大型城市商業(yè)綜合體規(guī)劃與設計的探索
——以武漢福星惠譽水岸國際為例

上海建工集團工程研究總院 上海 201114

0 引言

綜合體建筑有機結合了多種不同功能，幾乎囊括了與人類日常生活相關的所有關聯(lián)因素。城市綜合體將持續(xù)影響人民的生活，客觀而言，城市綜合體不僅是城市發(fā)展的客觀需求，更是反映城市發(fā)展狀況的一面鏡子。

1 城市綜合體的設計意義

城市綜合體具有多重實用價值，體現(xiàn)出它多重的實用意義為：首先，城市綜合體最顯著的實用意義就是有效提高空間的使用效率。與獨立建筑相比，利用率提高能夠有效節(jié)約資金，節(jié)約的資金可用于建筑內外空間環(huán)境的改善。其次，城市綜合體交通空間將綜合體建筑與城市以及綜合體自身各功能聯(lián)系起來，使信息交流更加方便與及時，有助于加強中心建筑與周圍空間的聯(lián)系，作為各部分的過渡區(qū)域，充當聯(lián)系樞紐。同時還有利于城市現(xiàn)代生活的交互活動，為人群聚集、社會交往提供公共活動場所，推動廣告文化，為商業(yè)娛樂場所營造安全、輕松的氛圍。積極改善現(xiàn)代精神生活與社會交往活動，為城市景觀建設提供新的特色因素，更好地凸顯城市多層次、多樣化的空間景象。有利于打破城市過去單一的局面，改善城市面貌，作為城市設計的形式，城市綜合體提供了全方位的交通空間[1,2]。

2 城市綜合體規(guī)劃設計存在的問題及對策

2.1 城市綜合體布局

城市綜合體布局不合理，很多城市綜合體布局沒有充分考慮居住和商業(yè)的銜接、交通疏散，另外存在居家生活不便的問題。很多城市都以“攤大餅”模式向外發(fā)展，出現(xiàn)了居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等清一色的分區(qū)規(guī)劃。這種規(guī)劃雖然有其合理性，但最大的弊端是，嚴重忽視了城市是一個緊密聯(lián)系的有機整體。

2.2 城市土地方面

城市土地的浪費。從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業(yè)的良性運轉來看，對于軌交沿線項目用地并不是很局促的地塊，應當充分做好項目物業(yè)組合的技術分析，充分利用城市中心區(qū)和軌交資源。

2.3 城市綜合體景觀

我國城市商業(yè)綜合體景觀存在的問題主要有：環(huán)境綜合質量差，景觀形象不佳，建筑和景觀缺乏一致性；開放空間零碎不成系統(tǒng)，缺少小尺度的人性化場所；綠化量不夠，缺乏環(huán)保節(jié)能的生態(tài)設施；缺乏文化藝術內涵等問題。只有在城市商業(yè)綜合體景觀設計中融入可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)規(guī)劃理念，才能達到既滿足現(xiàn)代人對環(huán)境健康舒適的要求，又能維持城市生態(tài)系統(tǒng)平衡。對城市來說，城市商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一個必然產物。

2.4 福星惠譽水岸國際存在的問題及對策

武漢福星惠譽水岸國際的現(xiàn)狀是其5#、6#地塊間還保留有無法拆除的住宅，如何解決干擾和退界問題嚴重阻礙了工作的順利進行。針對這一現(xiàn)狀，可在住宅的南側避免高層建筑造成日照遮擋和視線干擾。也可在現(xiàn)有住宅的東側考慮設置商業(yè)后勤等輔助功能，避免商業(yè)、住宅等主要功能的相互干擾。

再者是商業(yè)定位不明確，不能有效整合各地塊的商業(yè)資源。針對這一問題，福星惠譽水岸國際考慮充分利用和平大道與武車路的商業(yè)氛圍，蜿蜒的商業(yè)流線從西到東串聯(lián)其他的地塊，由于其與萬達商業(yè)形成差異性互補，福星惠譽水岸國際考慮避免大型商業(yè)綜合體，打造以多業(yè)態(tài)的主力店為重點，帶動購物、休閑、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)街，且充分利用和平大道、友誼大道和武車路的金角銀邊。

3 城市綜合體規(guī)劃設計遵循的原則

3.1 整體性原則

城市綜合體為多個功能組織集合在一起，具有很強的統(tǒng)一性與集合性特點，為提高其設計效果，就需要結合此特點，嚴格遵循整體性原則。一方面是空間整體性，即以提高城市空間結構協(xié)調性為目的，提高建筑結構與外界環(huán)境整體框架的契合性，將建筑空間融入到城市空間大環(huán)境中。尤其是對于組群式城市綜合體，要提高不同建筑形體間的協(xié)調性，確定內部空間圍合、外部空間均滿足城市空間連續(xù)性要求，同時還要做好系統(tǒng)內基礎設施在節(jié)點設計中的應用分析。另一方面是形態(tài)整體性，對于城市綜合體來說，主要是指系統(tǒng)內不同建筑形態(tài)結構方面的整體性，即以提高建筑形態(tài)結構的整體性為目的。

