股市“熊出沒”深圳樓市漲瘋了

李彩鳳

據(jù)統(tǒng)計，2015年1～6月，深圳新房成交31798套，同比去年上半年上漲110%;全市成交均價為28040元/平方米，同比漲超2成。另外，上半年新房成交面積314.6萬平方米，同比上漲120.9%。

股市瘋狂？NO！深圳樓市更瘋狂。

看到這句話或許你會疑惑不解，但是，如果你看過《樓價暴漲賣方反悔強收房子發(fā)生意外》這則新聞，你的表情恐怕就該變?yōu)檎痼@了。

2015年7月4日，深圳龍崗坂田萬科金色半山，為了搶奪一套房產(chǎn)的控制權(quán)，賣方謝國義與買方曾永科夫婦持續(xù)對峙。

曾永科和妻子在3月底、4月初與賣家簽訂買賣合同，以總價350萬元購買了坂田萬科金色半山一套雙拼戶型，總面積在153平方米，4室2廳。與此同時，他賣掉了之前的73平方米的房子。

然而，“3？30新政”之后，深圳房價暴漲。萬科金色半山的這套房子增值超過了100萬元，市值達到450萬元。此時覺得自己遭受巨大損失的謝國義夫妻，公然毀約，帶著多人試圖強行收回房子。

就在謝國義夫婦等眾多親屬強行入室、清理房間的過程中，一名協(xié)管員意外啟動了手持的辣椒水裝置，辣椒水噴在了曾永科懷中嬰兒眼睛里?？墒牵幢氵@意外的一幕發(fā)生，賣家謝國義夫婦仍表現(xiàn)冷漠，并未因此停止奪房的行動。慶幸的是曾永科夫婦的孩子在經(jīng)過醫(yī)院沖洗眼睛后，暫無大礙，但是他們的房子卻被謝國義夫婦趁亂奪占。

近日，這則因房價暴漲賣家反悔的新聞在互聯(lián)網(wǎng)中廣為轉(zhuǎn)發(fā)，同時也令無數(shù)網(wǎng)友憤慨。在評論中，網(wǎng)友們紛紛對賣家的不誠信表示痛斥。短短的3個月時間，房價暴漲百萬，面對深圳水漲船高的房價，賣方對于違約也可謂“肆無忌憚”。然而，在樓市蕭條的氛圍中，緣何深圳房價如此瘋狂？北上廣都這樣嗎？樓市是否又將“牛抬頭”？

上半年深圳新房成交價同比漲超兩成

這年頭，比股市還要“瘋狂”的，恐怕就只有深圳樓市了。最近，深圳房價一路突飛猛進，短短幾個月漲幅驚人，部分熱點片區(qū)房價迅速上漲三四成，可謂狂熱。自去年“9？30新政”以來，深圳房價已經(jīng)連漲8個月。幾千人搶幾百套房，以及類似上文中毀約的事件近來在深圳輪番上演，隨之而來的還有不斷增加的成交量。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2015年1～6月，深圳新房成交31798套，同比去年上半年上漲110%;全市成交均價為28040元/平方米，同比漲超2成，去年同期均價為23498元/平方米。另外，上半年新房成交面積314.6萬平方米，同比上漲120.9%。同比去年深圳可以說是量價齊漲：從成交量和成交面積來看，深圳六區(qū)同比“全線飄紅”。其中，羅湖區(qū)成交量漲幅更是居各區(qū)之首，達228.7%，均價達到49081元/平方米。

對于已經(jīng)到來的下半年，深圳樓市是否還會風起云涌，深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，目前來看，深圳樓市成交量仍保持高位，深圳房價上漲預期暫時不變，下半年具體增幅或在10%～15%。

深圳樓市為何暴漲？

經(jīng)歷了樓市低迷的市場行情，緣何深圳樓市會暴漲？今年上半年，“3？30新政”、不動產(chǎn)登記、多次降準降息等政策層面利好消息頻出，無疑是深圳樓市“牛抬頭”的一大主因。二套房首付比例最低四成、公積金貸款首付比例下調(diào)、二手房營業(yè)稅免征年限五改二等系列內(nèi)容都直接給買家打了一劑強心針，導致改善型需求被徹底激發(fā)。同時，很大程度上也增加了新房開發(fā)商漲價的信心。

