房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題和對(duì)策

林午霞

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的舞臺(tái)上扮演著十分重要的角色。同時(shí)，它的健康發(fā)展與否，往往也關(guān)系到國(guó)家的金融市場(chǎng)能否穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身管理是否高效，內(nèi)部控制是否能夠有效防范風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響到企業(yè)自身的發(fā)展，也影響到我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的必要性；其次，探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題；最后，在此分析基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問(wèn)題和對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)一般都有著較高的利潤(rùn)。但是，目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)日趨復(fù)雜，繼2013年國(guó)五條頒布之后，2014年新的房產(chǎn)稅和針對(duì)房產(chǎn)的個(gè)人所得稅的實(shí)施細(xì)則出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的力度不斷加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，而導(dǎo)致的成本過(guò)高、資金鏈斷裂或房產(chǎn)積壓的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。如何在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出成為每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前亟待解決的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的背景

1.行業(yè)特點(diǎn)要求加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)高投資額度大、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)性的特點(diǎn)，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟(jì)因素、政策導(dǎo)向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)

2.有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是外部環(huán)境的要求

2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)還未走出低谷，持續(xù)低迷，而近年來(lái)國(guó)家連續(xù)頒布了一系列不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)陷入了危機(jī)中。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的力度不斷加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，面臨著更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和生存壓力。在如此嚴(yán)峻的形勢(shì)下，切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)能力，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得極其緊迫和現(xiàn)實(shí)。

3.完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必要途徑

加強(qiáng)內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個(gè)主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)命脈，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須加強(qiáng)內(nèi)部控制這個(gè)關(guān)鍵部分。內(nèi)部控制是指確保識(shí)別可能阻礙實(shí)現(xiàn)某些目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素并采取預(yù)防措施，它貫穿于所有的業(yè)務(wù)部門。只有加強(qiáng)和完善了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，才能建立一個(gè)完善的內(nèi)部控制制度，不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，而且提高了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的持續(xù)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題

新世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也乘風(fēng)破浪、飛速發(fā)展，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，做大做強(qiáng)。在內(nèi)部控制政策方面，我國(guó)頒布了與市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的《基本規(guī)范》和《應(yīng)用指引》，共形成了具有我國(guó)特色的內(nèi)部控制理論體系基本框架。房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，內(nèi)部控制也存在著一定的問(wèn)題，制約著其健康的發(fā)展，具體主要體現(xiàn)在以下方面：

1.領(lǐng)導(dǎo)階層對(duì)加強(qiáng)內(nèi)部控制的意識(shí)淡薄

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從發(fā)展初期開(kāi)始就開(kāi)始存在著明顯的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，其原因是大股東持有率過(guò)高，影響了小股東的權(quán)利和利益。同時(shí)這樣的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不利于企業(yè)控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)的執(zhí)行。我過(guò)經(jīng)濟(jì)在近十幾年來(lái)都有著高質(zhì)量平穩(wěn)的發(fā)展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時(shí)間內(nèi)發(fā)展迅速，市場(chǎng)非常好，前景特別樂(lè)觀，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售上，比較重視外部市場(chǎng)，較少主義企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題，沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，只著眼與市場(chǎng)沒(méi)有考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展不僅需要成本控制、會(huì)計(jì)控制，更需要企業(yè)內(nèi)部控制，有些企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，更多引發(fā)了企業(yè)內(nèi)部人員矛盾，不利于企業(yè)的和諧發(fā)展。

2.缺少相關(guān)組織架構(gòu)

