京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

■穆丹陽 ■北京林業(yè)大學(xué)，北京 100083

1 京津冀一體化

1.1 對區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化形成基礎(chǔ)的界定

區(qū)域經(jīng)濟(jì)包括國際區(qū)域經(jīng)濟(jì)和國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)。所謂區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化是指地理上鄰近的國家或地區(qū)，為了維護(hù)共同的經(jīng)濟(jì)利益和加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與合作，相互間通過契約和協(xié)定，在區(qū)域內(nèi)逐步消除成員國間的貿(mào)易與非貿(mào)易壁壘，進(jìn)而協(xié)調(diào)成員國間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策，形成了一個(gè)跨越國界的商品、資本、人員和勞務(wù)等自由流通的統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域的過程。其目的是為了通過區(qū)域經(jīng)濟(jì)組織，在成員國之間進(jìn)行分工協(xié)作，更有效的利用成員國的資源，獲取國際分工的利益，促進(jìn)成員國經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展和繁榮［1］。

要討論京津冀一體化，首先要考察經(jīng)濟(jì)一體化的內(nèi)涵。一方面，就一體化的廣度而言，可以認(rèn)定為只要是兩個(gè)以上獨(dú)立的國民經(jīng)濟(jì)主體之間，建立了存在經(jīng)貿(mào)關(guān)系等各種經(jīng)濟(jì)形式就可認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)一體化;另一方面，就一體化的程度而言，經(jīng)濟(jì)一體化可以是各困民經(jīng)濟(jì)主體之間以各種方式形成的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體［2］。也就是說，經(jīng)濟(jì)一體化也可以是各國民經(jīng)濟(jì)主體之間的完全聯(lián)合。顯然，從一定意義上講，經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化只是經(jīng)濟(jì)一體化的一種形式。本文對區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化理解是:指兩個(gè)以上的獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體之間，實(shí)行的某種程度的經(jīng)濟(jì)協(xié)作或?qū)嵭泄餐{(diào)解的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體［3］。

1.2 京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)一體化的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)與條件

京津冀地區(qū)由于自然形成的布局網(wǎng)絡(luò)化空間的特殊性和其相互融合的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、民俗等方面的內(nèi)在聯(lián)系的存在，客觀上形成了一個(gè)具有人緣、地緣和業(yè)緣等密切聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)共同體，其經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，基本具備形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的基礎(chǔ)條件。

1.2.1 實(shí)現(xiàn)京津冀一體化的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)條件

地理位置條件優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)。京津冀位于東亞經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，是我國三北地區(qū)及華東許多地區(qū)進(jìn)入太平洋走向世界的重要通道，該地區(qū)航空網(wǎng)、鐵路網(wǎng)、公路網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，其交通密度居全國第一;自然資源得天獨(dú)厚，自然資源分布集中、綜合利用條件優(yōu)越，有利于升發(fā)后進(jìn)行深加工，以增加產(chǎn)品的附加位;擁有雄厚的人才和科技優(yōu)勢，擁有良好的投資環(huán)境和巨大的市場潛力，為本地區(qū)的對外開放和利用外資形成了強(qiáng)大的吸引力。

1.2.2 促進(jìn)京津冀一體化實(shí)現(xiàn)的外部條件

京津冀一體化符合世界區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然要求。從全球范圍看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢最為明顯。可以說區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化運(yùn)動(dòng)己遍布全世界，并在明顯加快的的步伐中，呈現(xiàn)出“區(qū)域重疊、區(qū)內(nèi)套區(qū)”的特點(diǎn);京津冀一體化也是我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然所在，從全國范圍看，我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一體化，也真正進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作時(shí)期，京津冀不能再錯(cuò)過這一發(fā)展時(shí)機(jī)，努力縮小與長江和珠江三角洲的發(fā)展差距，使三大區(qū)域成為帶動(dòng)我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大動(dòng)力源。

2 北京市寫字樓投資的發(fā)展現(xiàn)狀

根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013 年第三產(chǎn)業(yè)增加值14986.5 億元，增長7.6%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3483.4 億元，比上年增長10.5%。其中住宅投資1724.6 億元，增長5.9%;寫字樓投資611.7 億元，增長59%;商業(yè)、非公益用房及其他投資1147.1 億元，增長0.6%。國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控及改革政策，使北京第三產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有利于推動(dòng)寫字樓市場需求的提升。

