寧波：一份未履行的土地合同

郭鵬

周銀琪方面認為，公安局作為刑事偵辦機關(guān)，在這件事情上過多地使用了民事思維進行考量，并沒有從刑事角度審查事件當事人主客觀情節(jié)。

寧波商人周銀琪因兩年前簽訂的一份土地買賣合同而身陷合同詐騙糾紛泥淖。買方周銀琪在支付賣方200萬元首付款后，方知要購買的土地早已易主，投入的200萬元至今仍未要回。

無奈之下，周銀琪認為賣方屬于詐騙行為，將其訴至法院。寧波市鄞州區(qū)人民法院初步審理認為，賣方涉嫌詐騙并將案件移送至公安機關(guān)。然而，寧波市公安局鄞州分局偵查后卻認定，鄞州區(qū)法院移送的周銀琪被詐騙的事情證據(jù)不全，公安局無法追究對方刑事責任。

“85%的成分屬于刑事詐騙范疇，公安局偏偏依據(jù)另外15%趨向民事的成分?！敝茔y琪對《民生周刊》記者說出對案件的判斷。

朋友撮合 達成購買意向

同為寧波人的周銀琪和胡凱是相識近20年的朋友。2013年前后，胡凱曾多次向周銀琪發(fā)牢騷，說浙江奉化市的劉建軍欠錢不還。

2013年8月的一天，胡凱主動找到周銀琪，告訴他劉建軍仍欠胡凱近300萬元的款項，并表示，劉建軍僅有的位于奉化市莼湖鎮(zhèn)的一塊地皮及數(shù)間廠房急于出售。

彼時的周銀琪，經(jīng)過多年打拼已有一些積蓄，擁有一個實體項目早就是他的商業(yè)夢想，但首先，他需要擁有自己的土地和廠房。

胡凱透露，劉建軍的姐姐開辦了一家頗具規(guī)模的酒店，就是以劉建軍名下的廠房和土地為抵押物向浙商銀行寧波某支行貸款230萬元，而該筆貸款于2013年8月到期并因無力償還已逾期。因此，劉建軍迫于無奈才打算以略低于市場價的價格出售此地塊，對此，周銀琪頗為動心。

可是，躊躇滿志的周銀琪根本不具備全款購買地塊的實力。

由于當時胡凱尚欠周銀琪一筆資金，劉建軍又欠胡凱一筆錢，于是，周銀琪與胡凱二人打算，由周銀琪購買該土地及廠房，前提是可以先交付劉建軍部分首付款，剩余交易款則抵扣劉建軍與胡凱的債務。如果這種假設成立，周銀琪手里的存款剛好完成該筆交易。

通過實地考察和商業(yè)評估，周銀琪確認，購買那塊土地和廠房是值得的。

于是，周銀琪委托胡凱負責土地買賣合同簽訂等相關(guān)事宜。最后，雙方約定以495萬元成交，周銀琪告訴《民生周刊》記者，這一價格較當時的市場價低了20萬元左右。

雙方共湊首付款

事實上，劉建軍的債權(quán)人不止胡凱一人。雙方達成意向后，劉建軍提出，只能將交易款中的145萬用于償還胡凱的債務。

一方著急出售，一方真心想買，盡管和周銀琪最初的購買計劃有出入，雙方最后還是統(tǒng)一了意見，于2013年9月7日簽訂了土地和廠房買賣合同。

周銀琪說，這份《廠房土地買賣合同》中關(guān)于費用支付的約定是雙方反復協(xié)商后才得以落實的。

合同約定，買方在5個工作日內(nèi)支付賣方首付款230萬元，用于歸還賣方在浙商銀行的貸款，總價款中有145萬元歸還劉建軍一方拖欠胡凱的個人借款，剩余尾款由買方辦理貸款后支付，并注明合同于買方支付首付款后生效。

周銀琪告訴《民生周刊》記者，合同中并沒有具體約定如首付款以及支付出現(xiàn)爭議如何解決，但合同強調(diào)如發(fā)生爭議，各方需協(xié)商解決，協(xié)商不成可向法院起訴。

由于雙方的交易是在短短幾天內(nèi)達成的，周銀琪稱自己資金無法回籠，所以要盡快付完230萬元的首付款，難度很大。

就在周銀琪與生意伙伴周轉(zhuǎn)資金的時候，他說，“劉建軍卻更著急，不停地打電話催問。”

著急的原因是，劉建軍稱土地作為抵押的貸款已逾期，銀行明確通知，如再不還款銀行將自行出售。

于是，著急的二人約定，由雙方共同籌措資金，先歸還銀行借款。隨后，由周銀琪出資200萬元，劉建軍姐姐出資30萬元，銀行貸款的窟窿堵上了。

2013年9月22日，也就是還清銀行貸款的當天，周銀琪拿到了奉化市房產(chǎn)交易中心出具的廠房土地抵押注銷單。

陡然生變 一地兩賣

按照約定，就在雙方趕到奉化莼湖鎮(zhèn)房管所準備辦理土地過戶手續(xù)時，“劉建軍的老婆卻不顧合同約定，惡意提出要馬上再支付100萬元方能過戶?！敝茔y琪說。

