我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式與政策建議

劉燕君

摘 要：當(dāng)前，隨著我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)信托投資基金形式對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要影響，進(jìn)而分析其具體內(nèi)涵和產(chǎn)生背景原因，然后對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金所具備的內(nèi)外部?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行分析，最終為我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式和政策選擇提出了具有參考價(jià)值的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；信托投資基金；發(fā)展模式；建議

1 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金背景分析

隨著我國(guó)居民生活水平的日益提高，廣大居民的需求已經(jīng)從解決溫飽階段逐漸走向小康階段，他們都希望通過(guò)現(xiàn)有的存款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子，從事股票、基金、證券、信托等個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的有效增值，銀行的低利率、債券的長(zhǎng)期回報(bào)期限已經(jīng)不能夠滿足當(dāng)前廣大投資者居民的需求。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，使得我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金形式快速發(fā)展。房地產(chǎn)信托投資基金實(shí)則是信托投資基金的一種形式，它是房地產(chǎn)行業(yè)所從事的個(gè)人理財(cái)類(lèi)產(chǎn)品，其產(chǎn)生和發(fā)展都是伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)一同前進(jìn)的。中國(guó)的社會(huì)道德、倫理價(jià)值更加偏重對(duì)家庭的依靠，而房子、車(chē)子成為每個(gè)居民結(jié)婚、生子的必須品，缺一不可。

房地產(chǎn)行業(yè)是建筑、裝修行業(yè)的綜合化，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)擁有對(duì)房屋建設(shè)的總承包權(quán)，他們也擁有對(duì)眾多房產(chǎn)的銷(xiāo)售權(quán)、土地購(gòu)買(mǎi)權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)擁有龐大的資金資源，與此同時(shí)也擁有傲人的行業(yè)背景。在此基礎(chǔ)上建立的房地產(chǎn)行業(yè)信托基金將擁有巨大的潛力優(yōu)勢(shì)，從而吸引我國(guó)投資者的注目。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，泡沫化經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重，對(duì)于房地產(chǎn)信托投資基金的研究相對(duì)較少。那么，對(duì)今后我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式與政策建議的研究就變得非常必要。

2 我國(guó)房地產(chǎn)信托基金在中國(guó)發(fā)展的廣闊空間

2.1 房地產(chǎn)信托基金的理論研究

房地產(chǎn)信托投資公司與房地產(chǎn)公司是有一定區(qū)別的，雖然當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品大多數(shù)是被房地產(chǎn)公司自身持有，但是從其經(jīng)營(yíng)范圍、公司性質(zhì)來(lái)看，其實(shí)他們是不同的公司。房地產(chǎn)信托基金的定義是指：擁有這一業(yè)務(wù)的公司通過(guò)采用房地產(chǎn)投資或者是信托投資的形式，其通過(guò)收購(gòu)然后購(gòu)買(mǎi)能夠產(chǎn)生固定收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)（大多數(shù)情況下為：辦公樓、高級(jí)公寓、寫(xiě)字樓、儲(chǔ)存貨物的場(chǎng)所、商鋪）等。這些房地產(chǎn)資產(chǎn)通常具有很大的升值空間，并且能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)定期足額的收益。其還指：擁有這一業(yè)務(wù)的公司通過(guò)采用融資的形式，對(duì)房地產(chǎn)單位進(jìn)行融資，取得房地產(chǎn)單位長(zhǎng)期閑置資金的支持，從而達(dá)到免稅或者是持續(xù)基金受益的回報(bào)。在擁有房地產(chǎn)信托基金的公司當(dāng)中，其大多數(shù)取得收益的方式都是通過(guò)獲取長(zhǎng)期的固定租金、將所融資取得的租金投資于其他房地產(chǎn)信托基金或者是其他行業(yè)所擁有個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品、短期債務(wù)獲得更加快速的資金流轉(zhuǎn)，從而使公司獲得盈利。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的產(chǎn)生背景

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，其對(duì)我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是非常重要，起到了對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至世界房地產(chǎn)行業(yè)都具有這樣的發(fā)展特征：在其發(fā)展過(guò)程當(dāng)中需要企業(yè)給予大量的資金投入，而且這類(lèi)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)周期是非常長(zhǎng)的，因此房地產(chǎn)公司是一種資本密集型的產(chǎn)業(yè)，其不僅需要國(guó)家政策的支持，而且需要各國(guó)金融業(yè)當(dāng)中證券、基金等行業(yè)的大力支持。