2013 年北京經(jīng)濟(jì)仍處于快速增長時(shí)期，北京寫字樓市場分化明顯，一方面寫字樓銷售市場由于持續(xù)的住宅市場限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉(zhuǎn)投向不限購的商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)銷售類型寫字樓量價(jià)齊升。另一方面，寫字樓租賃市場由于受經(jīng)濟(jì)疲軟和企業(yè)搬遷等影響，租賃類型寫字樓租金首次進(jìn)入下降通道。根據(jù)中國寫字樓研究中心(CORC)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止2013 年12 月，北京寫字樓市場平均售價(jià)38033元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，與2012 年同比上漲12.9%;平均租金305元人民幣/平方米/月(建筑面積報(bào)價(jià))，與2012 年同比下降6.2%;平均空置率11.6%，與2012 年同比上升18.3%［11］。2013 年的寫字樓投資市場最活躍的群體集中在投資額1000 萬-2000 萬元，與去年小業(yè)主、煤礦等“土豪”行業(yè)集中搶購不同，除了民間資本，投資群體不乏機(jī)構(gòu)投資者、私募、險(xiǎn)資等，這說明北京的可售型寫字樓穩(wěn)定的投資回報(bào)已被更為理性的投資群體認(rèn)可。分析原因在于，政府對住宅市場實(shí)行限購導(dǎo)致部分購買力轉(zhuǎn)移到寫字樓市場，另一方面，住宅市場的強(qiáng)勁增長也提升了投資者對寫字樓投資增值的預(yù)期。

3 京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的機(jī)遇

3.1 “去中心化”繼續(xù)發(fā)展，投資區(qū)域多樣化

寫字樓去中心化主要是指一些公司企業(yè)從原先的核心區(qū)域的甲級寫字樓搬遷到相對而言偏離市中心的寫字樓或科技園區(qū)中?，F(xiàn)在，城市核心區(qū)域的甲級寫字樓的租金水平正在不斷上漲，土地的稀缺性使得這些區(qū)域的新建寫字樓數(shù)量逐年減少，一些開發(fā)商正選擇在次中心區(qū)域興建寫字樓，以此來降低建設(shè)成本，并且還可以獲得政府提供的優(yōu)惠政策。目前，市政配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施加速建設(shè)，城市中的部分人口正遷往到郊區(qū)或城郊的結(jié)合部，人們的居住區(qū)域正不斷地向外延伸，以住宅先行帶動(dòng)寫字樓發(fā)展的趨勢逐漸顯現(xiàn)。此外，中心核心區(qū)域的甲級寫字樓供應(yīng)有限，無法滿足一些企業(yè)的擴(kuò)租需求，隨著北京郊區(qū)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)日漸細(xì)致的分工，寫字樓的多中心格局將得到發(fā)展［12］。所以，在京津冀一體化下，寫字樓投資的區(qū)域逐步多樣化。

3.2 產(chǎn)業(yè)升級帶動(dòng)北京市樓宇經(jīng)濟(jì)商機(jī)盡顯

現(xiàn)在，大城市樓宇經(jīng)濟(jì)要以盤活存量為主，不能再無節(jié)制地?cái)U(kuò)大建設(shè)用地，不是每個(gè)城鎮(zhèn)都要長成巨人。作為一種新興的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)的一種重要組成部分。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，對于積極開拓發(fā)展城市空間、積聚城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素、提高城市樓宇業(yè)態(tài)檔次等方面都有重要作用。這不僅可以用較小的經(jīng)濟(jì)代價(jià)換取較大的經(jīng)濟(jì)效益，而且還能有效化解經(jīng)濟(jì)資源相對不足、土地資源逐漸稀缺的矛盾［13］。在京津冀一體化下，有相當(dāng)一部分的企業(yè)會(huì)遷到津冀等地，會(huì)帶動(dòng)北京市的產(chǎn)業(yè)升級，北京市中大量存量寫字樓會(huì)注重發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，這也為寫字樓投資帶來了機(jī)遇。

3.3 短期供不應(yīng)求帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓投資持續(xù)

作為中國的經(jīng)濟(jì)和政治中心，北京寫字樓需求旺盛，除外資需求外，內(nèi)資大型機(jī)構(gòu)對北京寫字樓的需求增長越來越強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及客戶戰(zhàn)略定位提升，客戶對辦公環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)隨之提高，對寫字樓的需求也越發(fā)專業(yè)高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動(dòng)下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。隨著低碳環(huán)保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設(shè)計(jì)靠近，并且在不斷的優(yōu)化升級中從交易形式上看，續(xù)租搬遷仍將是其主流。雖然京津冀一體化可能帶動(dòng)河北、天津等地寫字樓投資的發(fā)展，但是北京市的優(yōu)質(zhì)寫字樓還是供不應(yīng)求，會(huì)繼續(xù)帶動(dòng)北京市寫字樓投資的狂熱。

3.4 促進(jìn)寫字樓“綜合體”模式進(jìn)一步發(fā)展

隨著北京市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，市場對商務(wù)寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經(jīng)有了本質(zhì)性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現(xiàn)，而往往與商業(yè)、住宅等優(yōu)化組合，即以城市綜合體形態(tài)，共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。城市綜合體作為一種新興的物業(yè)業(yè)態(tài)，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強(qiáng)有力的聚合及聚集作用，加之地段優(yōu)越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報(bào)率，對投資力度和GDP 增長都有明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。目前，城市綜合體的發(fā)展熱潮，已經(jīng)帶來了一種全新的寫字樓發(fā)展模式，綜合體寫字樓成為了一股新的商務(wù)經(jīng)濟(jì)力量［14］。隨著京津冀一體化的逐步推進(jìn)，北京市作為城市群的中心，其寫字樓“綜合體”模式會(huì)得到快速發(fā)展。

