吳丹
不到10年時間,成長為中國最大的房地產(chǎn)信托基金管理人。這個成績的締造者叫“越秀房托”。
越秀房產(chǎn)基金是全球首只投資于中國內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金,也是我國香港首批上市的三只REITs之一。自2005年上市至今,越秀房托一直以成為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先的專業(yè)化資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為愿景。
當(dāng)中國房地產(chǎn)住宅市場告別黃金時代,商業(yè)地產(chǎn)毫無意外地成為開發(fā)商轉(zhuǎn)型的方向之一。近年來,中國商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢,但同時也出現(xiàn)了泡沫化、同質(zhì)化的現(xiàn)象。如何在激烈的競爭中保證出租率和租金收益,將旗下物業(yè)轉(zhuǎn)型升級以適應(yīng)新形勢,成為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者們夙興夜寐思考的大問題。
越秀房托“不走尋常路”,面對復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)形勢,不斷探索差異化的商業(yè)及管理模式,借助越秀集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)資源和金融資源,最終以“資產(chǎn)管理”與“基金管理”一體化,“商業(yè)經(jīng)營”和“物業(yè)管理”一體化的運(yùn)營模式,打造出一個差異化的商業(yè)地產(chǎn)樣本。
上市以來,越秀房產(chǎn)基金收入及分派等年均增長率超過5%,其相關(guān)物業(yè)的資產(chǎn)增值也為投資者帶來了穩(wěn)定回報(bào)。2014年上半年,越秀房托實(shí)現(xiàn)收入7.45億元,同比增長了16.6%,上半年每個基金單位分派0.1464港元,同比增長15.6%,按期末收市價計(jì)收益率為7.80%。
2012年10月,越秀房托完成了對廣州國際金融中心(廣州IFC)的收購交易。該交易使基金物業(yè)組合更加豐富,業(yè)態(tài)更加多元化,基金中的機(jī)構(gòu)投資者比重加大,基金流通市值從30多億港元增加至目前130多億港元,基金在資本市場的影響力也日益提升。
廣州國際金融中心在注入基金后,短短一年半時間,寫字樓出租率已高達(dá)88.75%,平均租金220元/平方米,穩(wěn)居行業(yè)標(biāo)桿地位。
2013年3月,世界兩家重量級評級機(jī)構(gòu)“穆迪”和“標(biāo)普”分別給予越秀房產(chǎn)基金B(yǎng)aa2和BBB投資級評級。2013年5月7日,越秀房產(chǎn)基金成功發(fā)行3.5億美元五年期無抵押債券,利率3.1%。認(rèn)購金額近20億美元,超額4.7倍。
越秀房托對《二十一世紀(jì)商業(yè)評論》(下稱《21CBR》)記者表示,未來將繼續(xù)促進(jìn)基金財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)朝著“發(fā)債與銀行貸款結(jié)合、長期與中期債務(wù)結(jié)合、固定利率與浮動利率結(jié)合”的方向優(yōu)化。
對于未來考慮收購的物業(yè)類型及方向,越秀房托表示,一方面為改善物業(yè)的區(qū)域性結(jié)構(gòu),優(yōu)化物業(yè)類型的組合,使基金結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健,基金投資區(qū)域?qū)膹V東省擴(kuò)展到全中國(包括香港),以珠江三角洲為基礎(chǔ),同時在北京、上海等一線城市尋找合適項(xiàng)目;另一方面,管理人繼續(xù)積極研究大股東持有的項(xiàng)目,總結(jié)廣州國金中心交易成功的經(jīng)驗(yàn),進(jìn)一步挖掘越秀地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目,尤其是處于商業(yè)核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,探討收購的可能性。