3.2 層次性原則

一個完整的城市綜合體，基本上都是由多層次的空間次元組成，并且各空間次元之間存在相互聯(lián)系，為提高綜合體系統(tǒng)設計的規(guī)范性，需要在感應環(huán)境特點基礎上，利用相接、重疊等方式來對不同空間次元之間的聯(lián)系方式進行設計，例如以所使用的程序為依據(jù)進行布局設計，將系統(tǒng)內不同空間次元劃分為主次、前后等關系，形成有規(guī)律的層次性，提高城市綜合體設計的綜合效果。

3.3 標識性原則

提高綜合體標識性，為人們提供更明顯的識別特點，提高系統(tǒng)的可識別性，設計時可以從綜合體區(qū)域、標志、道路以及設施等著手。一方面，象征性設計即利用某特定具體形象來暗示某一事物存在某種意義，達到自身形象區(qū)別于周圍環(huán)境的目的，向人們傳達明顯的意義。另一方面，平面布局設計，以提高建筑綜合體系統(tǒng)標識性，還應加強對平面布局的設計研究，例如做好圖、底設計，即從人們視覺特點出發(fā)，確保構圖完整性，對建筑結構與周圍環(huán)境進行整體分析，選擇與地形、地質相符的建筑設計方式，通過簡單的幾何形態(tài)來達到平面構成的效果，實現(xiàn)建筑特性與城市環(huán)境融合的目的[3-5]。

4 實例探析

4.1 項目概況及區(qū)域介紹

福星惠譽水岸國際項目位于武漢市武昌中心區(qū)，為城市新一輪開發(fā)熱點區(qū)域，在內環(huán)南北向主干道和平大道和友誼大道間，緊鄰長江隧道出入口。項目共分為4個地塊。其中3#地塊用地面積3 788 m2，容積率4.80，4#地塊用地面積25 550 m2，容積率4.50，5#地塊用地面積1 698 m2，容積率4.20，6#地塊用地面積52 065 m2，容積率4.20（圖1）。

圖1 方案總平面示意

福星惠譽水岸國際區(qū)域地段優(yōu)勢明顯，交通運輸方便快捷。福星惠譽水岸國際附近有未來的軌交2號線和7號線站點，這更加促進了居民的外出率，且節(jié)省交通成本。福星惠譽水岸國際總建筑面積1.20×106m2。目前項目區(qū)域商業(yè)停留在初始發(fā)展階段，區(qū)域內消費力基本分流至周邊鄰近商圈。本項目距徐東商圈2.60 km，距司門口商圈3.80 km，距中南商圈4.40 km。與周邊其他商圈的距離為本項目留出了商業(yè)發(fā)展的適當空間。

4.2 設計構思

福星惠譽水岸國際以打造“武漢SOHO特區(qū)”為己任，以找回“武漢商業(yè)時尚升級”和“武漢失落的中心”為開發(fā)理念，以矩陣式SOHO商業(yè)街區(qū)、SOHO公寓、LOFT公寓、高級寫字樓等物業(yè)形式，規(guī)劃采用開放式創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)的模式，強調商業(yè)和商務的融合。以理性的尺度、適宜的網(wǎng)格為基準，通過均質的、形態(tài)均勻略帶微差的高層形體和活潑的商業(yè)形體表達整個項目外部造型的韻律和空間組合的高效。

4.3 合理有序的規(guī)劃布局

城市綜合體具有綜合性，可把很多的城市功能集中在一起，導致了人流量和車流量的增加，給城市綜合體的管理帶來了很大的阻礙，因此在進行其整體的規(guī)劃設計時，應注意對各個功能區(qū)的劃分，以人的步行安全為重點，明確交通線路規(guī)劃。在進行規(guī)劃時，還要對地區(qū)性的整體觀念予以重視，要盡可能地與周圍的建筑環(huán)境有明顯的區(qū)分，使兩者協(xié)調和諧地發(fā)展。在福星惠譽水岸國際的整體布局上，引入了“都市魔方”的概念，功能集約高效，布局靈活可變，整體上采用了8.4 m×8.4 m的南北向軸網(wǎng)，既滿足了地下車庫的高效布置，又實現(xiàn)了建筑模數(shù)化。3號軌交底層設有3層商務型配套商業(yè)和29層公寓，5號軌交由于用地性質是住宅，考慮設計33層住宅。在立體設計方面，商業(yè)上采用的是馬賽克式拼貼構成的手法，在理性化中求變化，并通過不同的顏色及機理的表皮區(qū)分各商業(yè)分區(qū)，具有良好的可識別性。高層上通過統(tǒng)一于變化的設計理念打造高效的商務商業(yè)群體和富有韻律的城市界面。

