我國(guó)廉租房發(fā)展中的問題分析及對(duì)策研究

馬景芳

摘 要：隨著社會(huì)主義制度的不斷完善和發(fā)展，我國(guó)廉租房制度建設(shè)也在全國(guó)范圍內(nèi)得到普及和推廣，但是由于起步較晚，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)匱乏，所以實(shí)踐中仍存在著一些問題。本文就當(dāng)前廉租房制度進(jìn)行了闡釋和概述，指出了廉租房制度建設(shè)中存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了切實(shí)可行的改進(jìn)措施。

關(guān)鍵詞：廉租房制度；問題；對(duì)策

當(dāng)前，我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但表現(xiàn)出不平衡性，貧富懸殊進(jìn)一步加大，低收入家庭面臨著購(gòu)房難的問題，廉租房滿足了低收入家庭的住房需求。但是，我國(guó)廉租房制度剛剛起步，推行力度不夠。隨著房地產(chǎn)事業(yè)的較快發(fā)展，房?jī)r(jià)急劇上漲，而且市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，這些都加劇了低收入家庭的購(gòu)房難題。由此，我國(guó)要進(jìn)一步建立健全廉租房制度，切實(shí)解決廉租房建設(shè)中遇到的各種問題和矛盾，為低收入家庭解決住房困難。

1.我國(guó)廉租房制度現(xiàn)狀

1.1 廉租房保障對(duì)象

我國(guó)在建立廉租房制度時(shí)，規(guī)定城鎮(zhèn)“雙困家庭”或者城鎮(zhèn)最低生活保障家庭為固定的保障對(duì)象。但是，各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，城鎮(zhèn)最低住房標(biāo)準(zhǔn)和最低收入標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。

1.2 廉租房保障方式

租金減免、租金補(bǔ)貼以及實(shí)物配租是我國(guó)廉租房常見的三種保障方式。租金減免是指產(chǎn)權(quán)單位承諾在一定時(shí)期內(nèi)為城鎮(zhèn)最低收入家庭進(jìn)行租金的減免。租金補(bǔ)貼是指由政府財(cái)政出資，為城鎮(zhèn)最低收入家庭提出一定的資金補(bǔ)貼，讓其到市場(chǎng)上自行選擇合適房源，一旦租賃雙方簽訂住房合同，出租方就可以定期到指定銀行提取補(bǔ)貼租金。實(shí)物配租是指由政府相關(guān)部門出面，為被保障家庭提供符合標(biāo)準(zhǔn)的住房。

1.3 廉租房保障資金來源

當(dāng)前，我國(guó)廉租房資金主要有以下來源：（1）住房公積金在增值收益基礎(chǔ)上扣除管理費(fèi)用和貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金以后的剩余金額；（2）從土地收益中支取不少于10%的比例用以保障廉租房住房建設(shè)；（3）本地政府財(cái)政出資以及省級(jí)財(cái)政預(yù)算；（4）中央政府預(yù)算中準(zhǔn)備的住房補(bǔ)助資金；（5）中央財(cái)政直接提供的廉租房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金；（6）社會(huì)捐贈(zèng)所得；（7）其他資金來源。

2.我國(guó)當(dāng)前廉租房制度缺陷分析

2.1 廉租房覆蓋面較窄

當(dāng)前，我國(guó)廉租房只面向具有城鎮(zhèn)戶口的雙困戶家庭以及城鎮(zhèn)享有最低生活保障的困難家庭，在廉租房建設(shè)初期有利于保持社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。但是隨著社會(huì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民、進(jìn)城民工以及城市打工者也作為新的住房弱勢(shì)群體而存在。同時(shí)，有一部分群體在住房面積標(biāo)準(zhǔn)以及收入上不能申請(qǐng)廉租房，但是他們又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，他們?cè)谧》款I(lǐng)域處于“夾心層”地位，在城市迅速發(fā)展的過程中，這一群體呈現(xiàn)出持續(xù)擴(kuò)展的局面。不切實(shí)解決好這一群體的住房問題，將會(huì)擾亂正常的社會(huì)秩序，給社會(huì)的安定和諧帶來巨大的隱患。盡管目前國(guó)務(wù)院要求逐步擴(kuò)充廉租房保障對(duì)象，但是與新加坡、香港、英國(guó)、日本以及美國(guó)等廉租房制度相對(duì)完善的地區(qū)相比，我們與之還存在較大差距，仍任重而道遠(yuǎn)。

