佳兆業(yè)疑云：漩渦中的郭英成

吳丹

去年10月初剛剛聽(tīng)到關(guān)于老板的風(fēng)聲時(shí)，黃橙（化名）根本沒(méi)有料到，事態(tài)的發(fā)展會(huì)如此迅猛而不可挽回。

作為一名在佳兆業(yè)集團(tuán)深圳公司工作超過(guò)5年的中層員工，事發(fā)前他的工作和其他房地產(chǎn)公司的員工沒(méi)什么區(qū)別：經(jīng)常加班，在外面神采奕奕而私下里牢騷不少，每當(dāng)新項(xiàng)目要開(kāi)盤(pán)的前一段時(shí)間都忙得腳不沾地。當(dāng)然，工資也對(duì)得起自己的夙興夜寐嘔心瀝血。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各種操作“慣例”，黃橙自然是知道的。只是日子一直這樣平淡地過(guò)著，他從來(lái)沒(méi)有想過(guò)，對(duì)于單個(gè)公司而言不可分散的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，有一天會(huì)發(fā)生在自己的公司。一開(kāi)始對(duì)各種傳聞還抱著將信將疑的態(tài)度，當(dāng)去年11月底看到關(guān)于深圳的項(xiàng)目房源被管理局鎖定的消息后，他感覺(jué)到真的無(wú)可挽回了：“速度太快了，就像在做夢(mèng)一樣?！?/p>

房源被鎖定后不久，佳兆業(yè)在深圳幾乎所有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)都被叫停。集團(tuán)公告顯示，位于深圳的8個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必要的執(zhí)照、許可證、批文、登記及備檔的常規(guī)申請(qǐng)，不能獲得政府相關(guān)部門(mén)的接納。這意味著那些項(xiàng)目處于無(wú)限期暫停的狀態(tài)。

黃橙說(shuō)自己和佳兆業(yè)其他1萬(wàn)多名員工中的大多數(shù)想法差不多，認(rèn)為此時(shí)離開(kāi)是不道義的?，F(xiàn)在黃橙每天的一大要事，就是在媒體上刷一下公司的進(jìn)展。據(jù)彭博社報(bào)道，2月4日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌到訪佳兆業(yè)深圳總部，融創(chuàng)中國(guó)將接手郭英成、郭英智所持的公司49.3%股權(quán)，雙方已于近日簽署相關(guān)協(xié)議，待走完流程正式發(fā)布。此前的2月1日，融創(chuàng)中國(guó)已公告，將以23.75億元收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)上海四個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)公司的股權(quán)及債券，并各自訂立收購(gòu)協(xié)議。

風(fēng)云突變之前，近年在國(guó)內(nèi)權(quán)威性的房企排名榜單中，佳兆業(yè)一般穩(wěn)定在前20名。這家區(qū)域性房地產(chǎn)公司成立至今15年，為郭英成的家族企業(yè)，2009年在香港上市。多年來(lái)，佳兆業(yè)以深圳為大本營(yíng)，主要以經(jīng)營(yíng)舊改項(xiàng)目為業(yè)界所知。2014年前三季度，佳兆業(yè)的銷(xiāo)售金額為195.4億元。

創(chuàng)辦佳兆業(yè)4年后，郭英成指揮公司采用新模式，即收購(gòu)及翻新不良資產(chǎn)，這也成為佳兆業(yè)日后在房地產(chǎn)行業(yè)異軍突起的重要倚仗。記者翻閱佳兆業(yè)的上市文件，在談及公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一項(xiàng)時(shí)，表述如下：“我們也曾透過(guò)收購(gòu)及翻新不良及未能落成物業(yè)而建立土地儲(chǔ)備。雖然若干不良物業(yè)能有潛力以較低成本產(chǎn)生利潤(rùn)，但使用此土地收購(gòu)方法須具備能力解決導(dǎo)致物業(yè)被扣押的多個(gè)問(wèn)題，并進(jìn)行評(píng)估及適時(shí)完成物業(yè)收購(gòu)，制訂及執(zhí)行全面的解決方法扭虧為盈。因此，我們可于往續(xù)期間透過(guò)以相對(duì)較低成本購(gòu)入不良物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目以收購(gòu)多幅土地?！?/p>

香港一資深證券分析師表示，這段話暗含玄機(jī)：“不同的開(kāi)發(fā)商靠不同的本事吃飯。萬(wàn)科總裁也說(shuō)過(guò)，萬(wàn)科作為全國(guó)最大的開(kāi)發(fā)商，在深圳核心地段也拿不到好地。要做不良資產(chǎn)收購(gòu)和舊改，開(kāi)發(fā)商的能力可見(jiàn)一斑?！?/p>