從當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的融資渠道是十分單一的，其基本上都在依靠我國(guó)商業(yè)銀行所發(fā)放的貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)融資。在這種融資模式下，給我國(guó)房地行業(yè)的資金鏈周轉(zhuǎn)帶來(lái)了非常大的困難。主要有以下幾個(gè)方面：（1）這種單一的企業(yè)融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)受到極大的限制，從而導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際發(fā)展速度以及規(guī)模變慢；（2）房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)銀行貸款的方式進(jìn)行融資，使得銀行資金回收期的變長(zhǎng)，讓銀行面臨了資金短缺的困境；（3）房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)產(chǎn)生資金鏈斷流的現(xiàn)象，其經(jīng)常會(huì)采用在一家銀行貸款去彌補(bǔ)其他銀行貸款的現(xiàn)象的發(fā)生，從而導(dǎo)致了發(fā)放貸款銀行業(yè)面臨著大量來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在世界金融危機(jī)之后，我國(guó)中央人民銀行開(kāi)始收緊銀根，通過(guò)不斷提高貸款所需門(mén)檻的方式，使房地產(chǎn)公司減小從銀行獲取融資的口徑，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力不斷的提高，從而致使了市場(chǎng)當(dāng)中大量房地產(chǎn)企業(yè)倒閉、被兼并、爛尾樓等影響我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀出現(xiàn)。在面臨銀行借貸局勢(shì)頻頻下挫的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也正式的走向了多渠道融資來(lái)增加企業(yè)融資渠道的道路上來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金從此逐漸開(kāi)始誕生，并開(kāi)始蓬勃的發(fā)展起來(lái)了。

2.3 房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)歷的發(fā)展

在我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生之后，其為房地產(chǎn)公司提供了較為穩(wěn)定的收入，并且使得這些固定資產(chǎn)方式的融資形式成為主流。這種方式具有非常高的流動(dòng)性、非常高的透明度以及信托行業(yè)所具有的專(zhuān)業(yè)化管理優(yōu)勢(shì)等等。自我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)生以來(lái)，其吸引了大量的投資者開(kāi)始進(jìn)入這一行業(yè)，從事投資業(yè)務(wù)，為我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式的推進(jìn)提供了巨大的幫助。

與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資本的優(yōu)化配置、減少房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的上下波動(dòng)和降低整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資本成本等各個(gè)方面都具有非常重要的積極意義。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)開(kāi)展以信托投資基金為主要方式的房地產(chǎn)的融資方式將是具有非常大的成長(zhǎng)空間和發(fā)展背景的。因此，在我國(guó)政府和各大型房地產(chǎn)單位的共同努力下，我國(guó)在現(xiàn)有融資渠道開(kāi)發(fā)總結(jié)的多年經(jīng)驗(yàn)上已經(jīng)開(kāi)始建立多個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)，并且以這些試點(diǎn)大型房地產(chǎn)公司的經(jīng)驗(yàn)為指引逐步將這一新型融資方式擴(kuò)展到中小型企業(yè)當(dāng)中。

近期隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷熱門(mén)，房?jī)r(jià)飛漲引起了社會(huì)的關(guān)注，雖然各個(gè)房地產(chǎn)公司已經(jīng)開(kāi)始努力開(kāi)發(fā)這種新型融資渠道，但是由于我國(guó)政府相關(guān)宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，讓這些試點(diǎn)建設(shè)工作也開(kāi)始放慢腳步。在這一現(xiàn)狀下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也認(rèn)識(shí)到了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)其行業(yè)新融資渠道發(fā)展的威脅，開(kāi)始將其用來(lái)建設(shè)保障性房地產(chǎn)的大量資本金投入到了房地產(chǎn)信托投資基金當(dāng)中。這一發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，又為我國(guó)試點(diǎn)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

