(lián)。

有人甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)繁榮帶來的資產(chǎn)價(jià)格飆升，對小布什贏得2004年大選功不可沒，之前的任何一位美國總統(tǒng)任期內(nèi)，住房價(jià)格的漲幅都不如小布什時(shí)期。比如羅納德.里根時(shí)期住房價(jià)格上漲24%已經(jīng)很耀眼，小布什第一任任期的35%則破了里根時(shí)期的記錄。

而格林斯潘本人也因?yàn)榉績r(jià)高升備受贊許，媒體認(rèn)為，格林斯潘的貨幣政策帶給住房市場的繁榮，為美國人獲得5萬億美元的資本所得至關(guān)重要。

在美國住房市場一片高升的場景背后，兩房的存在和作用是關(guān)鍵之一。金融風(fēng)暴后有媒體曾經(jīng)調(diào)侃，當(dāng)時(shí)美國連流浪漢都“買得起”住宅，因?yàn)橘I房的錢來得“太容易”，實(shí)際上是兩房改變了美國人住房貸款的游戲規(guī)則。

這種無抵押的貸款模式為美國人的家庭不動(dòng)產(chǎn)貢獻(xiàn)良多，格林斯潘卸任前（2005年）曾經(jīng)發(fā)表報(bào)告，稱美國家庭從兩房為主的按揭貸款再融資市場獲得的不動(dòng)產(chǎn)收益有6000～8000億美元。

兩房被“欺詐”

兩房次級(jí)貸款債務(wù)崩潰是華爾街金融風(fēng)暴的起點(diǎn)，金融風(fēng)暴最初的稱謂即“次貸危機(jī)”。

2008年華爾街金融危機(jī)全面爆發(fā)前，兩房的資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)不堪重負(fù)，媒體披露，截止2008年7月～9月，兩房手中合共有5.4萬億美元債券組合（約合33.48萬億人民幣），表現(xiàn)為房屋抵押貸款債券或者對抵押貸款的擔(dān)保。2008年美國GDP總值為14.7萬億，兩房的債券組合總值幾乎相當(dāng)于美國GDP總值的40%，與當(dāng)時(shí)的美國債務(wù)總和相當(dāng)。

2007～2008年一年間，由于美國住房市場中抵押貸款違約率大幅上升了100%，兩房無法回收的次級(jí)債券及擔(dān)保虧損累累，難以抵消，如果兩房倒下，后果無法承受。兩房在2008年5月一季度出現(xiàn)22億美元虧損后，美國財(cái)政部在是年二季度的7月份放話，財(cái)政部準(zhǔn)備“無限制”地為兩房提供貸款，維持兩房運(yùn)作。

2008年9月7日星期日，美國政府宣布正式接管兩房，在美國政府的聲明中沒有“國有化”的字眼，但輿論普遍認(rèn)為實(shí)際上就是將兩房國有化。起初的說法是美國財(cái)政部分別向房利美、房地美各注資1000億美元（約合6200億元人民幣）。2010年有媒體報(bào)道認(rèn)為。實(shí)際上的注資額為1450億美元，2013年的數(shù)據(jù)是1880億美元。

美國財(cái)政部強(qiáng)力介入兩房的行動(dòng)獲得大部分媒體的褒揚(yáng)，媒體認(rèn)為，兩房支持了美國房地產(chǎn)市場貸款的80%份額，如果兩房不存，美國房地產(chǎn)市場的前景無法預(yù)測，將嚴(yán)重拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

兩房國有化意味著其企業(yè)宗旨的改變：不再以私人股東的利益為追求，用時(shí)任美國財(cái)長漢克.保爾森Hank Paulson的話表達(dá)：維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定，保護(hù)納稅人利益。