大部分房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)也都制定了自己的內(nèi)部控制，但多數(shù)都形同虛設(shè)，沒(méi)有得到很好的執(zhí)行，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)好，因此企業(yè)重點(diǎn)工作都集中在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制不太重視，另一方面，其實(shí)大部分企業(yè)都沒(méi)有對(duì)內(nèi)部控制太上心，缺少相關(guān)組織結(jié)架構(gòu)，所以許多內(nèi)部控制都不夠科學(xué)合理，時(shí)常直接引入其他企業(yè)的方案，這樣既不能針對(duì)自身企業(yè)進(jìn)行管理控制，很多細(xì)節(jié)問(wèn)題一旦發(fā)生，沒(méi)有照參的方案，這樣的內(nèi)部控制缺乏實(shí)用性，故請(qǐng)專業(yè)組織架構(gòu)合理的有針對(duì)性的內(nèi)部控制非常有必要。

3.企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督乏力

內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督缺失，激勵(lì)機(jī)制不合理。嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是內(nèi)部控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要途徑。內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的局面。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、風(fēng)險(xiǎn)水平相適應(yīng)的，并隨著實(shí)際情況的變化而不斷改變。如果一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制不能在實(shí)際工作中應(yīng)用，就算它設(shè)計(jì)的再完美、在嚴(yán)密，也是沒(méi)有實(shí)際意義的。盡管當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了一些內(nèi)部控制制度，但是總體來(lái)看這些內(nèi)部控制制度還是不太完善，存在一些缺點(diǎn)，并且沒(méi)有得到較好的執(zhí)行。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行掛鉤的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不能很好地使員工能投入到內(nèi)部控制的建設(shè)與執(zhí)行中。

4.財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)也不能夠完全滿足內(nèi)控需要

很多會(huì)計(jì)工作人員缺乏職業(yè)理想和敬業(yè)精神，總是認(rèn)為自己工作忙，沒(méi)有時(shí)間去學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法規(guī)，充實(shí)自己，使自己的思想和會(huì)計(jì)處理技巧能跟上時(shí)代發(fā)展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀(jì)守法、依法辦事。很多單位內(nèi)部審計(jì)人員多為會(huì)計(jì)部門的工作人員，出現(xiàn)了“自己做的賬目自己審計(jì)”，使得企業(yè)內(nèi)部審計(jì)多為形式，根本起不到監(jiān)督和檢查的作用。再者，盡管有關(guān)部門每年都要進(jìn)行財(cái)務(wù)賬目處理，但因其檢查范圍、時(shí)間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對(duì)單位內(nèi)部控制監(jiān)督提供強(qiáng)有力的保證。在現(xiàn)實(shí)工作中，大部分會(huì)計(jì)人員為大專學(xué)歷水平，更有甚者為非會(huì)計(jì)專業(yè)人士，這就造成了他們業(yè)務(wù)處理能力低下，對(duì)會(huì)計(jì)工作應(yīng)付差事，不利于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行和監(jiān)督。endprint

5.信息化水平不夠

眾所周知，我國(guó)的信息化發(fā)展起點(diǎn)低，速度緩慢，進(jìn)而在當(dāng)前的信息化水平下無(wú)法滿足企業(yè)內(nèi)部控制的基本要求。在會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中，企業(yè)的所有會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)都保存在計(jì)算機(jī)中，所以在現(xiàn)實(shí)工作中，沒(méi)有授權(quán)的人可以盜取授權(quán)者身份進(jìn)行會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時(shí)，運(yùn)用會(huì)計(jì)信息化軟件處理企業(yè)會(huì)計(jì)賬目，會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行直接的修改或數(shù)據(jù)的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監(jiān)督作用。因此，由于會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)的不完善，使得企業(yè)內(nèi)部控制工作目標(biāo)在當(dāng)前情況下不能很好的實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略措施

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和當(dāng)前存在的問(wèn)題，建議從以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的重視，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

內(nèi)部控制是是為了達(dá)到某些目的而進(jìn)行的一系列的管理過(guò)程，內(nèi)部控制的實(shí)施經(jīng)常會(huì)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理方法，內(nèi)部控制是基于風(fēng)險(xiǎn)的控制過(guò)程，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理的必要過(guò)程。通過(guò)內(nèi)部控制的實(shí)施，可將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)按照既定的目標(biāo)前進(jìn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是企業(yè)及時(shí)識(shí)別、系統(tǒng)分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中與實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面、持續(xù)的收集相關(guān)信息，結(jié)合實(shí)際情況，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。另外，建立房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而選擇出最有利于公司進(jìn)行內(nèi)部控制的決策。