2.2 廉租房修購(gòu)資金缺乏制度性保障

要切實(shí)滿足住房困難戶的住房需求，推動(dòng)廉租房制度的進(jìn)一步發(fā)展，就需要持續(xù)不斷的提供資金支持。無論是以租金減免、租金配租還是實(shí)物配租的方式進(jìn)行保障，這都需要可持續(xù)資金的長(zhǎng)期注入。要對(duì)廉租房實(shí)行實(shí)物配租，就需要投入大量的資金購(gòu)置和興建廉租房，以保證廉租房房源的有效供給。廉租房修夠資金缺乏制度性保障，這嚴(yán)重限制了其職能的發(fā)揮。當(dāng)前，相關(guān)政府部門安排了一部分住房公積金增值資金、財(cái)政撥款、社會(huì)捐贈(zèng)等多種籌資渠道和資金籌措機(jī)制，但是在實(shí)踐中，政府財(cái)政資金、住房公積金增值收益等資金來源缺乏制度保障，落實(shí)情況不盡如人意，這嚴(yán)重阻礙了廉租房修購(gòu)工作的順利開展[1]。

2.3 廉租房準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

眾所周知，廉租房主要是針對(duì)城鎮(zhèn)雙困家庭和低保家庭的，有著較強(qiáng)的社會(huì)保障性和公益性，普通家庭無權(quán)享受。但是當(dāng)前的準(zhǔn)入機(jī)制不完善，有些家庭鉆了準(zhǔn)入機(jī)制的漏洞，導(dǎo)致廉租房分配的不合理，這與廉租房制度的初衷相去甚遠(yuǎn)。同時(shí)，廉租房退出機(jī)制也存在一定缺陷，有些享受廉租房的家庭，在經(jīng)過了幾年以后，他們的家庭收入有了改觀，已經(jīng)不符合申請(qǐng)廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，這時(shí)，他們就應(yīng)主動(dòng)向相關(guān)部門報(bào)告情況，自覺退出廉租房保障待遇，為更需要幫助的人創(chuàng)造條件。但是就當(dāng)前實(shí)際情況而言，由于相關(guān)部門履職能力較差，導(dǎo)致資格審核工作流于形式，廉租房保障對(duì)象往往只進(jìn)不出，不利于廉租房制度的進(jìn)一步完善和發(fā)展。

2.4 廉租房制度建設(shè)落后于其他社會(huì)保障制度建設(shè)

當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)保障制度體系還不完善，失業(yè)、養(yǎng)老以及醫(yī)療等保障制度有待于進(jìn)一步完善。就制度安排而言，最低收入和低收入家庭的住房保障未納入社會(huì)保障體系中。在2004年，我國(guó)開始實(shí)施城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法，但是這項(xiàng)制度并不是作為社會(huì)保障制度而存在的，它只是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的配套措施。而且，盡管我國(guó)開始實(shí)施城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房管理辦法，但是對(duì)住房弱勢(shì)家庭的補(bǔ)助仍停留在表層，難以切實(shí)滿足其住房需求。在政府議事日程中，廉租房并沒有引起足夠的重視。盡管有些城市已經(jīng)開始實(shí)施廉租房制度，但是在具體實(shí)施過程中，廉租房管理辦法遇到了重重阻礙。實(shí)踐表明，廉租房制度具備社會(huì)福利、保險(xiǎn)以及救濟(jì)等諸多特質(zhì)，應(yīng)將其納入社會(huì)保障制度體系中，切實(shí)維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的發(fā)展秩序，推動(dòng)檔期房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定發(fā)展，保證社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

3.完善我國(guó)廉租房制度的相關(guān)措施

3.1 進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房保障范圍，建構(gòu)起科學(xué)、合理的廉租房資金籌措機(jī)制

總的來說，制約我國(guó)廉租房保障范圍的就是廉租房配套資金的實(shí)際規(guī)模。要推動(dòng)我國(guó)廉租房制度的進(jìn)一步完善和發(fā)展，就要有足夠的資金作為保障。當(dāng)前，資金匱乏是我國(guó)廉租房制度實(shí)施過程中遇到的最大問題。有些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平欠佳，地方政府財(cái)力有限，無法大規(guī)模的征購(gòu)和興建廉租房，中央財(cái)政在政策上要適當(dāng)予以傾斜。就國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，我國(guó)中央財(cái)政在編制財(cái)政預(yù)算時(shí)，要將住房保障和社會(huì)救助資金等納入其中，保證廉租房修購(gòu)資金的可持續(xù)增長(zhǎng)。此外，我國(guó)相關(guān)部門要切實(shí)履行自身職能，拓展廉租房非財(cái)政資金的籌資渠道，保證廉租房修購(gòu)資金的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

