國(guó)企版地產(chǎn)合伙人

吳丹

“萬(wàn)科的事業(yè)合伙人制度是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿性的改革，為整個(gè)行業(yè)指出了一個(gè)方向?！痹叫愕禺a(chǎn)（0123.HK）副總經(jīng)理朱晨在接受《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱(chēng)《21CBR》）記者采訪時(shí)，對(duì)萬(wàn)科在2014年率先推行的事業(yè)合伙人制度給出了高度評(píng)價(jià)，并透露，越秀地產(chǎn)內(nèi)部已開(kāi)始推行類(lèi)似的制度改革。

朱晨坦言，行業(yè)一開(kāi)始只是把事業(yè)合伙人制度理解為一個(gè)體制激勵(lì)上的創(chuàng)新，并未充分意識(shí)到它的威力：“從去年年中開(kāi)始，越秀地產(chǎn)花了大量時(shí)間、人力、物力去調(diào)研這個(gè)制度，越來(lái)越意識(shí)到它的重要性。過(guò)去中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)活得太好了，主要靠資金和關(guān)系，人的作用相對(duì)不那么重要。但是在未來(lái)，如何激發(fā)員工的潛能，對(duì)地產(chǎn)公司有舉足輕重的影響?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入白銀時(shí)代的2014年，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)不俗：全年累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約220.14億元，同比上升50%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約188.61萬(wàn)平方米，同比上升63%，增長(zhǎng)速度在行業(yè)名列前茅。

作為國(guó)有控股的企業(yè)，對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，推進(jìn)事業(yè)合伙人制度除了要平衡好改革初期在操作中可能出現(xiàn)的混亂外，與民營(yíng)房企相比，也必須更加細(xì)心謹(jǐn)慎。

除了越秀地產(chǎn)，首創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）也于去年悄然開(kāi)啟了事業(yè)合伙人制度的推進(jìn)，首創(chuàng)置業(yè)的控股股東為北京國(guó)資委所屬的首創(chuàng)集團(tuán)。在國(guó)家鼓勵(lì)混合所有制改革、充分激發(fā)企業(yè)活力的時(shí)代背景下，國(guó)資背景的地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)又一個(gè)春天。

時(shí)至今日，仍有大量房企以規(guī)模論英雄。不可否認(rèn)，規(guī)模確實(shí)是衡量房企運(yùn)營(yíng)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，特別是上市企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)自身的利潤(rùn)率在不斷下滑，而房企為了給資本市場(chǎng)交功課，需要保持甚至提升盈利水平，這成為房企被動(dòng)擴(kuò)大規(guī)模的重要原因。然而朱晨坦言，對(duì)于越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，規(guī)模已經(jīng)不是公司的首要考慮：“我們不會(huì)隨便提今年200億元，明年400億元，5年1000億元這樣的目標(biāo)?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式像一個(gè)金字塔，分為三層，最下面一層就是今天絕大多數(shù)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)和利潤(rùn)來(lái)源——基于規(guī)模化和快周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。第二層為運(yùn)營(yíng)層，包括商業(yè)運(yùn)營(yíng)和新的業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，比如產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，或者未來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)，等等。第三層是資本層，也是難度最大的一層，考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的騰挪功力，這個(gè)層面需要充分和資本市場(chǎng)接軌，就像李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和系重組。

最底層的短平快、唯規(guī)模論的模式，曾經(jīng)帶給中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)最美好的10年，但是現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)都意識(shí)到，這種商業(yè)模式已經(jīng)很難持續(xù)。首先房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)很難再往上走，土地成本、開(kāi)發(fā)成本和人力成本卻只會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，利潤(rùn)空間將被壓縮得越來(lái)越窄。如果單純依靠快速周轉(zhuǎn)，總會(huì)觸及到一個(gè)極限，杠桿也無(wú)法無(wú)限放大。更有甚者，周轉(zhuǎn)得越快風(fēng)險(xiǎn)越大。

