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    戴德梁行:2015年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧

    2015-08-15 00:53:35馮京津
    中國房地產(chǎn)業(yè) 2015年2期
    關(guān)鍵詞:本季度空置率通州

    7月9日,全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商DTZ戴德梁行在京舉行了2015年第二季度媒體發(fā)布會,總結(jié)北京高端住宅市場、北京甲級寫字樓市場、北京商鋪市場、北京工業(yè)市場在本季度的發(fā)展及就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢進(jìn)行深入剖析。

    北京高端住宅市場成交活躍,跑贏整體市場

    2015年3月至5月期間,北京市新建商品住宅(不含保障性住房)銷售面積184.80萬平方米,環(huán)比下降23.28%,同比上漲24.02%;成交均價每平方米25,231元(4,056.43美元),環(huán)比微降0.81%,同比下降4.59%。本季度成交量低迷的主要原因是3月份春節(jié)剛過,市場表現(xiàn)冷清,僅成交44.96萬平方米,拉低了本季度總體成交量。

    高端商品住宅在本季度的平均成交價格為每平方米55,180.28元(8,871.43美元),環(huán)比下降29.78%,下降主要原因為均價每平方米100,000元以上的項目成交減少,如盤古大觀項目, 上季度集中備案而本季未有成交??傮w來看高端商品住宅市場仍然供需兩旺,總成交面積263,558.29平方米,環(huán)比僅減少5.96%。

    就物業(yè)類型而言,本季度別墅類產(chǎn)品需求旺盛,成交面積環(huán)比上漲31.02%達(dá)到94,336.29平方米,但成交項目多以中端別墅產(chǎn)品為主,故成交價格略有下滑,環(huán)比降12.58%至每平方米46,654.81元(7500.77美元)。高端公寓市場本月成交169,222平方米,環(huán)比下降18.36%;成交均價為59,932.98元(9635.53美元),環(huán)比下降23.11%。

    本季度高端商品住宅成交企穩(wěn),帶動高端住宅租金上漲,整體市場平均租金環(huán)比上漲0.66%至每月每平方米178.53元(28.70美元)。各分市場租金上漲程度不同,其中高端公寓類產(chǎn)品租金漲幅較高,環(huán)比上漲0.73%至每月每平方米142.00元(22.83美元);其次是別墅,平均租金環(huán)比上漲0.71%至每月每平方米118.17元(19.00美元)??罩寐史矫?,市場平均空置率環(huán)比下降0.11個百分點至5.68%,高端公寓和服務(wù)式公寓的空置率分別為6.21%和2.75%,環(huán)比各跌0.13和0.23個百分點。

    目前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大,隨著政策持續(xù)寬松,以及降準(zhǔn)、降息在預(yù)期加強,對房地產(chǎn)市場有一定刺激作用。購房者預(yù)期也會發(fā)生改變,尤其是品質(zhì)好、資源稀缺的高端商品住宅項目,價格上漲會比預(yù)期更為強烈。目前高端商品住宅市場首先回暖,本季度總體供需兩旺,且隨著中糧瑞府等高端項目的入市,高端住宅市場的競爭將進(jìn)一步加劇。

    北京寫字樓租賃市場回暖,今年上半年吸納量同比上漲78%

    位于望京商圈的保利國際廣場已于2015年第二季度經(jīng)入市,該項目為北京甲級寫字樓市場帶來61,000平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間,使全市甲級寫字樓總存量達(dá)到6,029,543平方米。

    就整體市場而言,春節(jié)過后北京寫字樓市場逐漸回暖。北京甲級寫字樓市場在本季度的平均租金環(huán)比微漲0.31%至每月每平方米 383.53 元(61.66美元),同比微漲0.86%??罩寐史矫?,由于本季度新入市項目的預(yù)租狀況較好,并且企業(yè)租賃活動比上季度活躍,全市甲級寫字樓平均空置率因此環(huán)比下降0.86個百分點至4.55%。同時,本季度全市凈吸納量增至110,146.23平方米,環(huán)比上升 34.79%??偨Y(jié)2015年前兩個季度全市累計吸納量為191,863.36 平方米,比去年同期上漲78.51%。

    從租賃成交企業(yè)來看,本季內(nèi)資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場中的占比依然保持上升趨勢,占約76%。本季度成交企業(yè)中,金融和TMT類企業(yè)均為主力,二者大約共占總成交租賃的三分之二。

    分商圈來看,北京甲級寫字樓核心商圈的租金于本季度穩(wěn)中有升,平均租金環(huán)比升0.07%至每月每平方米388.91元(62.53美元),而隨著非核心商圈變得逐漸成熟與完善,吸引了不少新租戶入駐,本季度非核心商圈租金增長亦明顯,平均租金環(huán)比上漲5.99%至每月每平方米261元(41.96美元)。尤其是望京商圈,在有新項目入市的情況下,空置率仍下降了2.84個百分點至25.88%,加上新入市項目的品質(zhì)較高,使得該商圈的租金環(huán)比上升5.84%至每月每平方米286.25元(46.02美元)。