贊揚(yáng)兩房國有化的另外一個(gè)角度來自對房價(jià)影響的分析，兩房以往的負(fù)面作用之一是為吹大美國的資產(chǎn)泡沫提供“氣體”，在置于公共部門監(jiān)管之下后，不再可能一味助推資產(chǎn)價(jià)格的快速上升。美國業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，按揭業(yè)主和擬購房人士均認(rèn)可，美國政府接管兩房將減輕其利息負(fù)擔(dān)（住房貸款利率降到6.2%以下）。

有分析認(rèn)為，政府為私人股份公司提供無限制的貸款擔(dān)保是相當(dāng)荒謬的做法，充滿不確定性?，F(xiàn)在政府從幕后走向前臺(tái)，基本排除非透明因素。美國投資大腕巴菲特也認(rèn)為，美國政府別無選擇，兩房國有化是正確的。

美國政府國有化兩房的受益者還有全球投資人，也包括持有兩房債券的中國。之后的發(fā)展證明，兩房債券的全球持有人并未“吃虧”。

兩房手中持有的大量爛賬，即所謂“有毒貸款債券”是令兩房被拖入絕境的核心因素，這些有毒債券的來源是華爾街商業(yè)銀行和投資銀行。

后金融危機(jī)時(shí)代，美國政界在關(guān)于如何檢討華爾街金融風(fēng)暴以及兩房的未來定位問題上產(chǎn)生了激烈的觀點(diǎn)交鋒，一部分討論者關(guān)注到一個(gè)問題：給兩房喂食那些有毒貸款債券的銀行業(yè)在兩房次貸危機(jī)中扮演了什么角色？

監(jiān)管層給出的診斷是——欺詐。

2010年7月，美國利貝保險(xiǎn)公司Liberty Mutual Insurance Co對華爾街頂尖投行之一高盛集團(tuán)Goldman Sachs Group Inc.，GS提起訴訟，訴由是高盛以誤導(dǎo)手法“欺詐”自己，把本已經(jīng)“一文不值”的房利美優(yōu)先股（作價(jià)6250萬美元）推銷給利貝保險(xiǎn)，要求高盛賠償因聯(lián)邦政府救助被稀釋股權(quán)和停掉股息造成的損失。利貝保險(xiǎn)認(rèn)為，高盛明知房利美的再融資債券和擔(dān)保有重大風(fēng)險(xiǎn)，還故意夸大其穩(wěn)定性和收益，令投資人上當(dāng)。高盛則通過反向操作兩頭賺大錢。高盛則回應(yīng)此說無根據(jù)，進(jìn)行抗辯。

兩房更認(rèn)為自己是“受害者”，因?yàn)閷⒂卸痉抠J債券賣給他們的銀行疑似存在欺詐嫌疑。美國聯(lián)邦住房金融局FHFA于2012年提出，對兩房在2005年9月～2007年10月間購入的銀行房屋抵押債券的承銷商的銷售憑據(jù)向曼哈頓地方法院提控，指控這些承銷商誤導(dǎo)兩房購買行為。在第一批被提控的承銷商中就有上訴高盛集團(tuán)、德意志聯(lián)邦銀行等巨頭。

美國司法部通過聯(lián)邦法院指控美國最大的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾Standard & Poor’s，指控認(rèn)為，標(biāo)普在給住房貸款衍生品的評(píng)級(jí)過程中加入了夸大部分，掩飾了次級(jí)房貸的風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期這些評(píng)級(jí)很高的衍生品被銀行賣給兩房，推動(dòng)了金融危機(jī)的發(fā)生，標(biāo)普則辯解說已經(jīng)在2006年“降低”了相關(guān)衍生品的評(píng)級(jí)。

2013年1月，美國銀行BofA、富國銀行Wells Fargo、花旗集團(tuán)Citigroup、摩根大通JPMorgan等10家銀行巨頭同意向兩房支付總計(jì)200億美元賠償，了結(jié)監(jiān)管方的兩項(xiàng)指控：抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)過分寬松、濫用抵押品贖回制度。在此之前，這兩項(xiàng)指控已經(jīng)迫使華爾街巨頭們向兩房支付了數(shù)百億美元賠償。

