聯(lián)合辦公挑戰(zhàn)傳統(tǒng)寫字樓

寇佳麗

回顧歷史，數(shù)字化力量無論在何時都具備裹挾傳統(tǒng)模式向前翻滾甚至顛覆的天性。而在中國數(shù)字化時代的進程中，一些非傳統(tǒng)力量正在逐漸改變著企業(yè)架構(gòu)與工作模式，與此同時，工作場所的格局也正發(fā)生著巨大改變。從前，一個公司有很多辦公室，一個辦公室只屬于一個公司；如今，或許一個辦公室可以有很多公司，而你身邊不只有同事。

聯(lián)合辦公的“前世今生”

“通俗地說，聯(lián)合辦公就是為降低辦公室使用成本而進行共享辦公空間的辦公模式”，戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達這樣告訴《經(jīng)濟》記者。傳統(tǒng)的辦公模式，是由公司租賃寫字樓，然后整個單位的工作人員聚集于此開展日常工作。相比之下，聯(lián)合辦公空間恰恰是來自不同公司的人們在同一空間內(nèi)共同工作，并在特別設(shè)計和安排的辦公空間中共享辦公環(huán)境，同時彼此獨立完成各自的工作任務(wù)。

聶安達表示，聯(lián)合辦公最脫穎而出的地方在于，同一辦公空間的人們，即使來自不同公司，負責不同的任務(wù)，仍然可以與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子等。而這種特別適合小型創(chuàng)業(yè)團隊的辦公概念，最初興起于美國硅谷。

77歲的美國億萬富豪莫特·扎克曼是著名波士頓地產(chǎn)公司的董事長。2013年6月，他參觀了一家名叫WeWork的小型房地產(chǎn)公司。展現(xiàn)在這位從業(yè)50余載富豪眼前的景象令他倍感新奇：3.8萬平方英尺的辦公區(qū)域，密密麻麻分布著很多很小的寫字間，四周用玻璃圍住，里面擠滿了年輕的創(chuàng)意經(jīng)濟從業(yè)人員，咖啡間在休息時間到來時會變得觥籌交錯、熱鬧無比，會議室里擺滿視頻會議設(shè)備，辦公室管理員微笑著接待來客、處理包裹、沖調(diào)免費咖啡，并給激光打印機添加紙張……

僅在與該公司創(chuàng)辦人第四次會面的時候，扎克曼便以個人身份承諾參與融資。如今，WeWork是紐約增長速度最快的新辦公空間承租人。而聯(lián)合辦公空間便是中國版的WeWork。聶安達表示，中國的第一家聯(lián)合辦公空間于2007年在上海成立，比同類型辦公空間在紐約和倫敦的成立晚了7年。此外，在研究中國市場上出現(xiàn)的新型辦公空間時，聶安達的團隊發(fā)現(xiàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和遠程協(xié)作技術(shù)的不斷完善，大眾對新型辦公空間和對傳統(tǒng)寫字樓改造的需求都在增加，而聯(lián)合辦公空間作為其中一種，業(yè)務(wù)模式最為簡單。它與傳統(tǒng)商務(wù)中心最大的區(qū)別就是開放性，注重人員團隊之間的交流與溝通，且來去自由，其收入也主要來自于租金與簡單的增值服務(wù)。

由于聯(lián)合辦公空間還處在早期探索階段，因此在中國市場中出現(xiàn)了類似聯(lián)合辦公空間但卻帶有自身特性的其他寫字樓租賃新模式（見圖1）。

一類是“眾創(chuàng)空間”。聶安達解釋，這類空間除去租金的收入外，同時會有選擇性地參股于創(chuàng)業(yè)團隊，在提供融資服務(wù)的同時寄期望于投資回報；或者為外部風投機構(gòu)牽線搭橋，收取介紹費。另外一類為新型孵化器，具體可分為企業(yè)平臺型和投資驅(qū)動型，通常向入駐團隊收取租金或是收取非常低的租金費用。因此，今年年初因李克強總理的參觀而受到廣泛關(guān)注的3W咖啡實際上具備以上全部功能作用，并非單純意義上的聯(lián)合工作空間。

節(jié)約場地還能省錢

“任何一個公司租賃寫字樓，都要包含三種空間構(gòu)成——隱私空間、半開放空間和全開放空間”，清眾華籌基金總裁孫久文告訴《經(jīng)濟》記者，“可是占全部空間能夠高達全部租賃空間50%的全開放空間往往具有‘雞肋’的屬性”。按照孫久文的介紹，承租的寫字樓中，茶水間、洗漱間和走廊的面積屬于全開放空間，是公司必須承租卻又作用最小的。

與此同時，這部分空間的成本往往費用高昂，而聯(lián)合辦公空間的出現(xiàn)在很大程度上解決了這個問題。據(jù)孫久文介紹，聯(lián)合辦公空間其實可以用“人多類雜”概括，這個詞聽上去并沒有很動聽，但是對新入門的創(chuàng)業(yè)者或者自由工作者而言，它所蘊含的意義卻遠比看上去要美好很多。

