房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害與應(yīng)對(duì)策略分析

■曾秀萍 ■莆田市房地產(chǎn)管理中心，福建 莆田 351100

泡沫經(jīng)濟(jì)是指某種資產(chǎn)在連續(xù)交易中價(jià)格持續(xù)上漲，以致于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其本身應(yīng)有的價(jià)值，進(jìn)而喪失穩(wěn)步發(fā)展能力的一種宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。泡沫經(jīng)濟(jì)一旦形成，很容易導(dǎo)致行業(yè)由盛轉(zhuǎn)衰，最終成為泡影。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，既是國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要資金來源，也緊密關(guān)系著廣大人民群眾的切身利益。近年來，房地產(chǎn)業(yè)在高額利潤驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)呈現(xiàn)異?；馃峋跋?，且房價(jià)居高不下，甚至遠(yuǎn)超出國際上很多發(fā)達(dá)國家設(shè)定的波動(dòng)范圍標(biāo)準(zhǔn)。這不得不讓人為房地產(chǎn)日后的發(fā)展?fàn)顟B(tài)擔(dān)憂。為此，文章介紹了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的原因及可能造成的危害，并針對(duì)性提出了一些防范措施。

1 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的成因

土地資源稀缺、投機(jī)需求增加及銀行過度放貸是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的主要原因。首先，土地資源稀是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。特別是改革開放以來，國家投入到基礎(chǔ)建設(shè)及住房建設(shè)的資本增加，使得土地資源大幅減少、土地價(jià)格急劇上升，由此誘導(dǎo)大量投資者紛紛加入房地產(chǎn)投資開發(fā)行列，掀起一陣狂熱的“炒房”浪潮。其次，急劇膨脹的投機(jī)需求是促成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的直接誘因。出于利益驅(qū)使，很多人購房的目的并不是居住，而純粹是想通過轉(zhuǎn)手倒賣來獲取高額利潤。這同時(shí)也反映出土地交易及行業(yè)管理方面存在的制度缺陷。此外，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸過度擴(kuò)張，成為房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫的助燃劑。因?yàn)樽懔康馁Y金供應(yīng)是泡沫經(jīng)濟(jì)形成的根本條件，可以說沒有銀行的放貸配合，房地產(chǎn)行業(yè)就不會(huì)有泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生。

2 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害

2.1 導(dǎo)致社會(huì)資源分配不均、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡

房地產(chǎn)業(yè)之所以出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，說明其投資利潤奇高。這也意味著，在此期間必定有大量的生產(chǎn)資料、生產(chǎn)勞動(dòng)力及資金成本集中涌向房地產(chǎn)業(yè)，促使與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建筑、水泥等行業(yè)得到相對(duì)繁榮。同時(shí)這些行業(yè)集聚了大部分人力、物力資源，造成社會(huì)資源配置不均、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重畸形。除此之外，地價(jià)高漲導(dǎo)致投機(jī)活動(dòng)日益猖獗，人們根本不顧社會(huì)實(shí)際需求而一味追求利益最大化，導(dǎo)致房屋供給不合理、土地被低度使用或大量閑置的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。而“炒房”熱引起的行業(yè)及地域性資產(chǎn)差異，也會(huì)招致社會(huì)薪資分配不公，進(jìn)而使得廣大底層人民的勞動(dòng)積極性嚴(yán)重受挫。

2.2 對(duì)金融系統(tǒng)造成巨大金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，具有價(jià)值高、投資大的特點(diǎn)，且與銀行及其它民生行業(yè)緊密相關(guān)。一旦出現(xiàn)泡沫破裂情況，銀行將會(huì)是最主要的買單者，而其它很多民生行業(yè)也會(huì)跟著受牽連。一方面，房地產(chǎn)商在開發(fā)新房源或居民在購置新房前，均會(huì)向銀行大量借貸，而又不能短時(shí)間歸還。這樣一來，當(dāng)泡沫經(jīng)濟(jì)結(jié)束時(shí)，銀行就很容易出現(xiàn)資金嚴(yán)重短缺的情況，進(jìn)而危及銀行安全性問題。銀行一旦出現(xiàn)倒閉，影響的不光是自身，很可能會(huì)導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，造成其它銀行也被擠兌的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)大規(guī)模金融危機(jī)。

2.3 損害居民消費(fèi)利益、破壞市場(chǎng)正常秩序

房價(jià)大幅上漲，使得購房者不得不背負(fù)沉重的房貸負(fù)擔(dān)，從而極大抑制了購房居民的日常消費(fèi)。許多家庭為了應(yīng)對(duì)持續(xù)上升的預(yù)期房價(jià)，往往會(huì)通過減少其它消費(fèi)來積攢首付或月供款。而低收入人群根本買不起新房，或?yàn)榱酥Ц斗靠钪荒艿教幗栀J，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重。另外，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，參與“炒房”的個(gè)人或團(tuán)體必定會(huì)遭受不同程度的經(jīng)濟(jì)損失，致使消費(fèi)水平被迫降低，而與此同時(shí)，個(gè)人消費(fèi)萎縮又會(huì)嚴(yán)重制約著消費(fèi)品生產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)效益的正常增長。不僅如此，房地產(chǎn)泡沫破裂后引起的工廠倒閉、地價(jià)及股價(jià)下跌，還會(huì)帶來失業(yè)人數(shù)增加、企業(yè)債務(wù)加重、土地資產(chǎn)貶值等一系列生產(chǎn)及消費(fèi)危機(jī)問題［1］。

