市場決定的征地補償標準確定方法分析

康國鑫++鄭梅

摘 要 采用邏輯推理法、實證研究法等方法，分析建立市場決定征地補償標準的必要性，研究符合各地實際的征地補償標準確定方法。研究結果表明，按照征地后土地用途的不同，采用不同的確定方法能夠提高征地補償標準，保障農(nóng)民權益，更能體現(xiàn)土地的價值，具有實際可操作性。

關鍵詞 征地；補償標準；確定方法；市場決定機制

中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-890X（2015）24-00-02

1 建立市場決定征地補償標準的必要性和前提

1.1 必要性

我國改革開放以來實行市場經(jīng)濟體制，市場經(jīng)濟中，交易雙方地位平等。在進行土地征收過程中，農(nóng)民和用地單位本應地位平等，平等協(xié)商土地征收補償價款，但現(xiàn)實卻不是如此。所以，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的大背景下，土地征收補償標準的確立應該結合我國經(jīng)濟發(fā)展水平，遵循市場價值規(guī)律，讓被征地農(nóng)民和征地單位能進行平等協(xié)商，按照市場供求決定征地補償價格[1]。

1.2 前提

根據(jù)對長沙縣2011-2014年的征地后用途的調查統(tǒng)計，在已審批的用地中，工礦倉儲用地占批準用地的31.89%，公用設施和公共建筑用地占23.75%，住宅用地占8.21%，商服用地占2.56%，未確定用途的占33.59%。通過以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)，征地補償標準應對公共利益進行明確界定，考慮被征土地用作公益用途和非公益用途之間的不同，而采用不同的征地補償標準。在新的征購模式下，由市場決定土地的產(chǎn)權價值，政府通過規(guī)范的土地增值稅等形式對市場實行監(jiān)管，保障農(nóng)民權益，讓農(nóng)民享受到農(nóng)用地非農(nóng)化的部分紅利。

2 市場決定征地補償標準確定方法

市場決定的征地補償標準是在參考被征土地原有用途年產(chǎn)值因素的基礎上，綜合考慮土地區(qū)位、經(jīng)濟發(fā)展水平、市場供求狀況、升值空間、被征地農(nóng)民社會保障等要素最終確定。盛春雨、白東芳認為，在征地補償標準的重建及實施補償過程中，可以按照土地使用類型將其分為公益性用地和非公益性用地[2-3]。

2.1 公益性用地的征收補償標準測算方法

王萬茂認為，農(nóng)地的價值包括農(nóng)地的生產(chǎn)收益權價值、農(nóng)民生存保障權價值、發(fā)展權價值、國家糧食安全權價值和國家生態(tài)安全權價值等[4]。農(nóng)地被征收后這些價值全部喪失，按照“誰投資，誰受益，誰破壞，誰補償”的原則，土地征收后的受益者和土地資源功能破壞者都是最終的用地單位，用地單位應當對農(nóng)地征收后的利益受損者給予相應的補償。因此，公益性用地的征地補償標準應采用地價構成法，以農(nóng)地取得成本、農(nóng)地開發(fā)成本、社會保障價值3項費用之和確定。

2.1.1 農(nóng)地取得成本（P取）

采用收益還原法確定農(nóng)地，取得成本。

2.1.2 農(nóng)地開發(fā)成本（P開）

包括農(nóng)地開發(fā)總費用和把農(nóng)地開發(fā)投資用作別的投資的機會損失折現(xiàn)，可以通過重新開墾耕地的費用計算。

2.1.3 社會保障價值（P社）

應該由5個方面決定，分別是養(yǎng)老、失業(yè)、教育、醫(yī)療和工傷保障價值。

（1）養(yǎng)老保障價值測算。養(yǎng)老保障價值與人均耕地面積和耕地生產(chǎn)力水平有直接關系。計算公式：

Y=（A1/A2）×B=（A1/A2）×（Ym×m+Yw×w）× ①

式①中，A1為被征地面積；A2為人均農(nóng)用地面積；B為人均社會保障價格；Ym男性繳納保險金額；m為男性人口占總人口的比例；Yw女性繳納保險金額；w為女性人口占總人口的比例；b1為月保險費領取標準；b0為農(nóng)民基本生活費。

（2）失業(yè)保障價值測算。土地對農(nóng)民發(fā)揮提供就業(yè)的功能，被征地農(nóng)民失去土地，就等于失業(yè)，也就沒有了生活來源，農(nóng)地提供的就業(yè)機會保障價格就相當于失業(yè)保險價值。根據(jù)湖南省《失業(yè)保險條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)失業(yè)保險金的領取期限最長為24個月，在24個月之后還沒有找到工作的失業(yè)人員，可以領取最低生活保障金。假定農(nóng)民從失業(yè)到退休一直領取最低生活保障金，計算公式：

