房地產(chǎn)業(yè)：告別黃金時代

毛麗冰　寇佳麗

對于房地產(chǎn)業(yè)而言，2014年是波詭云譎的一年?！皹鞘姓{(diào)控”連續(xù)兩年“缺席”中央經(jīng)濟工作會議，市場的決定性作用是否在日益增強？2015年的房地產(chǎn)業(yè)是否風(fēng)采依舊，抑或跌宕起伏？房地產(chǎn)企業(yè)又該如何應(yīng)對即將到來的諸多不確定因素？

房地產(chǎn)業(yè)降溫

提到2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的變化，清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉與全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌一致向《經(jīng)濟》記者表示，兩個字可以代表這一年樓市的行情——下行。

劉洪玉指出，2014年中國房地產(chǎn)市場的最大變化，“就是從第二季度開始，出現(xiàn)了交易量萎縮、環(huán)比價格持續(xù)下降的現(xiàn)象”。在他看來，這是一直高燒不退的房地產(chǎn)市場終于開始平和冷靜下來的表現(xiàn)。而在顧云昌看來，冷卻的勢頭早在2014年年初就初露端倪。從國家統(tǒng)計局2014年12月12日公布的數(shù)據(jù)來看，全國商品房銷售額從2013年平均26.3%的增速瞬間降低到2014年的1、2月3.7%的負(fù)增長。顧云昌指出，銷售數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)市場的龍頭指標(biāo)，這方面增速的懸崖式下行，導(dǎo)致樓市各個方面指標(biāo)的增速降低。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，2014年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，而2013年這個數(shù)字是19.5%；1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。

顧云昌指出，目前下行的總體趨勢并未改變，但是下行的速度放緩了，尤其是銷售，2014年11月有“翹尾”的回溫表現(xiàn)。這種表現(xiàn)有賴于央行11月底的突然降息，也有賴于“930房貸新政”（2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵銀行通過發(fā)行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放）。

公開數(shù)據(jù)顯示，盡管2014年房地產(chǎn)市場的銷售量下降了，但仍是排在2013年后的第二高峰。顧云昌說：“估計在2014年冬2015年春可以基本見底。最樂觀的判斷是，2014年年終止跌回穩(wěn)，不樂觀的就是2015年全年都在底部盤旋。”市場預(yù)測原本難以確定，但是可以肯定的是，樓市基本告別了“黃金時代”。

房企面臨“大浪淘沙”

2014年的中央經(jīng)濟工作會議已閉幕，“樓市調(diào)控”連續(xù)兩年“缺席”中國未來一年的經(jīng)濟定調(diào)會。無論是2013年的樓市高燒還是2014年的驟然降溫，中國樓市調(diào)控“去行政化”趨勢顯現(xiàn)。

劉洪玉坦言，房地產(chǎn)市場將隨著宏觀經(jīng)濟逐漸步入“新常態(tài)”，也會出現(xiàn)一個明顯的放慢步伐的情況。他同時指出，由于穩(wěn)增長仍然是我國宏觀經(jīng)濟領(lǐng)域的重要任務(wù)，所以房地產(chǎn)市場的不景氣也不會長時間不斷探底，能在一定水平上得到社會經(jīng)濟基本面因素的支撐。

顧云昌認(rèn)為，2014年所有對房地產(chǎn)的調(diào)控是一種松綁行為，是“暖市”行為，和歷年房地產(chǎn)的調(diào)控有幾個區(qū)別：第一，過去因為樓市過熱，調(diào)控都是打壓式的，現(xiàn)在的調(diào)控是支持的，從降溫到升溫，方向完全反過來的；第二，過去的都是行政手段調(diào)控，而這一次是“去行政化”，是市場化的手段；第三，以往都是自上而下的，而這一次體現(xiàn)了分類指導(dǎo)的原則，是自下而上的；第四，這次的調(diào)控存在金融創(chuàng)新，包括試行個人住房抵押貸款證券化、債券市場可以面向房地產(chǎn)開發(fā)商等。

2015年的房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)3個主要特點：競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。顧云昌強調(diào)，2015年中國房地產(chǎn)市場將迎來一個市場規(guī)律起主導(dǎo)作用、不合理行政干預(yù)政策進一步退出的環(huán)境，這將有利于有專業(yè)管理能力的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，有利于不具備專業(yè)能力的機會型參與者被淘汰。

春江水暖鴨先知，企業(yè)莫過于最能感受到市場的變化。知名房地產(chǎn)商任志強都罕見地指出，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)到了歷史最高點，房地產(chǎn)開發(fā)商恐怕要做好打一場“去庫存持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備了，房地產(chǎn)投資下滑已經(jīng)成為必然，甚至沒看到任何理由阻止。當(dāng)然，他隨后也補充，認(rèn)為2015年初房產(chǎn)銷售將反彈，房價拐點在9月份。

對于中小房企而言，并購重組已經(jīng)在進行中。對他們而言，形勢很嚴(yán)峻，一方面自身實力不足，另一方面資金來源有限。顧云昌直言，中小企業(yè)很難從銀行貸到款，“銀行內(nèi)部存在一個企業(yè)名單，不在名單上的，請客送禮都不會貸款給你”。但也不是說這些企業(yè)就沒有活路，“重要的還在于一個‘精’字”。他指出，有些小企業(yè)具備獨一無二的特色，同樣能夠在市場的寒冬中存活下來，并脫穎而出；另一方面，并非大企業(yè)就高枕無憂，整個房地產(chǎn)市場的下行態(tài)勢必然同樣為大企業(yè)帶來危機。而如何在房地產(chǎn)市場寒冬中保存實力，是每個企業(yè)都需要認(rèn)真思考的。他笑言，從另一角度而言，企業(yè)的寒冬就是消費者的暖春。

在顧云昌看來，中國的房地產(chǎn)不會崩盤也不可能崩盤，因為新常態(tài)經(jīng)濟下，國內(nèi)經(jīng)濟韌勁很大，回旋的余地也很大。為了保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，顧云昌指出，房地產(chǎn)的長效機制需要盡快建立，“除了前面提到的央行的金融措施已經(jīng)啟動并發(fā)揮作用之外，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅收立法，房產(chǎn)稅一旦出臺，長效機制就建立起來了；另外，相應(yīng)的土地制度改革，如何讓農(nóng)村土地，尤其是集體經(jīng)營建設(shè)性土地與城市用地同地同價，同權(quán)同價，是該長效機制需要面對的”。