3 房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的應(yīng)對(duì)策略

從我國目前的房地產(chǎn)行情來看，在發(fā)展速度較快的大中型城市，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象已十分明顯。這種情況一旦愈演愈烈，不僅嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)自身安全，也會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成諸多阻礙。因而，必須及時(shí)采取措施嚴(yán)加防范和治理，以遏止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)放大。

3.1 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，完善市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警制度

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)是由于市場(chǎng)調(diào)節(jié)不利所致，需要通過宏觀的經(jīng)濟(jì)、法律或行政調(diào)控措施來解決。首先，政府需全方位分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并針對(duì)政策體系中存在的不足加以改進(jìn)，制定出配套的市場(chǎng)宏觀調(diào)控長效機(jī)制，以徹底根除房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的誘發(fā)因素。首先，加強(qiáng)住房供給方對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理化開發(fā)的調(diào)控，適當(dāng)降低高價(jià)位大戶型比例，同時(shí)加大保障性廉租房及安居性中小型住房的建設(shè)力度，并嚴(yán)格規(guī)定各類住房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)沒有按要求達(dá)成工程目標(biāo)的相關(guān)部門進(jìn)行責(zé)任追究。另外，逐步完善房地產(chǎn)相關(guān)的金融體制，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革。并加快房地產(chǎn)交易領(lǐng)域法律法規(guī)的建設(shè)和完善，以規(guī)范市場(chǎng)秩序，為房地產(chǎn)及金融行業(yè)的和諧發(fā)展創(chuàng)造良好的客觀環(huán)境。與此同時(shí)，加強(qiáng)完善宏觀監(jiān)測(cè)預(yù)警體系，通過收集和分析大范圍市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情做出科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，并定期發(fā)布最新分析報(bào)告，以引導(dǎo)市場(chǎng)走向良性化。

3.2 實(shí)行土地出讓制度，強(qiáng)化土地資源管理

土地資源供給和應(yīng)用分配不當(dāng)，是房價(jià)不合理上漲的根本原因。正所謂治標(biāo)需治本，治理房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)需從土地供應(yīng)的控制抓起。首先，加快土地制度的改革，徹底改變公有制中地方政府獨(dú)占?jí)艛嗟匚坏木置??？梢試L試實(shí)行土地拍賣制度，規(guī)定所有土地須經(jīng)過公開投標(biāo)方可進(jìn)入市場(chǎng)。并依靠健全有效的保障政策進(jìn)行監(jiān)督、調(diào)控，確保拍賣制度得到合理高效執(zhí)行。其次，及時(shí)收回閑置土地，并嚴(yán)格限制土地的開發(fā)量，對(duì)非法占地、圈地等不合理行為應(yīng)嚴(yán)厲懲處，從而提高土地資源的管理和利用效率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)土地交易市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范［2］。

3.3 加強(qiáng)金融監(jiān)管力度，減少資金流入

解決好房地產(chǎn)泡沫問題的關(guān)鍵在于金融政策的完善，并有效利用金融監(jiān)管手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。例如，政府可以通過調(diào)整利率水平及控制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手率等手段，來維持房價(jià)穩(wěn)定，并降低投機(jī)行為。還可以進(jìn)一步與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商合作，以適當(dāng)減少放貸額度或增加二次購房首付比例，從而解決房地產(chǎn)單方面投資過熱等問題。此外，加強(qiáng)外資、外債的控制和管理，盡可能減少外資涌入。如果確實(shí)有剛性需要，則務(wù)必以直接投資及長期性外債為主。

3.4 引導(dǎo)居民樹立正確的消費(fèi)和投資意識(shí)

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成與消費(fèi)者過熱的投機(jī)行為有很大關(guān)系，因而有必要引導(dǎo)消費(fèi)者樹立科學(xué)理性的投資觀念，避免更多不必要的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致泡沫繼續(xù)膨脹。首先，積極倡導(dǎo)“按需購買，適度消費(fèi)”的原則，引導(dǎo)居民按照自身經(jīng)濟(jì)條件合理購房，建立正確的住房觀和消費(fèi)觀，以避免徒增居民經(jīng)濟(jì)壓力。同時(shí)有利于降低高檔住宅的投資性，進(jìn)而促進(jìn)普通房及二手房市場(chǎng)發(fā)展。此外，對(duì)于投資者盲目追趕潮流的行為，要指導(dǎo)其利用準(zhǔn)確、充分的數(shù)據(jù)信息理性分析房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性，幫助投資者做出更科學(xué)的投資選擇。

4 結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及國民切身利益息息相關(guān)，因而房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)帶來的危害也不可估量。政府、企業(yè)及個(gè)人要緊密聯(lián)合起來，共同采取措施積極應(yīng)對(duì)，以確保我國房地產(chǎn)業(yè)以更健康的狀態(tài)面向未來發(fā)展。

［1］王道勛，牛二敏.淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與危害［J］.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，26(22):91.

［2］劉亞茹.房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響及應(yīng)對(duì)措施［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，03(21):16.