Y1=（[（bm-a）×Pm+（bw-a）×Pw]×Mc）/N ②

式②中，bm為男性退休年齡；bw為女性退休年齡；a為平均年齡；Pm為男性人口占總人口的比例；Pw為女性人口占總人口的比例；Mc為人均最低生活保障金；N為每667 m2地所承載的農(nóng)村人口數(shù)。

（3）教育保障價值測算。為保證農(nóng)民在失去土地后教育水平不降低，在農(nóng)地征收補償中必須把教育費納入進來。此教育費可以算作失地農(nóng)民子女的教育費，也可以算作失地農(nóng)民進城務工的教育培訓費，計算公式：

Y2=（c×N）/G ③

式③中，c為人均教育保障價格；N為人數(shù)；G為被征地人均耕地面積。

（4）醫(yī)療保障價值測算。為防止被征地農(nóng)民因病變窮請款情況的發(fā)生，在征地補償標準中應加入醫(yī)療保險補償。醫(yī)療保險的費率，按照非從業(yè)城鎮(zhèn)居民繳納醫(yī)療保險的費率計算。

（5）工傷保障價值測算。被征地農(nóng)民進城務工，一般干的都是最臟、最累或危險性較高的工作，在這種工作環(huán)境中極易受傷，他們一般沒有工傷保險，意外受傷后很難得到賠償。因此，在測算中要計入工傷保障價值。其工傷保險價值的保險費率以城市最低工資標準的1.00%計算。

2.2 非公益性用地的征收補償標準測算方法

農(nóng)地轉變?yōu)榉枪嫘杂玫睾蟮幕鶞实貎r，就是農(nóng)用地轉為建設用地后的工業(yè)、住宅和商業(yè)用地的綜合價格。計算公式：

P基=M工×V工+M住×V住+M商×V商 ④

式④中，P基為城市基準地價；M工為工業(yè)基準地價；V工為工業(yè)規(guī)劃面積占城市總面積的比例；M住為住宅基準地價；V住為住宅規(guī)劃面積占城市總面積的比例；M商為商業(yè)基準地價；V商為商業(yè)規(guī)劃面積占城市總面積的比例。

采用基準地價反算法測算，其計算原理如下：

P非=P基-P開-（P基-P農(nóng)-P開）×r0 -P開×r1 ⑤

式⑤中，P非為非公益用地征地補償價值標準；P開為農(nóng)地開發(fā)費用；P農(nóng)為農(nóng)地平均價格；r0為土地稅率；r1為土地開發(fā)利用率。

3 實際案例分析

文章以長沙縣為例，以2015年1月1日為基準日，計算農(nóng)地征收補償標準。

3.1 長沙縣公益性用地征收補償標準測算

3.1.1 長沙縣農(nóng)地取得成本測算

根據(jù)《農(nóng)用地估價規(guī)程》，農(nóng)地總收益以長沙縣2012-2014年種植業(yè)平均產(chǎn)值來代替，農(nóng)地總費用以長沙縣2012-2014年農(nóng)業(yè)總投入的平均值來代替，土地還原利率取7.00%，長沙縣耕地面積基本無大變化，為5.83萬hm2。詳見表1。

表1 長沙縣農(nóng)地總收益、總費用

年份 2012 2013 2014 平均

總產(chǎn)值/萬元 928711 1020843 1122927 1024160

總費用/萬元 417920 459379 505317 460872

注：數(shù)據(jù)來源于2012-2014年長沙縣統(tǒng)計年鑒。

農(nóng)地取得成本：P取={[（農(nóng)地總產(chǎn)值-農(nóng)地總費用）/耕地面積]/土地還原利率}×時間修正系數(shù)=124.22萬元/hm2。

3.1.2 長沙縣農(nóng)地開發(fā)成本測算

2014年，長沙縣通過土地開發(fā)整理新增耕地102.32 hm2，總投資984.32萬元，新增耕地投入9.62萬元/hm2。假設農(nóng)地的使用年限是50 a，農(nóng)地已開發(fā)10 a。根據(jù)長沙縣實際情況土地的物化投資為0.50萬元/hm2，銀行定期存款的年存款利率為3.30%。以此計算農(nóng)地開發(fā)成本：P開=農(nóng)地開發(fā)總費用+（收入現(xiàn)金-物化投入折現(xiàn)）=162.39萬元/hm2。