美國銀行是美國第二大商業(yè)銀行，此次向房利美支付的賠償款為116億美元，消耗了美銀該年度利潤的大部分。說起來美銀的這筆賠償有點(diǎn)“代人受過”，這些賣給房利美的房貸債券是原美國國家金融服務(wù)公司Countrywide推銷的，2008年金融風(fēng)暴時(shí)期，美銀并購了國家金融服務(wù)公司，債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移到美銀。

事情似乎遠(yuǎn)未終結(jié)。

2013年7月，花旗集團(tuán)與房利美的訴訟和解協(xié)議以9.8億美元代價(jià)達(dá)成，房利美指控花旗將有毒按揭貸款擔(dān)保推銷給自己，按房利美的擔(dān)保原則這些有毒貸款本不應(yīng)被擔(dān)保。

2013年11月，曼哈頓地方法院裁定，美國銀行及其雇員向兩房通過所謂“高速泳道”Hustle貸款程序推銷給兩房的有毒房貸是詐騙行為，需向兩房支付賠償金，美國政府還以“為獲利而進(jìn)行抵押貸款詐騙是不可容忍的”為由要求美銀及其雇員支付罰金。

2015年3月，對此事還未罷手的美國聯(lián)邦住房金融局FHFA將野村證券和蘇格蘭皇家銀行RBS訴至曼哈頓聯(lián)邦法庭，涉及10億美元賠償，訴訟指控兩家跨國金融巨頭（野村控股發(fā)起債券、RBS承銷）推銷給兩房的債券有虛假陳述，F(xiàn)HFA抽查的貸款樣本中68%不符合承銷標(biāo)準(zhǔn)，且虛假上浮11.1%的價(jià)值。

糾結(jié)的前路

被政府接管后的最初的兩年，兩房的財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不見好，2010年一季度財(cái)報(bào)，房利美延續(xù)此前的虧損，并且要求聯(lián)邦政府繼續(xù)撥款85億美元，抵消因?yàn)樾刨J和擔(dān)保損失造成的準(zhǔn)備金減記。有參議員建議將兩房虧損納入聯(lián)邦預(yù)算，視同政府負(fù)債。2015年5月，美國參議院否定了一項(xiàng)提案，該提案要求將兩房的救助上限重新定在4000億美元（該上限于2009年年底被奧巴馬政府取消），意味著美國政界不大認(rèn)同兩房的止損已經(jīng)完結(jié)。

2010年6月，美國聯(lián)邦住房金融局FHFA宣布，由于數(shù)十億虧損導(dǎo)致股價(jià)下跌，兩房已經(jīng)不符合主板市場對上市公司股價(jià)水平之標(biāo)準(zhǔn)，兩房退出紐交所市場，轉(zhuǎn)為場外交易。也有人認(rèn)為，F(xiàn)HFA此舉是在為兩房改革鋪路。

2010年年初，伯南克在美國參議院作證時(shí)發(fā)表看法認(rèn)為，兩房“非公非私”的性質(zhì)不可以長久，伯南克本人傾向于將兩房私有化。

到2010年年中，伯南克在參院的證詞還認(rèn)為，也可以有兩種選擇，一種是分拆兩房，變?yōu)閿?shù)家私營機(jī)構(gòu)，或者干脆變身公用事業(yè)機(jī)構(gòu)。伯南克認(rèn)為，無論何種組織機(jī)構(gòu)形式，前提是為美國住房信貸市場提供足夠的暢通的融資，又不能產(chǎn)生系統(tǒng)性危機(jī)。

2011年5月，兩位美國參議員聯(lián)名提出議案，建議由五家私營機(jī)構(gòu)取代兩房，但同時(shí)美國政府繼續(xù)通過私營企業(yè)支持抵押房貸市場，這些企業(yè)只為符合標(biāo)準(zhǔn)的貸款提供資金，政府也僅對貸款本身提供擔(dān)保而非針對企業(yè)本身。