然而福兮禍之所伏。去年10月份，因?yàn)闋可嫔钲谠形Ｎ?、政法委?shū)記蔣尊玉案，“失聯(lián)”的傳聞落到了郭英成頭上?；氐较愀鄣募抑螅赡芄⒊梢讶涣系?，有很長(zhǎng)一段時(shí)間將不再踏足讓自己10年暴富的內(nèi)地。不過(guò)當(dāng)時(shí)業(yè)界都在關(guān)注雅居樂(lè)主席陳卓林被限制居所的消息，佳兆業(yè)并未立刻被放到聚光燈之下。

經(jīng)歷了各種紛紛揚(yáng)揚(yáng)的傳聞之后，陳卓林的限制居所令得以解除，然而佳兆業(yè)并沒(méi)有轉(zhuǎn)危為安。從去年11月份開(kāi)始，佳兆業(yè)創(chuàng)造了很多自改革開(kāi)放以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)聞所未聞的現(xiàn)象：其位于深圳市龍崗和大鵬新區(qū)多個(gè)項(xiàng)目共2000多套房源，被政府鎖定，這意味著佳兆業(yè)的銷(xiāo)售和回款都被迫暫停，資金鏈有可能斷裂。

除了在售項(xiàng)目，佳兆業(yè)包括“深圳佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)”在內(nèi)的深圳8個(gè)重點(diǎn)發(fā)展階段項(xiàng)目，其進(jìn)行執(zhí)照、許可證、批文、登記及備案的常規(guī)申請(qǐng)都不再被相關(guān)部門(mén)接納，涉及總建筑面積約182萬(wàn)平方米。另外，佳兆業(yè)位于深圳龍崗區(qū)的所有建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)手續(xù)，以及國(guó)有土地相關(guān)申請(qǐng)、批核程序均已被暫停處理，其位于龍崗區(qū)的城市再發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃也遭暫停。而落馬官員蔣尊玉，此前曾任龍崗區(qū)委書(shū)記、大鵬新區(qū)黨工委書(shū)記，并以在龍崗區(qū)、大鵬新區(qū)抓舊城改造聞名。

漩渦中的郭英成以健康為由，選擇辭任佳兆業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、提名委員會(huì)主席、薪酬委員會(huì)成員及公司授權(quán)代表等職務(wù)，向外界表明其退出核心管理層。復(fù)牌后公司發(fā)布了一個(gè)重磅內(nèi)幕公告：控股股東郭英成家族出售11.21%股份給第二大股東生命人壽，并套現(xiàn)16.68億港元（約合13.24億元人民幣）。

黃橙在內(nèi)部聽(tīng)到的消息，這是郭英成試圖在自己不回內(nèi)地接受調(diào)查的情況下，挽救公司的行為。出售股份之后，郭英成家族持有佳兆業(yè)約51.21%股權(quán)，仍為佳兆業(yè)實(shí)際控制人。而接盤(pán)的生命人壽持股將增至29.96%，剛好不觸及30%的要約收購(gòu)線。

然而事情并沒(méi)有如郭英成希望的那樣發(fā)展，政府對(duì)佳兆業(yè)的限制越來(lái)越嚴(yán)格。佳兆業(yè)兩家于深圳成立的附屬公司——佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司以及今盛工程管理咨詢(xún)（深圳）有限公司[原為佳兆業(yè)科技（深圳）有限公司]，已被限制轉(zhuǎn)讓股本權(quán)益。同時(shí)，佳兆業(yè)深圳申請(qǐng)重續(xù)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書(shū)也遭到相關(guān)部門(mén)的暫停處理。佳兆業(yè)表示屢次接洽相關(guān)部門(mén)，均沒(méi)有回音。這些壞消息，意味著佳兆業(yè)將無(wú)法收購(gòu)需要國(guó)家一級(jí)資質(zhì)證書(shū)資格的土地或項(xiàng)目，并將損害其就深圳持有的項(xiàng)目取得融資的能力。

今年1月份，資本市場(chǎng)對(duì)佳兆業(yè)的反應(yīng)從流言漫天轉(zhuǎn)而進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。由于主席辭任，佳兆業(yè)觸發(fā)了匯豐一筆4億港元的融資協(xié)議違約，揭開(kāi)了恐慌序幕。在最新一筆利息支付違約后，多家往來(lái)金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。