3.1.3 長沙縣農(nóng)地社會保障價值測算

（1）養(yǎng)老保險價值測算。2014年長沙縣養(yǎng)老保險金為0.25萬/a，農(nóng)村人均耕地面積為0.08 hm2/人，農(nóng)村人口71.01萬人，其中男性比例為58.11%，女性為41.89%。城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準按450元計算（養(yǎng)老保險費見表2），隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和物價上漲，保險費率每年增加金額100～200元不等，領取金額也和當年的城鎮(zhèn)職工工資掛鉤。假設2014年后每年要繳納的養(yǎng)老保險費用以6.00%的速度遞增，領取金額保持2014年的600元/月，農(nóng)民的基本生活費取城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準。按照式1計算得出單位面積農(nóng)地的養(yǎng)老保險價值為19.14萬元/hm2。

表2 長沙縣養(yǎng)老保險繳費情況

性別 年齡 領取保險費年齡 繳費年限 繳費總額/元

男性 30 60 18 65678

女性 30 55 15 60439

注：數(shù)據(jù)來源于2014年長沙縣統(tǒng)計年鑒。

（2）失業(yè)保障價值測算。按照式（2）計算可得單位面積農(nóng)地的失業(yè)保險價值為30.66萬元/hm2。

（3）教育保障價值測算。據(jù)統(tǒng)計2014年長沙縣1個農(nóng)村小孩九年義務教育平均每年的費用為300元。按照式3計算可得單位面積農(nóng)地的教育保障價值0.64萬元/hm2。

（4）醫(yī)療保障價值測算。根據(jù)長沙市城市低保人員醫(yī)療保險規(guī)定，城市低保人員醫(yī)療保險籌資標準不低于60元/（人/a）。則單位面積農(nóng)地的醫(yī)療保障價值為1.65萬元/hm2。

（5）工傷保障價值測算。假設長沙縣城鎮(zhèn)最低工資標準和最低生活保障一樣。則單位面積農(nóng)地的工傷保障價值為16.42萬元/hm2。

（6）社會保障價值測算。社會保障價值測算為68.51萬元/hm2。

3.1.4 公益性用地補償價值標準

公益性用地補償價值標準測算為355.12萬元/hm2。

3.2 長沙縣非公益性用地征收補償標準測算

根據(jù)長沙縣城市規(guī)劃區(qū)實際情況，規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)、住宅和商業(yè)用地規(guī)劃面積比為2∶5∶3，依據(jù)長沙縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯總評估得出規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)、住宅和商業(yè)用地的平均地價分別是290.90、496.55、606.55萬元/hm2。由此按照式4計算土地征收后的基準地價為488.42萬元/hm2。2014年，長沙縣建設用地開發(fā)總面積1 240 hm2，開發(fā)總額2.5億元，因此土地開發(fā)費20.16萬元/hm2。長沙縣土地稅率約為20%，土地開發(fā)平均利潤率約為15%。

按照式5計算可得非公益性用地補償價值標準為261.31萬元/hm2。

按照目前長沙縣的征地情況來看，質量最好的Ⅰ類農(nóng)地（即耕地質量等別為四級的水田）的征地補償費為82萬元/hm2。采用筆者確定的方法，無論是公益性還是非公益性用地測算出的征地補償標準比目前的征地補償費高，而且補償標準又低于長沙縣的基準地價488.42萬元/hm2，故確定的征地補償測算方法是切實可行的。

4 結論

確定征地補償標準，根本在于解決農(nóng)民、用地單位和地方政府之間分配農(nóng)用地轉為建設用地產(chǎn)生的土地增值收益。土地增值收益的產(chǎn)生，主要來自于3個方面：（1）集體建設用地使用權變?yōu)閲薪ㄔO用地使用權；（2）用地單位對土地進行的投資；（3）政府的規(guī)劃和公共設施建設和完善。從目前基本情況分析，失地農(nóng)民在征地中處于劣勢地位，往往無法正常分享土地增值收益，客觀上形成了政府與民爭利的局面。通過以長沙縣為例的實際案例研究結果顯示，建立市場決定征地補償標準能有效解決農(nóng)民、用地單位和地方政府之間的矛盾，提出征地補償標準確定方法，將公益性征地和非公益性征地這2種不同的情況區(qū)分開，不同的征地用途采用不同的征地補償標準，既為日后制定非公益性用地退出征地取得方式的政策提供參考，也可以保障農(nóng)民的權益，緩和社會矛盾、促進社會和諧。

參考文獻

[1]張建飛.征地過程中農(nóng)民權益的法體保護——征地法律制度完善探析[J].法學雜志，2006（2）：80-82.

[2]盛春雨.征地補償標準問題研究[D].重慶：西南大學，2007.

[3]白東芳.我國征地補償標準研究[D].北京：中國政法大學，2011.

[4]王熒.我國農(nóng)地非農(nóng)化配置效率研究[D].北京：中國政法大學，2011.

（責任編輯：趙中正）