    中關(guān)村、燕莎及CBD商圈在下季度均有新項目,若能按期入市,將為市場帶來約14萬平方米的新供應(yīng)。由于項目均位于核心商圈,全市平均租金可望微漲,全市空置率在新項目拉動下亦會小幅上升。

    北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將再次迎來供應(yīng)高峰

    2015年1月至5月期間,北京市實現(xiàn)社會消費品零售總額3,955億元(635.85億美元),同比增長5.7%,增速比2014年同期回落1.2個百分點。

    北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場在2015年第二季度有兩個新增項目入市,分別是位于房山的萬科Funmix和王府井商圈的金寶匯購物中心二期。這兩個項目共為北京零售物業(yè)市場帶來240,000平方米的新增供應(yīng) ; 至此,全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量升至8,549,765平方米。

    空置率方面,本季度雖然有新項目入市,但得益于新項目的招商效果,開業(yè)初期出租率較高,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的總體空置率環(huán)比僅上漲0.45個百分點至12.05%。租金方面,由于新入市項目在郊區(qū)與核心商圈各一,使得全市購物中心租金基本與前一季度持平。

    中糧萬科Funmix半島廣場于4月下旬開業(yè),項目位于萬科在房山所拿三塊地之中的5號地塊上,投資額大概12.4億元(19.9億美元),打造了集百貨、餐飲、休閑娛樂、品味生活等多種業(yè)態(tài)為一體的購物中心。整個項目分為地上四層和地下兩層,主要業(yè)態(tài)包括冰場、影院、超市、餐飲等等,大部分是以體驗型業(yè)態(tài)為主。

    The study outcome was to evaluate the compliance of the Hospital personnel with a FIT-based screening program by measuring the personnel participation rates.

    至于5月開業(yè)的金寶匯二期則延續(xù)其專屬、精致的標(biāo)準(zhǔn),致力為消費者打造精致藝術(shù)生活購物之地。目前該項目已引入意大利女性時裝品牌Blumarine、奢侈女裝品牌GIADA以及餐飲品牌北京宴、同慶樓等,另有部分店面處于裝修待開業(yè)狀態(tài)。

    生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)居民對大型購物中心需求強烈,未來北京通州、大興等區(qū)域均有大型購物中心入市,這將給郊區(qū)居民帶來很大的便利。北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將于下季度再次迎來供應(yīng)高峰,如新項目都能按期入市,將為市場帶來668,000平方米的新供應(yīng),這也將在一定程度上拉升商業(yè)市場的整體空置率,但考慮到這些項目各自不同的地理位置及市場定位,預(yù)計將不會對核心商圈的租金水平帶來明顯影響,因此租金預(yù)期會維持平穩(wěn)。

    北京普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍

    順鑫牽手物流中心如期于2015年第二季度入市,為北京工業(yè)(物流)市場帶來17,190平方米的新增供應(yīng),至此,全市物流倉儲存量達(dá)到1,105,987平方米。

    由于北京物流市場供應(yīng)持續(xù)緊張,需求旺盛,本季度北京物流倉儲市場在有新項目入市的情況下,空置率仍環(huán)比下降了10個百分點,至4.50%。另外,全市物流倉儲平均租金也出現(xiàn)小幅上漲,至人民幣每月每平方米38.69 元(6.22美元),環(huán)比上漲3.12%。

    分區(qū)域來看,空港區(qū)域仍以其高品質(zhì)的服務(wù)和物流設(shè)施領(lǐng)先于其他區(qū)域,本季度該地區(qū)物流倉庫錄得平均租金為41.40元(6.66美元),環(huán)比上升2.14%。

    位于平谷地區(qū)的普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍,成交企業(yè)以第三方物流企業(yè)為主。普洛斯大興物流園也分別于施耐德中國及上海英脈物流簽約了8,000平方米和5,000平方米的倉儲面積。

    北京在2015年第二季度共成交工業(yè)用地2宗,成交面積為56,073平方米。在2015年上半年間,北京僅有5宗工業(yè)用地成交,較去年減少30宗;成交面積較去年同期下降89.43%。根據(jù)國土部5月17日發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》,2015年全國下達(dá)各地新增建設(shè)用地計劃安排量與去年大致持平,且需嚴(yán)格控制特大城市用地,合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標(biāo)。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼指出,嚴(yán)控新增建設(shè)用地并非對所有類型用地規(guī)模“一刀砍”,而是減少工業(yè)用地,適當(dāng)增加住所等生活用地,保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會民生、扶貧開發(fā)等必要用地。因此,北京工業(yè)用地供應(yīng)在未來將會更加緊張,而基于目前市場穩(wěn)定且旺盛的需求,預(yù)計北京優(yōu)質(zhì)倉庫供應(yīng)將處于緊張狀態(tài),租金將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