進入聯(lián)合辦公的人員，多為獨立工作者或者是可以在家辦公的自由職業(yè)者，亦或是剛剛起步的創(chuàng)業(yè)者，對這些人來說，租賃成本會是一個大問題，“太豪華的不需要，而且可能也難以承擔，而一般的咖啡廳或者小酒館又太過嘈雜”，聯(lián)合辦公空間恰好可以提供比一般公共場合優(yōu)越的條件、又不至于租金太高以至令人望而卻步。孫久文說：“聯(lián)合辦公內(nèi)部提供統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施，會議室、辦公桌、隔間等一應(yīng)俱全，與傳統(tǒng)寫字樓相比沒有任何必須的部分是被忽略掉的”。最重要的是，因為公共空間諸如走廊和茶水間是被眾人公用，因此從支出成本上講，租戶的費用被大大降低（見圖2）。

一位從事視覺設(shè)計與攝影的自由職業(yè)者對《經(jīng)濟》記者表示，在聯(lián)合辦公空間工作是“非常有意思”的事情，不僅能夠避免成為宅男，還能避免家人打擾，將工作與生活分離開來，重要的是能夠“與客戶更體面地交流與會面，偶爾與周圍的人擦出創(chuàng)意火花也不是不可能”。而在上海從事互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)的戴佳俊則對記者打趣道，有時候甚至可以從其他團隊臨時“借用”工作人員，“比如美工請病假，就去別的團隊找一個暫時頂下”。

然而，聯(lián)合辦公也并非十全十美。孫久文對《經(jīng)濟》記者透露，他所帶領(lǐng)的團隊正開發(fā)一個關(guān)于聯(lián)合辦公的項目，目的是打算借助已經(jīng)被承租寫字樓中的公共空間來開發(fā)聯(lián)合辦公模式?！笆忻嫔纤械穆?lián)合辦公空間都遵循一個套路——大房東、二房東和租戶”，孫久文解釋說，“通常情況下，二房東將寫字樓承租下來，按照設(shè)計全部打造成聯(lián)合辦公的模式，對于二房東而言，他的成本是很高的，如果我們做的事情最終落實，那么就可以在已有的基礎(chǔ)上再次削減租戶的成本”。按照他的分析，利用傳統(tǒng)寫字樓與聯(lián)合辦公的交叉存在模式，會在當前的國內(nèi)市場上具有無可比擬的價格優(yōu)勢。

暫時難抗樓市低溫

然而即便如此，孫久文也承認，聯(lián)合辦公的發(fā)展前景暫時只存在于上海、北京、深圳等一線城市，二、三線城市目前很少有此類新型辦公模式出現(xiàn)，而仍然把消化樓市高庫存作為當務(wù)之急的非一線城市，“我個人不看好它們的發(fā)展前景”。

中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部等六部委日前聯(lián)合發(fā)文公布新政，放開了境外個人在中國購房的時限、數(shù)量要求，并且降低了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的門檻。這是中國近十年來首次松綁“限外令”。很多分析人士認為這或許會提振國內(nèi)樓市，也有聲音指出，松綁也恰是因為房地產(chǎn)長期表現(xiàn)不佳所致。

知名地產(chǎn)分析師陳真誠對《經(jīng)濟》記者直言，非一線城市的寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)“處處供大于求”，價格是最觸人心弦的要素，如果大房東不具備足夠優(yōu)勢吸引來二房東，那么聯(lián)合辦公就是個幻影，“時髦玩意兒在能夠解決庫存的城市才可能生存，非一線城市幾乎沒有市場”。

然而，在具有生存空間的一線城市，聯(lián)合辦公的生長可以用“生機勃勃”來形容。5年前，人們甚至很少聽到聯(lián)合辦公模式的相關(guān)討論，而今，它在一線城市中已成為一種常態(tài)。聶安達認為，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，辦公空間和辦公模式正處于巨大變革中，人們對傳統(tǒng)寫字樓的需求也不斷發(fā)生變化。隨著IT、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)近年來的飛速發(fā)展，越來越多具備豐富經(jīng)驗的個人開始成立自己的創(chuàng)業(yè)團隊，進行智能設(shè)備的設(shè)計、應(yīng)用程序的開發(fā)等在過去并不普遍的工作，而這些人對聯(lián)合辦公有著大量需求，也正是這一批人在引領(lǐng)潮流推進和社會變革。

我國工商總局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2014年的前9個月內(nèi)，有近300萬新創(chuàng)業(yè)者產(chǎn)生。此外，在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的口號下，中央和地方政府也在熱心扶持廣大創(chuàng)業(yè)團隊，積極營造良好的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧志浩對《經(jīng)濟》記者表示，他長期以來關(guān)注傳統(tǒng)房地產(chǎn)領(lǐng)域，如今也開始關(guān)注聯(lián)合辦公模式，“這種模式以后有望在超越一線城市的范圍內(nèi)擴展”。