佳兆業(yè)和蔣尊玉的關(guān)系，并不是空穴來(lái)風(fēng)。

佳兆業(yè)原總裁黃傳奇，2003年曾擔(dān)任深圳水務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)。時(shí)任深圳市政府副秘書(shū)長(zhǎng)的蔣尊玉，也分管市政環(huán)保和水務(wù)方面，兩人同為2004年成立的深圳市治污保潔工程領(lǐng)導(dǎo)小組的主要成員。2005年7月，蔣尊玉任深圳市水務(wù)局局長(zhǎng)，主管深圳市水務(wù)工作，并在此后一年多時(shí)間成為黃傳奇直接領(lǐng)導(dǎo)。

2009年底，蔣尊玉接替因涉嫌許宗衡案被免職的余偉良，調(diào)任龍崗區(qū)委書(shū)記。龍崗作為深圳關(guān)外兩區(qū)之一，占整個(gè)深圳市面積的43%，存在規(guī)劃混亂、城中村密布等問(wèn)題。蔣尊玉新官上任三把火，舊城改造成為他工作議程的重中之重。

2010年，佳兆業(yè)聘請(qǐng)黃傳奇為集團(tuán)總裁，其在深圳的多個(gè)舊改項(xiàng)目也進(jìn)入大干快上階段。位于龍崗區(qū)以及劃自龍崗區(qū)的大鵬新區(qū)的項(xiàng)目包括龍崗大道1號(hào)、悅峰花園、佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)、佳兆業(yè)假日廣場(chǎng)等。其中，佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)是深圳有史以來(lái)最大的舊城改造項(xiàng)目，占地面積32.18萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米。這個(gè)項(xiàng)目由佳兆業(yè)拿下，在當(dāng)時(shí)頗受矚目。2012年11月，時(shí)任龍崗區(qū)委書(shū)記的蔣尊玉出席了佳兆業(yè)一個(gè)活動(dòng)，并在郭英成的陪同下參觀佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)項(xiàng)目。在大鵬新區(qū)十大項(xiàng)目集中啟動(dòng)以及佳兆業(yè)萬(wàn)豪大酒店奠基儀式上，蔣尊玉也和郭英成一同出席。2010年之后，蔣尊玉參加的多個(gè)活動(dòng)都有郭英成的身影。在蔣尊玉調(diào)任政法委書(shū)記后，其管轄的見(jiàn)義勇為基金會(huì)進(jìn)行的一次募捐中，郭英成捐款1000萬(wàn)元，成為當(dāng)時(shí)捐款最多的兩名企業(yè)家之一。

2010年開(kāi)始，佳兆業(yè)的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。其銷(xiāo)售額從2010年的101億元快速增長(zhǎng)至2013年的239億元。在房地產(chǎn)光景并不太美好的2013年，其銷(xiāo)售額更是按年增長(zhǎng)38%，超額完成任務(wù)。

不過(guò)這些曾經(jīng)大書(shū)特書(shū)的過(guò)去，在黃橙眼里，已然成為麻煩的種子，老板可能再也不會(huì)回來(lái)了：“聽(tīng)香港那邊講，如果老板愿意回來(lái)配合案件調(diào)查，或許我們公司還有一線轉(zhuǎn)機(jī)。不過(guò)老板一向很低調(diào)，也入香港籍了，在香港還有富昌金融集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓?zhuān)颜讟I(yè)的）股份是他設(shè)想的一種棄車(chē)保帥的方式吧。沒(méi)人知道他涉及的事情有多嚴(yán)重，他想的可能是一旦回來(lái)就出不去了?！?/p>

各種擔(dān)憂違約的合作終止及債務(wù)追討仍在日日更新。不過(guò)對(duì)于郭英成這樣的滯留者，香港也未必是絕對(duì)的避難之地。雖然香港和內(nèi)地尚未簽署引渡協(xié)議，但作為中國(guó)領(lǐng)土的一部分，仍然有互助機(jī)制。根據(jù)《香港特別行政區(qū)基本法》第九十五條規(guī)定，“特別行政區(qū)可與全國(guó)其他地區(qū)的司法機(jī)關(guān)通過(guò)協(xié)商依法進(jìn)行司法方面的聯(lián)系和相互提供協(xié)助”。

下午4點(diǎn)左右的光景，冬日殘陽(yáng)的余暉斜照在黃橙身上。他拉開(kāi)小轎車(chē)的門(mén)，準(zhǔn)備去接讀幼兒園的女兒放學(xué)。汽車(chē)啟動(dòng)的一剎那，車(chē)窗里飄出韓寒作詞的那首《后會(huì)無(wú)期》：“當(dāng)一艘船沉入海底，當(dāng)一個(gè)人成了謎。你不知道，他們?yōu)楹坞x去，就像你不知道，這竟是結(jié)局……”