他說，一方面由于劉建軍老婆的阻止，另一方面劉建軍姐弟以父親突然過世為由，要求周銀琪等到9月25日出喪后再辦理手續(xù)。

經(jīng)過打聽，周銀琪確認老人過世的事實后答應了要求。3天后的25日一早，雙方見面繼續(xù)協(xié)商過戶問題，結(jié)果仍沒有達成一致。

接下來，意外發(fā)生了。9月26日，周銀琪回到劉建軍的廠房想與其繼續(xù)溝通。為了防止發(fā)生變故，周銀琪打算被迫答應對方提出的合同中并未約定的付款要求。而此時，“劉建軍以其姐姐聯(lián)系不上為由拒絕辦理手續(xù)。同日晚上，我多次聯(lián)系姐弟二人，但電話始終無人接聽?！敝茔y琪說。

第二天，周銀琪再次趕往奉化，仍然無法聯(lián)系上劉建軍姐弟。周銀琪回憶，當時的自己已經(jīng)亂了方寸，估計到事情可能不妙。

果然，周銀琪通過朋友打聽得知，劉建軍最近去辦理過土地權(quán)屬變更。一房兩賣，周銀琪根據(jù)自己的經(jīng)驗做出判斷。

根據(jù)律師的建議，為了盡快阻止劉建軍的過戶行為，周銀琪向鄞州區(qū)人民法院提起合同糾紛民事訴訟，目的是通過法院查封劉建軍的土地及房產(chǎn)。

可是，他們還是慢了一步。周銀琪從鄞州區(qū)法院負責執(zhí)行查封的工作人員口中得知，該宗土地及廠房已于9月24日在房產(chǎn)部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。

土地被賣給了別人，周銀琪的200萬元至今沒被退還。

公安局不予立案

鄞州區(qū)人民法院經(jīng)過審理認為，劉建軍的行為涉嫌刑事犯罪，并于2013年12月2日向?qū)幉ㄊ泄簿舟粗莘志忠扑土讼嚓P(guān)材料。

寧波市公安局鄞州分局于2014年1月24日向鄞州區(qū)人民法院出具《不予立案通知書》。通知書載明，由鄞州區(qū)法院移送的寧波鄞州劉建軍合同詐騙案，經(jīng)公安局偵查認為沒有犯罪事實，不需要追究刑事責任。根據(jù)我國刑法相關(guān)規(guī)定，決定不予立案。

周銀琪對于公安局的不予立案決定，不能接受。他的代理律師山曼告訴《民生周刊》記者，他們始終主張劉建軍的行為屬于詐騙，理由就是劉建軍主觀上存在明顯的非法占有目的。

“一是后期劉建軍故意避而不見；二是在收了周銀琪的200萬元首付款后卻將交易物另賣他人，而且沒有款項返還，也沒有積極解決問題的態(tài)度。法院之所以移送公安局，相信有起碼的道理和依據(jù)，不會平白無故認為劉建軍涉嫌詐騙。”山曼說，“但是，公安機關(guān)如何得出結(jié)論，就是他們的事情了。”

山曼認為，公安機關(guān)駁回法院的移送而不予立案，這種情況并不多見。

他說，公安局作為刑事偵辦機關(guān)，在這件事情上過多地使用了民事思維進行考量，并沒有從刑事角度審查事件當事人主客觀情節(jié)。

對于案件的偵辦情況，寧波市公安局鄞州分局負責該案的警察趙磊向《民生周刊》記者介紹，這個案子相當復雜，以致偵查時間延期一個月，“如果能抓，早就把劉建軍抓起來了?！?/p>

至于不能抓的理由，該局經(jīng)偵大隊一中隊隊長拱寶利說，當事雙方的合同上明確注明，在首付款230萬元支付后，合同才生效，而周銀琪并沒有支付完首付款。

據(jù)了解，劉建軍曾向公安機關(guān)說明，由于他認為周銀琪連首付款都湊不夠，已屬違約在先，劉建軍也因此判斷周銀琪不能支付接下來的約定款項，于是決定把地賣給有實力的人。經(jīng)朋友介紹，他很快聯(lián)系上了新買家，并迅速辦理了相關(guān)過戶手續(xù)。

拱寶利說，劉建軍在收到新買家近500萬元款項后，所有資金經(jīng)查明確實都用于償還債務?！爸饔^非法占有的目的不是很明顯，而合同詐騙最明顯的一個特征就是以非法占有為目的。”

至于周銀琪已經(jīng)實際支付的200萬元，據(jù)劉建軍向公安局講，他本打算在土地賣掉后便馬上歸還，但由于其他債權(quán)人同期已經(jīng)發(fā)現(xiàn)劉建軍在賣地賣房，以強迫手段讓其還款，所以，他原本打算歸還周銀琪的錢被其他債主瓜分了。

周銀琪經(jīng)過打聽證實，劉建軍將交易款中近300萬元用于償還家人的對外欠款和個人信用卡欠款。在他看來，劉建軍有錢但不還自己的200萬元，已屬詐騙。

對于劉建軍將剩余交易款用于歸還家人欠款，拱寶利也認為，“這一點，從個人感情來說是不對的，但并不構(gòu)成主觀故意占有?！?/p>

如今，距離寧波市公安局鄞州分局在2014年出具《不予立案通知書》已經(jīng)過去兩年，但37歲的周銀琪依然沒有放棄。對于自己無辜損失200萬元一事，盡管公安機關(guān)不予立案，但他始終認為，不應僅僅通過民事訴訟程序解決。