3.5 單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為企業(yè)投資開發(fā)方向

近年來，北京市寫字樓市場的快速發(fā)展，原寫字樓產(chǎn)品本身所具有的強(qiáng)烈的投資價(jià)值逐步得到認(rèn)可，其開發(fā)模式已經(jīng)發(fā)生重要變化，以自持物業(yè)為導(dǎo)向的單一業(yè)權(quán)物業(yè)將成為一部分開發(fā)企業(yè)的選擇。今天，在京津冀一體化發(fā)展下，隨著市場發(fā)展、投資者對寫字樓產(chǎn)品的認(rèn)知逐漸加深，其穩(wěn)定的收益價(jià)值亦受到市場認(rèn)可，自持物業(yè)收取租金的經(jīng)營模式受到市場追捧，尤其是在甲級寫字樓的開發(fā)上表現(xiàn)很突出。選擇這個(gè)模式的開發(fā)企業(yè)通常具有較為雄厚的資金經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對所開發(fā)物業(yè)的價(jià)值保值能力、升值潛力具備很強(qiáng)烈的信心。同時(shí)部分企業(yè)因上市需要，須持有相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。上述原因都促使開發(fā)商持有寫字樓物業(yè)的意愿大大增加，單一業(yè)權(quán)物業(yè)將逐漸成為市場的主流［15］。

4 京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的挑戰(zhàn)

4.1 部分產(chǎn)業(yè)企業(yè)外遷，可能造成寫字樓的空置

在未來的京津冀經(jīng)濟(jì)一體化下，北京市的很多商業(yè)企業(yè)會(huì)搬遷到天津、河北等地，雖然目前北京市的寫字樓空置率不高，截至2014 年底，北京寫字樓空置率整體不足5%，為全國最低。但是值得注意的是，未來北京寫字樓市場將迎來供應(yīng)高峰期。未來五年北京寫字樓存量或?qū)⑹乾F(xiàn)有的兩倍，屆時(shí)北京市寫字樓供應(yīng)量將超過需求量，從而導(dǎo)致寫字樓市場空置率上升。到了2017 年、2018 年，北京中央商務(wù)區(qū)更是將迎來寫字樓的集中入市［18］。伴隨著一部分商業(yè)企業(yè)的搬遷以及未來北京市大量寫字樓的集中入市，空置率上行壓力會(huì)加大，給投資回報(bào)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 受到津冀部分城市的沖擊

在京津冀一體化的推進(jìn)下，廊坊將是參與京津資源分配的主力，廊坊地處北京、天津之間，是承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口外溢的不二之選，目前廊坊下屬固安等園區(qū)已初具規(guī)模。具體來看，廊坊下屬的固安、大廠、香河、永清等地從地理位置上具有明顯優(yōu)勢，并且有相對成熟基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，寫字樓投資也會(huì)將飛速發(fā)展;位于廊坊市廊坊開發(fā)區(qū)的廊和坊金融街，前瞻性地判斷環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)熱的來臨和京津冀一體化趨勢的到來，主動(dòng)承接京津金融產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，該項(xiàng)目除有專業(yè)化的金融總部基地外，還有精品酒店、商業(yè)廣場等相關(guān)配套服務(wù)，為入駐機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)業(yè)政策、投資融資等全方位運(yùn)營生態(tài)集約化服務(wù)，打通金融綜合體的內(nèi)部功能復(fù)合?？梢?，廊坊等市的優(yōu)惠政策、發(fā)展?jié)摿?huì)極大的吸引當(dāng)?shù)貙懽謽堑耐顿Y，這對北京市來說，分散了其資金聚合，對其形成了挑戰(zhàn)。

4.3 眾多投資風(fēng)險(xiǎn)因素

目前，京津冀一體化具體政策尚未出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)與國家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地出讓、使用政策，對環(huán)境保護(hù)的政策，尤其對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和稅務(wù)政策，以及京津冀三地的產(chǎn)業(yè)如何調(diào)整，這都給北京市的寫字樓投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。北京市產(chǎn)業(yè)正在逐步升級，部分產(chǎn)業(yè)的外遷，造成原有地的空置，其寫字樓還要不要進(jìn)行投資、如何去投資，也是投資者需要謹(jǐn)慎考慮的?，F(xiàn)在，京津冀一體化政策未發(fā)布，投資者掌握的信息不是很完善，造成了信息不對稱，北京市寫字樓在京津冀一體化中的走向不是很明確。其次，國際上的一些投資集團(tuán)會(huì)根據(jù)京津冀一體化的具體情形來進(jìn)行自己的投資，這也給北京市寫字樓帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。京津冀一體化中北京市如何進(jìn)行城市規(guī)劃，以及原有地周圍居民的反應(yīng)，也會(huì)帶來一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

［1］李敏.關(guān)于京津冀區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略研究［D］.保定:河北大學(xué)，2004.

［2］張翼.京津冀一體化現(xiàn)狀及發(fā)展［D］.北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2005.