朱晨認(rèn)為，這樣的商業(yè)模式走下去肯定是一個(gè)負(fù)循環(huán)：“做不到一定規(guī)模就會(huì)被邊緣化，這個(gè)說(shuō)法有一定的道理。但如果企業(yè)非要以1000億元為目標(biāo)，要么是它還沒(méi)把規(guī)模這件事想清楚，要么就是這個(gè)企業(yè)還沒(méi)形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)一個(gè)企業(yè)還沒(méi)找到核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，就意味著他不知道怎樣把企業(yè)做強(qiáng)。這個(gè)時(shí)候這個(gè)企業(yè)就只能按照中國(guó)的傳統(tǒng)商業(yè)邏輯，只有足夠大了才有江湖地位。一個(gè)企業(yè)要做到1000億元，資源就一定會(huì)被攤薄。如果企業(yè)本身的資源和能力不具備支撐規(guī)?；?，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不期而遇。所以越秀地產(chǎn)現(xiàn)在和未來(lái)要努力發(fā)力第二、第三層?！?/p>

至于如何才能做好這個(gè)轉(zhuǎn)型，朱晨表示，過(guò)去的唯資本與關(guān)系論已經(jīng)越來(lái)越被弱化，肯定要先從體制上激活員工動(dòng)力，“這就是為什么事業(yè)合伙人制度在房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)得如火如荼的原因”。

朱晨認(rèn)為，對(duì)比香港或者美國(guó)等發(fā)達(dá)市場(chǎng)，在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)推進(jìn)事業(yè)合伙人制度效果會(huì)更明顯。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)本身更為彈性和靈活，過(guò)去簡(jiǎn)單粗暴的商業(yè)模式已經(jīng)夕陽(yáng)西下，更需要人的力量去尋找新的空間。

在操作層面上，越秀地產(chǎn)把職業(yè)經(jīng)理人機(jī)制從過(guò)去的責(zé)任主體變革為經(jīng)營(yíng)主體。以前公司內(nèi)部把各個(gè)項(xiàng)目公司稱(chēng)為責(zé)任主體，總部要求項(xiàng)目公司承擔(dān)責(zé)任，但所有目標(biāo)、任務(wù)、節(jié)點(diǎn)又都是由總部規(guī)劃，項(xiàng)目公司更多是執(zhí)行。從責(zé)任主體轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)主體之后，經(jīng)營(yíng)主體面向城市公司。

朱晨做了一個(gè)比喻：“以前的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就像車(chē)間主任，現(xiàn)在要他們做廠長(zhǎng)、總經(jīng)理，激活他們。更重要的是要求他們的心態(tài)、思維方式以及綜合能力要重新組合培養(yǎng)，這是個(gè)系統(tǒng)工程?！?/p>

越秀地產(chǎn)在現(xiàn)階段主要推進(jìn)項(xiàng)目跟投，希望在未來(lái)合適的時(shí)候推進(jìn)管理層持股。越秀地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉旭（化名）告訴《21CBR》記者，2014年試水事業(yè)合伙人制度之后，大家的積極性確實(shí)有提高：“過(guò)去單位推出新的東西，我們就是想著執(zhí)行。上面怎么說(shuō)，我們?cè)趺醋?，就看到時(shí)候會(huì)多發(fā)多少獎(jiǎng)金?，F(xiàn)在集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目公司放權(quán)了，我們也開(kāi)始敢討價(jià)還價(jià)，還希望朱總等領(lǐng)導(dǎo)層也跟投?！?/p>

朱晨坦言，越秀地產(chǎn)作為國(guó)有控股的房企，推進(jìn)事業(yè)合伙人制度肯定比純粹的民企多一些障礙和門(mén)檻，但他認(rèn)為這些門(mén)檻并不是跨不過(guò)去的：“現(xiàn)在整個(gè)國(guó)家的大方向是鼓勵(lì)機(jī)制體制的改革，鼓勵(lì)多元化經(jīng)營(yíng)模式，事業(yè)合伙人制度跟大方向是吻合的。主管部門(mén)也清楚，這個(gè)事情做得好，能量是無(wú)窮的。關(guān)鍵是在跟主管部門(mén)溝通前，要先把每個(gè)環(huán)節(jié)想扎實(shí)，確保不會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失，不是利益輸送，不是濫發(fā)工資。整個(gè)過(guò)程不違規(guī)不違法，也就不怕別人來(lái)審計(jì)和調(diào)查?！?/p>

對(duì)于組織架構(gòu)，朱晨認(rèn)為放權(quán)是趨勢(shì)：“以前總部對(duì)項(xiàng)目抓得很深，還會(huì)額外負(fù)責(zé)不少實(shí)操的事務(wù)?，F(xiàn)在地產(chǎn)總部定位為管理總部，主要是抓戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)、投資、資金、人才培養(yǎng)、高管管理，應(yīng)該是大腦。要放權(quán)給一線，盡可能讓聽(tīng)到炮火的人指揮戰(zhàn)斗?！?/p>