4.4 合理的功能整合設計

城市綜合體的區(qū)域內各種城市功能較為完善齊全，包括人們的休閑娛樂、衣食住行、文化活動等方面，都有較為系統(tǒng)化的綜合。實質上，城市綜合體就是一個城市的縮小化，是對各類功能區(qū)的整合，因此，它的整合類型也是十分多樣的：第一，互補類型。這種類型是各個互為補充性質的功能區(qū)互相組合，構成一個整體區(qū)域。第二，系列類型。它是把具有延續(xù)性和互通性的功能區(qū)域進行了整體整合。第三，主從類型。它是先確定一個功能區(qū)域或者是一組功能區(qū)域，然后根據(jù)它的需要把一些其他的功能區(qū)域依屬于其的類型。第四，競爭類型。這種類型在現(xiàn)實生活中較為常見，它是把具有功能相似的區(qū)域進行整合，從而使人們在進行服務或其他選擇時有一種對比的心理，進而使商家不斷地采取各種手段來提升自身綜合實力。福星惠譽水岸國際首先利用和平大道與武車路的商業(yè)人氣，將商業(yè)沿和平大道、武車路展開；其次，合理利用公寓LOFT高層形成具有節(jié)奏與韻律感的城市天際線新界面；最后，考慮在長江隧道入口處的死角進行商業(yè)布置。

4.5 交通組織設計

為滿足城市綜合體人流、車流運行需求，需要提高內外交通組織性，分析綜合體建筑與城市交通聯(lián)系，合理設計系統(tǒng)內交通組織，完成系統(tǒng)內水平交通與豎向交通流線轉換，以及不同性質交通分配設計等，立體交通組織將人流和車流分配在不同的空間高度，大幅度地減少了不同交通之間的干擾，起到了提高空間利用率和緩解地面交通壓力的作用，形成了富有活力并且安全性高的城市空間。立體交通組織充分利用了不同高度的空間，解決了城市發(fā)展的空間問題，在我國城市已有較多應用。本項目位于武昌中心區(qū)，系統(tǒng)與城市交通系統(tǒng)相連接，這樣在對超市、商場出入口設計時可以直接與外部道路系統(tǒng)相連接，并且車庫出入口應做好功能間交通分流，以及建筑內部水平、垂直交通分流，減少各功能之間車流的影響。

4.6 綜合體內部開放空間的設計

開放空間在城市綜合體中主要是用來進行營銷活動的開展、給人們購物提供休息等的公共空間，包括綜合體室內的商業(yè)街、內部廣場、邊庭以及引導空間等各有特色的空間類型。它的分類大致有水平交通空間、節(jié)點式空間、線性街道空間和垂直交通空間4種，其設計要考慮以下幾點：第一，閉合和開放的切換。開放空間大多有頂界面，它的形式是與其閉合的程度有很大關系的，而它的側界面尺度和各段形式是決定開放空間的開放程度的，因此，要控制好這一方面的設計。第二，豎向的高差變化。豎向空間的使用可以極大地節(jié)省空間，不同的領域所用到的空間高度是不一樣的，因此，在進行設計布局時要對豎向空間的高差變化有明顯的安排，這樣做的目的也有利于土地使用率的提高。第三，空間的層次性變化。如果空間的層次性規(guī)劃得比較好，不僅可以節(jié)省空間，還可以給人們一種視覺上的愉悅感，在空間高差、綠化等的設置上，可以使空間的畫面感更強，有一種移步換景的作用。第四，誘導性設計。在進行綜合體的規(guī)劃設計時，各個功能的誘導性和識別性是不能忽視的，它可以使建筑的一些特色功能凸顯，進而吸引人們的注意力，便于促銷。通過合理的容量分析來得出每個地塊合理的商住配比和公商配比，以此為依據(jù)可以分析出各地塊高層的數(shù)量和高度，再通過合理的規(guī)劃設計和不同功能的交通流線設計，把公建高層和商業(yè)裙房有效組合，形成我們的基礎規(guī)劃方案架構[6-8]。

5 結語

城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產模式，更是一個城市發(fā)展和運營的問題，城市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展的產物，發(fā)展時間不長，設計過程中很多技術仍不是很成熟，發(fā)展過程中不可避免地遇到很多不可預知的挑戰(zhàn)。如何尋找到一條適合城市區(qū)域、經(jīng)濟、人文等特征的綜合體發(fā)展之路，還有待我們在實踐中不斷探索。