白宮也在2011年開始策劃如何“終結(jié)”兩房本身的業(yè)務(wù)，按白宮的方案，將逐步淡化兩房在美國住房市場的地位，使已經(jīng)占美國房貸市場份額大約90%的兩房的作用逐步減小，用其它私營機(jī)構(gòu)的作用取代兩房。

媒體認(rèn)為，白宮內(nèi)部在如何處置兩房的問題上是有爭議的。

2011年擔(dān)任白宮經(jīng)濟(jì)顧問的奧斯坦.古爾斯比Austan Goolsbee在與奧巴馬面唔時(shí)說，如果因?yàn)閮煞看饝?yīng)會(huì)有更好的表現(xiàn)就將它們“放走”是愚蠢的，他形容兩房是干了壞事被投入“監(jiān)獄”的囚犯。古爾比斯還對媒體說，如果將兩房繼續(xù)回到金融風(fēng)暴前的商業(yè)模式，顯得“很無恥”。

然而美國經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇帶動(dòng)美國房市逐步活躍，房價(jià)的上漲和房貸違約率下降，兩房的利潤開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，到2013年三季度，兩房已經(jīng)歸還了聯(lián)邦政府在金融風(fēng)暴中注資的股息1460億美元，分析認(rèn)為，兩房很快就會(huì)把政府的注資還完。

兩房的另外一個(gè)收入來源是金融風(fēng)暴后收回的止贖住宅的出售，不少華爾街私募基金等機(jī)構(gòu)通過競爭出價(jià)向兩房購買這些住宅，成為大房東，然后轉(zhuǎn)手出租給租客。市場反應(yīng)令兩房在此類交易中態(tài)度強(qiáng)硬，拒絕大幅度折價(jià)。

2014年3月，美國參議院金融委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)成員達(dá)成一致，將逐步關(guān)閉兩房，但設(shè)想中取兩房而代之的并非完全的私營機(jī)構(gòu)，而是政府所有的再保險(xiǎn)公司，也為民間再保險(xiǎn)公司提供一部分市場份額，民間再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)承擔(dān)自身的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)損失。目的是“用強(qiáng)大的私人資本保護(hù)納稅人，同時(shí)建立穩(wěn)定的二級(jí)市場?！碑?dāng)然，兩房在立法和法案通過期間繼續(xù)提供固定利率的長期抵押貸款。

然而這個(gè)法案在參院金融委員會(huì)22名成員中，只獲得兩黨共6名委員支持，并不足以使參院多數(shù)黨領(lǐng)袖有將其提交參院全體會(huì)議表決。不出業(yè)內(nèi)人士所料，到2014年7月參院休會(huì)之前，此法案尚在爭取更多議員支持中，已經(jīng)不可能在當(dāng)年獲得表決機(jī)會(huì)，終結(jié)兩房的進(jìn)程擱淺，分析人士估計(jì)，再次啟動(dòng)這個(gè)過程至少要等到2017年，在下一任美國總統(tǒng)任內(nèi)再議了。

2015年3月，兩房宣布調(diào)整貸款方式，因?yàn)槔噬仙龑?dǎo)致部分購房者可能違約，這些購房人是通過奧巴馬政府2009年的一項(xiàng)房貸可負(fù)擔(dān)調(diào)整計(jì)劃HAMP獲得本金和利率優(yōu)惠的，但期限只有五年。

兩房還在以本身的軌跡推動(dòng)美國住房市場的運(yùn)作，美國政府和國會(huì)也將繼續(xù)糾結(jié)兩房的命運(yùn)。有一點(diǎn)可以肯定，對美國經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的房地產(chǎn)市場離不開兩房，無論兩房是否終結(jié)，其提供長期固定利率的市場使命不可能終結(jié)。

責(zé)編：吳潔