救市政策頻出房價上漲“火力”夠嗎

勞新穎

利好政策最近頻出，折射出決策層對于樓市的積極態(tài)度。進(jìn)入11月，“去庫存”連續(xù)在中央會議上被提及。政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)業(yè)的輿論環(huán)境向好趨勢也進(jìn)一步加強(qiáng)，有專家直言，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。政策吹來“暖風(fēng)”，“救市”之戰(zhàn)愈演愈烈，房價上漲的“火力”夠嗎？

“暖風(fēng)”不斷

11月10日，習(xí)近平主席在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產(chǎn)庫存的問題。與此同時，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”。高層接二連三的“喊話”，正在表明實(shí)施多年處于長期打壓狀態(tài)的房地產(chǎn)市場政令，在庫存暴增的壓力下將發(fā)生轉(zhuǎn)向。

對于房地產(chǎn)市場而言，2015年一整年政策都是利好的，先是2015年3月30日“二手房”新政出臺，再到9月30日最低首付款比例調(diào)整不低于25%，10月8公積金異地貸款業(yè)務(wù)全面推行……政策的暖風(fēng)不斷地吹向房地產(chǎn)市場，購房者們新一輪的投資熱情也被點(diǎn)燃。在北京中關(guān)村工作的張先生就是其中之一。

張先生2010年來到北京工作，2012年事業(yè)已經(jīng)有所成就的他想要在北京購買一套房子。張生告訴記者：“那時我去看的樓盤二手房掛牌均價都已經(jīng)漲到每平方米三萬二了，加上一直沒找到合適的房源，所以買房計(jì)劃就‘?dāng)R淺’下來了。現(xiàn)在政策轉(zhuǎn)向，不知道房價會不會重現(xiàn)2009年的暴漲局面？”

2009年，樓市正是在一系列政策刺激下，出現(xiàn)了房價飆漲的盛況。然而，當(dāng)下房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重、土地成本高等問題凸顯，樓市的基本面已經(jīng)完全不同。政策不斷吹來的暖風(fēng)勢必會使樓市回溫，但是市場逐步回歸的是自然調(diào)節(jié)，因此對樓市的促進(jìn)作用或更加溫和。

房貸環(huán)境寬松

房價的回暖繞不開的一個重要因素是“利率”。眾所周知，信貸政策是左右房地產(chǎn)走勢的重要一環(huán)，而真正影響信貸政策的還是利率。自2014年11月以來，央行進(jìn)行了6次降息、5次降準(zhǔn)。按照6次降息購房的基準(zhǔn)利率來算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。與此同時，居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達(dá)19.9%。

自1996年啟動個人住房貸款后，商業(yè)貸款的利率不斷下調(diào)，目前房貸利率已經(jīng)是史上最低。5年以上貸款基準(zhǔn)利率從5次降息前的6.15%降至4.9%。以張先生為例，假如張先生貸款100萬元購房，按照基準(zhǔn)利率分30年還清，以等額本息方式進(jìn)行還款，5次降息前，每月需要還款6353元，降息后每月還款5307元，月供減少1046元?？梢哉f，正是日益寬松的房貸環(huán)境繼續(xù)為樓市增溫。

專家：房子很難漲

雖然整體形勢是政策利好，樓市的回暖跡象不斷顯現(xiàn)，但是對于未來房價，市場仍然存在一定程度上的看空言論。

根據(jù)中國社會科學(xué)院最新發(fā)布的《住房發(fā)展研究報告2015—2016》顯示，2015年商品住房銷售接近2013年峰值，改善需求被大幅度釋放。報告認(rèn)為，一線城市的銷售及價格會大幅增加，而三四線城市形勢仍然嚴(yán)峻。

集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李友華教授表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十年的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)從以前的賣方市場轉(zhuǎn)入到買方市場。這個過程中，大部分三四線城市由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠、公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應(yīng)量實(shí)在偏大，因此現(xiàn)在三四線城市仍面臨著相當(dāng)大的去庫存壓力。

政策風(fēng)標(biāo)指向庫存

由此可見，政策的暖風(fēng)方向確定，并非是向著推動房價上漲“奔去”，真正想解決的還是“庫存化”這塊“頑冰”。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年前8個月，中國住房庫存面積總量達(dá)到4.29億平方米，同比增長15.7%，僅10月末商品房待售面積就增至68632萬平方米，同比增長14%。

具體方面表現(xiàn)，截至2015年10月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米，存銷比為12.5，也就是說市場需要用12.5個月時間才能消化完這些庫存。從全國市場上看，庫存壓力正在增大。