雖然放權(quán)是方向，但是越秀地產(chǎn)的“大腦”也十分清楚，放權(quán)不是亂放，并制定出兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一是必須要基于標(biāo)準(zhǔn)化的前提，二是放權(quán)的節(jié)奏要差異化，不能一刀切。對(duì)此朱晨解釋說(shuō)：“首先，標(biāo)準(zhǔn)化是基本的游戲規(guī)則，這就要求我們的組織架構(gòu)是標(biāo)準(zhǔn)化的，官方的授權(quán)以及業(yè)務(wù)流程等都要相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化。放權(quán)的差異化則體現(xiàn)在，越秀地產(chǎn)不同的城市公司成立階段和發(fā)展階段不一樣，各自的能力也有明顯差異，這就需要總部核心業(yè)務(wù)部門(mén)、職能部門(mén)因地制宜，分別確定對(duì)區(qū)域干預(yù)度的多與少、深與淺?！?/p>

對(duì)于差異化放權(quán)這一點(diǎn)，劉旭感觸頗深。他舉了個(gè)例子，比如越秀地產(chǎn)下屬各城市公司拿地都沒(méi)有投資權(quán)，但是有推薦權(quán)。大家在當(dāng)?shù)卣业胶线m項(xiàng)目之后遞交到總部，由總部篩選，拿不拿這塊地則由總部決定。推薦權(quán)的行使標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范都是一樣的。但是總部的介入程度就會(huì)根據(jù)城市公司的拿地能力強(qiáng)弱而有所不同。如果A城市公司拿地能力強(qiáng)，B城市公司拿地能力弱，那么總部負(fù)責(zé)戰(zhàn)略和投資的職能部門(mén)對(duì)B公司就會(huì)干預(yù)深一些，可能會(huì)參與B公司項(xiàng)目的談判篩選，對(duì)A公司則不參與。游戲規(guī)則一視同仁，但是總部在一線事務(wù)上的參與度和關(guān)注度有顯著差異。 為了順利推進(jìn)事業(yè)合伙人制度，越秀地產(chǎn)還推出“星匯計(jì)劃”，從人才培養(yǎng)和能力提升上讓員工更快進(jìn)入角色。朱晨認(rèn)為，除了激發(fā)員工的主觀能動(dòng)性，也要讓他們具備相應(yīng)的能力：“星匯計(jì)劃是專(zhuān)門(mén)針對(duì)員工的一整套培訓(xùn)體系，教他們?cè)趺催\(yùn)營(yíng)，怎么站在投資股東的角度去看問(wèn)題，怎樣從關(guān)注項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)變成關(guān)注股東資金IRR（內(nèi)部收益率）。這樣才能把員工慢慢拉到新的角色定位上。這個(gè)轉(zhuǎn)變很難，但也只有轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，越秀的商業(yè)模式和戰(zhàn)略目標(biāo)才能兌現(xiàn)。”

以前不管是什么投資項(xiàng)目，投資決策都是由總部決定，總部會(huì)站在整個(gè)集團(tuán)的層面通盤(pán)考慮問(wèn)題。推行事業(yè)合伙人制度后，每年的投資金額、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、銷(xiāo)售目標(biāo)等開(kāi)始由“車(chē)間主任”們自行決策，但是各個(gè)項(xiàng)目公司有自身的利益，個(gè)體利益的最大化未必是總體利益的最大化。這很可能會(huì)造成混亂，相互之間爭(zhēng)奪資源。

不過(guò)朱晨認(rèn)為混亂不可避免，大亂之后才有大治，最怕下面死氣沉沉：“一旦事業(yè)合伙人制度推行出去，我們內(nèi)部會(huì)很亂，因?yàn)樗诜峙渖蠒?huì)改變整個(gè)企業(yè)原有的游戲規(guī)則。利潤(rùn)分配的游戲規(guī)則發(fā)生變化，需要整個(gè)企業(yè)內(nèi)部的管理體系跟上，這個(gè)亂的過(guò)程是一定會(huì)經(jīng)歷的。我們很歡迎這個(gè)亂的過(guò)程。越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在推行事業(yè)合伙人制度，國(guó)企有很多優(yōu)秀的人才，如果制度不跟上，人才也會(huì)流失?！?/p>