在研究收購項(xiàng)目時,管理層會在充分評估市場狀況及資本市場情況下,綜合評估項(xiàng)目的情況,包括地段、資產(chǎn)增值及回報(bào)增長潛力等,以基金單位持有人的長遠(yuǎn)利益為依歸,慎重考慮及把握投資機(jī)會。
近10年來,越秀房托還將商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)一體化,不斷改善物業(yè)服務(wù),優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升物業(yè)價值。
越秀房托認(rèn)為,如果要把握各區(qū)域商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn),在租賃策略上必須更加靈活而有針對性。以廣州的城市地標(biāo)——國際金融中心為例,越秀房托在寫字樓營運(yùn)上采取了“招商策劃、租戶管理、客戶管理”一體化的運(yùn)作方式,全網(wǎng)絡(luò)覆蓋與定向推廣相結(jié)合的策略,鎖定優(yōu)質(zhì)租戶,提升招商成功率,實(shí)現(xiàn)了出租率和平均租金的平衡增長。
2014年,廣州國際金融中心也迎來服務(wù)創(chuàng)新的新紀(jì)元,全新推出“超高層建筑6S星鉆服務(wù)體系”,全面提升服務(wù)體驗(yàn),樹立了中國商務(wù)地標(biāo)的新高度。與此同時,財(cái)富廣場、城建大廈、越秀新都會大廈等項(xiàng)目也總結(jié)出例如“易捷屋”等一整套完善的服務(wù)體系,通過服務(wù)的體系化,有效地提高物業(yè)的價值。
同時,越秀房托還通過與國際專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作,不斷提升專業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)。廣州國際金融中心就將仲量聯(lián)行聘為管理方,并持續(xù)開展物業(yè)評估、風(fēng)險(xiǎn)巡查以及客戶滿意度調(diào)查,穩(wěn)步提升一線物業(yè)管理服務(wù)水平。
2014年9月重新命名為VT101的維多利廣場是越秀房托旗下一個實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型的物業(yè)案例。為調(diào)整業(yè)態(tài)、優(yōu)化布局,越秀房托陸續(xù)引進(jìn)了UNIQLO(優(yōu)衣庫)華南旗艦店、全球知名運(yùn)動品牌Adidas、時尚腕表品牌Swatch以及最文藝的美食品牌探魚等主力商戶,并結(jié)合樓層改造以及新命名的VT101品牌形象,成功轉(zhuǎn)型為廣州天河商圈新崛起的國際快時尚體驗(yàn)中心。轉(zhuǎn)型后的VT101,在人氣及知名度方面均大幅提高,租金收益也水漲船高,再次印證了越秀房托的商業(yè)運(yùn)營能力。
越秀房托通過統(tǒng)一管理,為旗下物業(yè)打造出連貫一致的品牌形象及專業(yè)服務(wù),希望提升物業(yè)的整體市場認(rèn)知感和競爭力。例如,針對中國十大服裝專業(yè)市場、中國服裝品牌孵化基地的廣州白馬大廈,近年來,越秀房托積極推動線上、線下全渠道戰(zhàn)略,大力拓展電子商務(wù),全場開通免費(fèi)WIFI服務(wù)。白馬服裝網(wǎng)吸引了過千家廠家品牌;白馬微信也同步為采購商提供一手時尚資訊,并推薦優(yōu)質(zhì)品牌及貨源。
在營運(yùn)策略上,越秀房托透過找準(zhǔn)項(xiàng)目定位與優(yōu)勢,實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的品牌準(zhǔn)入機(jī)制,深化客戶資產(chǎn)管理,尋求租金增長、出租率高位運(yùn)行與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化的動態(tài)平衡,促進(jìn)資產(chǎn)價值的可持續(xù)增長。
該管理策略使得基金旗下的商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定性的經(jīng)常性收入。財(cái)報(bào)顯示,截至2014年6月30日,物業(yè)整體出租率約為93.48%,其中原有五項(xiàng)物業(yè)出租率96.50%,繼續(xù)保持高位運(yùn)行;國金中心物業(yè)綜合出租率90.71%,其中寫字樓出租率88.75%,零售商場出租率98.37%。