2.完善投資決策

在當(dāng)前復(fù)雜的國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)投資是否能夠盈利還是一個(gè)未知數(shù)。在國(guó)家不斷實(shí)施各種政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)基于舊有經(jīng)驗(yàn)，依然投入大筆資金，追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，而不顧過(guò)高的負(fù)債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出的投資決策必定不夠科學(xué)合理。企業(yè)為保證資金資產(chǎn)安全、提高公司經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯(cuò)誤的決策。

3.做好預(yù)算控制

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒?dòng)，要采用項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算模式。項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)象主要是企業(yè)將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。預(yù)算內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的可行性、對(duì)投資費(fèi)用的設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及期間費(fèi)用、借款計(jì)劃和最終受益等。

資金預(yù)算的過(guò)程包括：企業(yè)各部門對(duì)資金申報(bào)需申報(bào)的合理性、企業(yè)權(quán)利機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)進(jìn)行匯總、權(quán)利機(jī)構(gòu)以公司的整體資金為依據(jù)，整體目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)預(yù)算。資金預(yù)算的權(quán)利機(jī)構(gòu)依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將工作層層分解到各部門的責(zé)任中心，因此，企業(yè)工作任務(wù)的執(zhí)行單位便成為各個(gè)責(zé)任中心。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)編制匯總工作完成年度項(xiàng)目預(yù)算工作和資金預(yù)算工作，建立相應(yīng)的預(yù)算報(bào)備體系，隨時(shí)將信息傳給上一級(jí)，以此對(duì)預(yù)算進(jìn)行跟蹤和檢查，從而對(duì)資金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，有效的保證了房地產(chǎn)企業(yè)整體預(yù)算目標(biāo)的順利進(jìn)行。

4.加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用

要加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用。就要通過(guò)努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告中現(xiàn)金流量?jī)纛~這一指標(biāo)的分析，來(lái)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。具體包括：現(xiàn)金流出的變化指標(biāo)可以預(yù)測(cè)企業(yè)是否將會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流入的指標(biāo)結(jié)合相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)可以反映企業(yè)的真實(shí)活力情況。若發(fā)生利潤(rùn)上升、現(xiàn)金流下降的現(xiàn)象，則說(shuō)明企業(yè)的收益下降，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)引起高度重視；若企業(yè)在某段時(shí)間內(nèi)利潤(rùn)大于現(xiàn)金流，說(shuō)明企業(yè)有虛構(gòu)利潤(rùn)的嫌疑。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，現(xiàn)金凈流量可以很好的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要高度重視，及時(shí)評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。

5.建立高效的房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)

信息化管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)也都應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)和各種先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起本公司的信息管理系統(tǒng)，從搜集到儲(chǔ)存，到加工，以及輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)都要密切關(guān)注，以保證信息資料的完整、準(zhǔn)確、及時(shí)、權(quán)威和易于使用，用以滿足企業(yè)對(duì)信息的需求。沒(méi)有充分有效的信息資源，企業(yè)其他資源的運(yùn)動(dòng)就失去方向，內(nèi)部控制就無(wú)從談起，也不再需要。

四、結(jié)束語(yǔ)

加強(qiáng)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的道路上遇到了很多問(wèn)題與困難，如果想要很好的解決這些問(wèn)題與困難，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該加強(qiáng)和完善內(nèi)部控制制度。強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制對(duì)于實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，只有完善的內(nèi)部控制制度，才會(huì)使企業(yè)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的效益，所以全面提升內(nèi)部控制管理水平，才能最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的可持續(xù)發(fā)展，才能在當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中處于不敗之地。

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