此外，深圳樓市土地供應多為產(chǎn)業(yè)或商住用地，住宅用地供應奇缺，據(jù)了解，去年僅出讓一宗住宅用地。在2020年之前，深圳的可開發(fā)土地不足50平方公里，土地供應偏緊，舊改周期長、難度大。而深圳外來人口多，匯集了眾多金融、貿(mào)易、高新技術(shù)等高薪酬行業(yè)企業(yè)，市場可支付能力相對較高，2014年深圳人均GDP達22113美元，位列全國第二。因此，深圳樓市的供給量跟不上市場需求量也促使了房價飆升。特別是作為中國最年輕的一線城市，龐大的移民人口導致了絕大部分市民沒有自己的住房，投資客怎能放棄這里的賺錢機會？

除此之外，在經(jīng)歷了大半年的股市牛市之后，賺足錢的投資客總得為自己的大筆資金找個最好的出口，而進入火爆的深圳樓市也就不足為奇。有數(shù)據(jù)顯示，投資客在深圳購房置業(yè)者中的比例在不斷攀升，5月份投資型置業(yè)的占比已達18%。而就在近期股市“熊出沒”的時段，股民信心大跌，把投資目光移向樓市也不是不可能。中金公司早些時候曾發(fā)報告稱，深圳是此輪股票“牛市”中新開戶最多的城市，深圳城市中股民占比至少在60%以上。雖然說新開戶的股民通常被稱為“韭菜”，但是股民比例之高所帶來的股市財富效應下的購買力也不可小覷。

北上廣漲幅不及深圳

相較于暴漲的深圳樓市，同為一線城市的北上廣，似乎只有羨慕的份兒。深圳房價在“3？30新政”后“獨領(lǐng)風騷”，就連曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市也望塵莫及。

根據(jù)中指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在6月的百城價格指數(shù)中，北京樣本均價是32719元/平方米，環(huán)比上漲0.98%，同比下跌1.65%;上海樣本均價是33727元/平方米，環(huán)比上漲1.40%，同比上漲3.87%;廣州樣本均價是17152元/平方米，環(huán)比下跌0.27%，同比下跌7.27%。而同為一線城市的深圳，在過去的6月份中，成為漲幅最高的城市，樣本平均價格達到34467元/平方米，環(huán)比上漲6.58%，同比上漲13.67%。在二手房銷售價格方面，深圳同樣遙遙領(lǐng)先北上廣。在同比漲幅上，北上廣深分別為：-0.73%、5.75%、-3.02%、19.12%。同屬廣東的深圳和廣州，6月份二手房均價也相差甚遠，一個是36457元/平方米，一個是19889元/平方米。

事實上，北上廣房價雖然沒有深圳的瘋漲現(xiàn)象，但是并不代表不漲。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，深圳是由于多種特殊原因聚集在一起而產(chǎn)生房價瘋漲的現(xiàn)象，其他一線城市上漲現(xiàn)象仍在發(fā)生，但幅度不會像深圳這么大，更不太可能會像深圳這樣。

三四線城市房價仍將回落

縱觀全國房地產(chǎn)市場，目前除了深圳，全國大多數(shù)城市房價沒有出現(xiàn)特別明顯的上漲現(xiàn)象。但是，2015年上半年，中國樓市在金融顯著寬松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的綜合作用下，房價出現(xiàn)了局部反彈的現(xiàn)象。

根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年一線城市房價累計上漲5.17%，二線城市房價下跌0.75%，三線城市則下跌1.25%。由于市場的分化，一些大型房企普遍看好一二線的后市，加大了對一二線城市土地的布局，比如，保利地產(chǎn)今年就全面回歸一二線發(fā)展，三四線只是少許輔助項目。與此同時，由于一線城市的土地供應減少，以省會城市為主的二線城市，由于其經(jīng)濟發(fā)展動力和人口吸聚能力強勁，或?qū)⒊蔀槲磥碜罹呋盍Φ姆康禺a(chǎn)市場。

業(yè)內(nèi)人士分析，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同走勢。預計下半年一二線重點城市樓市交易量將超過上半年，而與一二線城市企穩(wěn)回暖相對應的是，那些庫存壓力較大的三四線城市，房價仍將回落。