值得一提的是，一線城市已經(jīng)連續(xù)10個月存銷比低于12個月。三線城市10月份新增供應(yīng)量為201萬平方米，新增成交量為224萬平方米，新增供應(yīng)量小于新增成交量，庫存自2011年以來，首次出現(xiàn)小幅下跌。但是隨著三四線城市人口加速流動，人口和資源優(yōu)勢持續(xù)消失，庫存壓力仍然艱巨，不少二三線城市的政府正在通過緩慢市場化進(jìn)程，如限制土地供應(yīng)、防止開發(fā)過多新樓盤的方式緩解此狀況。三四線城市房地產(chǎn)未來“去庫存”化可謂任重而道遠(yuǎn)。

房價走向何方？

2015年下半年以來，房地產(chǎn)市場明顯回暖。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年11月30個典型城市新建商品住宅成交面積為2169萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長17.1%。今年9月份以來成交量逐月攀升，目前維持高位運(yùn)行態(tài)勢。11月成交已創(chuàng)今年前11個月新高。樓市回暖跡象明顯，未來會持續(xù)嗎？

中國人民大學(xué)國際關(guān)系學(xué)院教授鄒琳華認(rèn)為，2015年一線城市住房銷售加速，房價快速上漲，部分城市如深圳漲幅驚人。這也使一線城市房價上漲的能量得以提前釋放。2016年一線城市樓市可能難以再有很好的表現(xiàn)，房價總體將穩(wěn)中有降或先升后降。但由于宏觀政策的支持，購房政策環(huán)境極為寬松，融資成本較低，房價不會出現(xiàn)硬著陸。

三四線城市及部分二線城市仍以去庫存為主，房價相對穩(wěn)定或有所下降。三四線城市面臨著住房庫存水平高、常住人口老化嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難、需求增速較低等問題，部分二線城市也將面臨類似不景氣問題。降價走量將仍是三四線及部分二線城市2016年的主線。具體到不同的城市，房價可能小幅上漲或下跌。

2013、2014年間，房地產(chǎn)市場行情風(fēng)譎云詭，樓市遭遇寒流，受市場壓力影響，2014年間樓市成交量和均價均出現(xiàn)持續(xù)走低。2014年6月，內(nèi)蒙古呼和浩特首先限購松綁，居民購買商品住房（含二套住房）登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。隨后兩個月，共有40個城市悄然放開限購，不過北上廣等一線城市“巋然不動”。

住建部政策研究中心與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興解釋到，房地產(chǎn)的迅速發(fā)展積累了很大的庫存，但是進(jìn)入2014年，二三線城市出現(xiàn)供過于求的狀況，樓市出現(xiàn)嚴(yán)重下滑的情形下，城市根據(jù)自身情況調(diào)整購房政策也很有必要。與此不同的是，北上廣等一線城市的區(qū)位優(yōu)勢明顯，供需仍然緊張，限購政策仍然會維持。

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限購會松綁嗎？

去年下半年，“限購令”在多地以各種形式退出歷史舞臺。46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞還沒有解除限購。

下一步暖市政策會否涉及一線城市限購松動、外地戶口二套放開嗎？

民生證券研究院執(zhí)行院長管清友表示，預(yù)計(jì)地產(chǎn)政策還可能進(jìn)一步松動，不過北京、上海放開限購的可能性較低。合富輝煌市場首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州最多放松外地人交社保年限至一年，其他不會輕易放松。

不過，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則比較有信心：“廣州取消限購的條件已經(jīng)具備?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士呼吁，不可無條件放開限購。住建部政策研究中心主任秦虹在某論壇上表示，部分中心城市對住房的需求量仍然很大，若都放開限購，一旦預(yù)期房價會上漲，投資者依然會沖到房地產(chǎn)市場。大多數(shù)專家不贊成一些中心城市沒有底線、沒有條件地放開限購，放任無限制地買房。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，未來限購政策將出現(xiàn)三種走向：一是一線城市，限購政策將長期執(zhí)行，但對高價樓盤的限價令會放松;二是重點(diǎn)二線城市，比如廈門、南京、武漢等城市，在執(zhí)行層面可能部分放松;三是二線中經(jīng)濟(jì)一般的城市及三線城市，可能會全面放松限購。

雖然松綁限購對房地產(chǎn)市場預(yù)期的影響較大，但未來市場走勢主要取決于供需關(guān)系和信貸政策。專家看來，當(dāng)下對市場成交制約最為顯著的依然是信貸政策，如信貸不放水，很難對樓市成交量有顯著影響。