3.2 建立健全個(gè)人信用制度

當(dāng)前，職工工資基本由銀行系統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)放，由此，相關(guān)部門可出臺(tái)有關(guān)政令，進(jìn)一步擴(kuò)展銀行職能，企事業(yè)單位發(fā)放職工工資必須通過銀行，讓銀行直接、全面的掌握個(gè)人收入情況，并在此基礎(chǔ)上劃分最低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)。建立并完善個(gè)人信用資信評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，審核個(gè)人申報(bào)收入是否真實(shí)；而且，要建立起系統(tǒng)、全面的個(gè)人收入檔案，及時(shí)反映和跟蹤個(gè)人、家庭收入變動(dòng)情況，定期對(duì)家庭及個(gè)人的經(jīng)濟(jì)信用進(jìn)行評(píng)估。只有這樣，才能保障廉租房供應(yīng)對(duì)象的合理，有利于建構(gòu)起科學(xué)的住房供應(yīng)系統(tǒng)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定、和諧[2]。

3.3 進(jìn)一步建立并完善廉租房的準(zhǔn)入、退出機(jī)制

廉租房并不是針對(duì)普通居民的福利房，它是政府為保障低收入家庭住房需求而提供的保障性住房。所以，在建設(shè)廉租房供應(yīng)體系時(shí)，要對(duì)廉租房保障對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分和劃分。廉租房管理部門要積極履行職能，對(duì)享受廉租房家庭的住房狀況和收入進(jìn)行定期審核，對(duì)不符合要求的家庭要及時(shí)予以發(fā)現(xiàn)，將廉租房的效用發(fā)揮到最大。一旦承租人的經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，不符合廉租房租賃要求時(shí)，廉租房管理部門要及時(shí)將其清退，保證廉租房的合理運(yùn)作，為真正需要幫助的人雪中送炭，消除不和諧因素。

3.4 加快廉租房制度的立法建設(shè)

當(dāng)前，我國(guó)廉租房制度建設(shè)過程中遇到了一系列問題，而產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，其中，缺乏完善的制度保障是制約我國(guó)廉租房制度建設(shè)的突出因素。由此，要推動(dòng)我國(guó)廉租房事業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，就要加快制度建設(shè)，為廉租房制度建設(shè)提供法律保障和制度支持。

3.5 盡快將廉租房制度納入社會(huì)保障體系中來

近年來，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了快速發(fā)展，人均GDP已突破1000美元大關(guān)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨著重組和調(diào)整，在這一過程中，影響我國(guó)改革發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的不安定因素急劇增加。受分配政策的影響，我國(guó)居民的收入差距進(jìn)一步擴(kuò)大，而房?jī)r(jià)又處于持續(xù)上漲狀態(tài)，這就使得廉租房等公共住宅政策成為緩解經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展矛盾的重要手段和舉措。所以，我們要進(jìn)一步解放思想，將住房保障制度納入社會(huì)保障體系中來，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)等保障制度與住房保障制度的有機(jī)結(jié)合，為城鎮(zhèn)低收入家庭和雙困家庭提供切實(shí)有效的保障，從而構(gòu)建起科學(xué)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)。在城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，低收入家庭是住房弱勢(shì)群體，他們的住房需求難以得到保障，由此，政府相關(guān)部門要進(jìn)一步健全廉租房保障制度，保證分工明確，切實(shí)履行自身職責(zé)。只有有了健全的廉租房管理和分配制度作為支撐，我國(guó)廉租房制度建設(shè)才能走上正軌，才能保證廉租房分配的公開性、透明性和公平性[3]。

4.總結(jié)

要切實(shí)解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房難題，就要建立并完善廉租房制度。將廉租房制度納入社會(huì)保障體系中，就能從制度上保障居民的住房需求不被侵犯。當(dāng)前，我國(guó)廉租房制度還有待于進(jìn)一步完善，全社會(huì)都應(yīng)該關(guān)注最低收入群體的住房需求，為他們提供必要的幫助，消除影響社會(huì)和諧的不穩(wěn)定因素，維護(hù)社會(huì)的長(zhǎng)治久安。而且，廉租房制度的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的基本要求，有利于改善民生。所以，健立并完善廉租房制度，不僅滿足了廣大人民群眾的需求，還是社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的必然要求。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳中友.合肥市廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究[D]. 安徽大學(xué) 2014

[2] 張俏.遼寧省廉租房政策實(shí)施問題研究[D]. 大連海事大學(xué) 2013

[3] 邱俐韻.基于新公共管理視角的上海保障性住房制度研究[D]. 華東政法大學(xué) 2013