3 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展模式和政策建議

3.1 培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)型、復(fù)合型的人才

我國(guó)建立以房地產(chǎn)信托基金為業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)，不僅需要國(guó)家政策的扶植、企業(yè)公司管理層對(duì)戰(zhàn)略的重視，更加需要的是培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的復(fù)合型人才。房地產(chǎn)行業(yè)不僅涉及到建筑，而且涉及到裝修、銷(xiāo)售、原材料運(yùn)輸?shù)榷嘈袠I(yè)的內(nèi)容。在開(kāi)發(fā)以房地產(chǎn)信托投資基金為主的新的融資渠道方面，又對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的要求。企業(yè)不僅需要多行業(yè)背景的人才，而且還要需要擁有戰(zhàn)略眼光、投資經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)服務(wù)素質(zhì)等多方面綜合型的人才。這些人才的來(lái)源一方面可以通過(guò)企業(yè)自身的培訓(xùn)，篩選出具有未來(lái)行業(yè)潛力的員工加入管理培訓(xùn)生計(jì)劃，鍛造其各方面的素質(zhì)、培養(yǎng)各方面的知識(shí)。另一方面，企業(yè)需要在其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)中挖掘具有潛力的員工，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的綜合實(shí)力這一吸引力去吸引更多具有強(qiáng)大潛力和綜合素質(zhì)的人才。

3.2 健全房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制制度

我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)變?cè)圏c(diǎn)建設(shè)的方向，這一重大決策的制定和執(zhí)行需要非常完善的企業(yè)內(nèi)部控制制度。由于房地產(chǎn)行業(yè)所固有的投資回收期長(zhǎng)、租金回收具有風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)放盤(pán)到出售購(gòu)買(mǎi)需要經(jīng)過(guò)比較長(zhǎng)流程等客觀因素，讓投資于資源保障型的房地產(chǎn)企業(yè)更加要面臨國(guó)家嚴(yán)格法律和法規(guī)的要求，從而讓我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)必須具備相應(yīng)的內(nèi)部控制管理制度。內(nèi)部控制管理制度的建立需要企業(yè)和國(guó)家的共同努力，我國(guó)在之前已經(jīng)頒布了內(nèi)部控制的相關(guān)法規(guī)，在這一優(yōu)勢(shì)行業(yè)背景推動(dòng)下，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以此時(shí)機(jī)完善企業(yè)內(nèi)部控制管理制度的建設(shè)，通過(guò)規(guī)范化的流程、具有高度適應(yīng)性和協(xié)調(diào)性政策、流程的制定從而建立起適合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部控制管理體制，從而保障新試點(diǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中工作的順利進(jìn)行。

3.3 建立信息管理平臺(tái)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是擁有大量資金，肩負(fù)巨大社會(huì)責(zé)任的企業(yè)。房地產(chǎn)信托投資基金已經(jīng)成為了世人追捧的熱門(mén)投資渠道，因此房地產(chǎn)企業(yè)在融資的同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)履行相應(yīng)的責(zé)任，以保證這種新型融資渠道能夠更加持久的發(fā)展和進(jìn)行下去。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起一個(gè)具有豐富資源的信息管理系統(tǒng)。這一信息管理系統(tǒng)的建立包括房地產(chǎn)銷(xiāo)售網(wǎng)站、二手房門(mén)戶、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)、房地產(chǎn)客戶反饋投訴咨詢系統(tǒng)等等。這些信息平臺(tái)的建立是為了保障投資者和消費(fèi)者的利益，從而讓房地產(chǎn)信托投資基金能夠在社會(huì)當(dāng)中擁有更好的地位和聲譽(yù)，促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的長(zhǎng)久發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了多元化的融資渠道，其具有的流動(dòng)性高、收益穩(wěn)定、回收期短、風(fēng)險(xiǎn)低等多種特征，讓這一形式迅速成為行業(yè)所追捧的融資方式。房地產(chǎn)信托投資基金這種信托投資形式的產(chǎn)生和發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的深化改革增添了活力，注入了動(dòng)力。因此，我們應(yīng)當(dāng)從人才培訓(xùn)做起，不斷完善企業(yè)信息平臺(tái)建設(shè)和內(nèi)部控制制度建設(shè)，讓這種新的融資形式為更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，從而提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和在世界經(jīng)濟(jì)中的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)

[1]張威：房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)的發(fā)展模式及組織體系研究，《上海管理科學(xué)》，2007年第2期.

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