    京津冀一體化 通州成未來政經(jīng)中心

    京津冀一體化已經(jīng)成為國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面非常重要的一個背景,同時也是推進(jìn)我國一線城市郊區(qū)化以及人口疏散方面的重要策略,其具體規(guī)劃也進(jìn)入了即將落地的階段。

    通州從區(qū)位上來看,位于北京至天津廊道上的一個重要節(jié)點位置,因此它的未來發(fā)展趨勢與京津冀一體化的過程是密不可分的。

    2015年7月9日,北京:全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商DTZ戴德梁行今日舉行2015年第二季度媒體發(fā)布會,北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管全海燕,就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢進(jìn)行深入剖析。

    京津冀一體化的內(nèi)容非常廣泛,而我們的關(guān)注點在于通州,所以為了抓住重點,我們將首先來關(guān)注其最重要的軸線部分,即北京至天津的廊道。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能兩個方向上來進(jìn)行分析,來對未來通州發(fā)展的趨勢進(jìn)行判斷。

    北京至天津的廊道上可以分為北京、河北、天津三段,三段共同構(gòu)成一個完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),分別為以港貿(mào)、物流、先進(jìn)制造等升級二產(chǎn)為基礎(chǔ)的天津段;以融合承接、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、國家重點產(chǎn)業(yè)為連結(jié)的河北段;以及以金融、商務(wù)服務(wù)、尖端科技、國有企業(yè)總部所構(gòu)成尖頂?shù)谋本┒巍?/p>

    該廊道產(chǎn)業(yè)骨架由若干個主要節(jié)點,包括北京的金融街、CBD、通州,河北的廊坊、大廠,以及天津的濱海新區(qū)、自貿(mào)區(qū)。

    其中通州的產(chǎn)業(yè)功能在于幾方面,包括次級現(xiàn)代服務(wù)業(yè),是CBD未來的擴張部分,所承接的是服務(wù)于國內(nèi)、區(qū)域、城市等范圍內(nèi)的現(xiàn)代三產(chǎn);文化傳媒產(chǎn)業(yè)集聚,未來將向非官媒方面以及新創(chuàng)意、新媒體的龍頭產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展;以及尖端醫(yī)療產(chǎn)業(yè),所規(guī)劃的國際醫(yī)療中心仍然處于籌劃階段,屬于通州遠(yuǎn)期的產(chǎn)業(yè)方向。

    從城市功能發(fā)展來看,有以下幾方面:

    第一,北京未來的空間格局會發(fā)生較為顯著的變化,主要在于首都圈的建立,即首都與北京之間的分離 —— 未來首都,也就是現(xiàn)在北京市比較核心的一些功能區(qū)域,將成為中央直屬的功能區(qū),其定位在于國家層面上的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等各方面的中心。新綱領(lǐng)下的北京將成為與首都緊密連接的城市,主要起到服務(wù)、居住等方面的職能。目前北京市政府已經(jīng)提出行政機構(gòu)遷至通州的決定,意味著未來北京將是一個以通州為中心的城市空間,那么通州即是北京的行政中心以及服務(wù)中心。

    第二,首都圈的建立使得未來北京、天津以及連結(jié)京津的河北城市在功能上的定位發(fā)生遷移,這種遷移是與其各自產(chǎn)業(yè)定位所相關(guān)的。首都作為國家層面的中樞,起到政治經(jīng)濟(jì)的主腦作用;而北京則為首都居民的首要人口活動區(qū),同時兼具承接首都產(chǎn)業(yè)外溢的職能。廊坊和大廠兩個城市在在具備自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)核心的同時,起到宜居宜業(yè)的新城功能,也可以看做是新北京和天津的衛(wèi)星城。天津則以自身優(yōu)勢為主,重點發(fā)展我國北部貿(mào)易中心,打造京津發(fā)展軸的另一個重點端頭。

    從以上幾個方面來看,通州未來的重點發(fā)展方向在于產(chǎn)業(yè)上,以承接北京外溢的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主,建立屬于新北京的CBD,同時屬于首都的第二CBD;同時大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè),并且建立在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景之下的新媒體、新文化產(chǎn)業(yè)體系。

    功能方面,通州將成為京津冀一體化綱領(lǐng)之下新北京的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、服務(wù)中心、文化中心,同時從住宅物業(yè)的存量上來看,也是未來新北京的居住中心。

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