上海松江區(qū)佘北18A-03A地塊，31A-02A地塊經(jīng)濟適用房設(shè)計方案的經(jīng)濟性與實用性分析

文/蘇雯 農(nóng)工商房地產(chǎn)集團上海匯航城市置業(yè)投資有限公司

2015年以來，關(guān)于加快上海市保障性住房建設(shè)步伐的報道不絕于諸多媒體，從政府管理部門到各房地產(chǎn)企業(yè)都行動起來，為貫徹黨中央保增長、保民生、保穩(wěn)定的決策，全面推行保障房的建設(shè)。上海市今年下達了保障房新開工要求后，我公司針對大型居住社區(qū)佘北的產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟適用房）進行了在方案設(shè)計上的分析與討論。

保障性住房有其自身的特點：1.無溢價能力。從而作為開發(fā)商而言，必須在建筑建造成本上必須進行嚴格的控制。2.公益性產(chǎn)品的特質(zhì)。與一般商品房不同，保障房作為政府解決中低收入家庭和一般基層職工住房問題的產(chǎn)品，具有改善民生的意義，所以住房的品質(zhì)不能降低。3.房型偏小。經(jīng)濟適用房有其自身的設(shè)計導(dǎo)則，各種房型面積與一般商品房比較相對較小，如何在小面積的設(shè)計條件下做出具有高舒適度與美觀度的房型，便于政府回購搭橋也能受百姓歡迎是一個我們面臨的課題。從長遠角度考慮，經(jīng)濟適用房始終要面對市場，在市面上流通，所以在低造價的同時，應(yīng)通過設(shè)計增加產(chǎn)品的附加值，使其不在增加成本的情況下，更符合市場的要求。

1.總體概況

本項目地2個塊位于上海市松江區(qū)佘山北大型居住區(qū)內(nèi)，2塊地性質(zhì)都為經(jīng)濟適用房用地，其中18A-03A地塊南至緯二路、東臨沉塔路、西接經(jīng)三路、北沿業(yè)煌路，其用地面積為73973.89平米；31A-02A地塊南至勛業(yè)路、東臨經(jīng)五路、西接趙巷路、北沿煒三路，其用地面積為31151.76平米。基地周邊城市道路及配套設(shè)施規(guī)劃比較完善，方便以后居民的日常生活需求。同時，基地距離松江市區(qū)也只有11公里左右，居民可以利用周邊便利的公路交通及9號線地鐵方便的到達松江市區(qū)。18A-03A地塊（大地塊）：居住用地，用地面積為73973m2；容積率1.8，建筑限高40m。31A-02A地塊（小地塊）：居住用地，用地面積為31151m2；容積率1.8，建筑限高40m。

2.建筑設(shè)計

2.1 總圖設(shè)計

由于設(shè)計條件所限，總體布置上主要有11F布局與14層布局兩種情況；按全11層，一梯四戶計，則導(dǎo)致要排46單元。若按此排布會導(dǎo)致以下結(jié)果：1）從景觀角度上來考慮，兵營式的布局不利于景觀空間的營造。2）造成的布局上樓間距過小，很難通過日照計算。3）人防面積比14F多3500平米。4）因為建筑密度過大造成地下車庫布置不經(jīng)濟。所以最終采用十四層的布局。

根據(jù)市里面提供的房型指標，和按原規(guī)定適當提高的指導(dǎo)思想，我們此次將房型面積按如下設(shè)定一房一廳建筑面積56平方米，套數(shù)比為25%；二房一廳建筑面積71平方米，套數(shù)比為70%；三房一廳建筑面積為86平方米，套數(shù)比為5%。兩塊地只設(shè)計三種不同的建筑單體，以最低的房型數(shù)滿足設(shè)計要求，這樣帶來施工工期最短，節(jié)約時間成本。在總體布局合理情況下，建筑單元全部采用統(tǒng)一北入口，統(tǒng)一單體模塊；施工圖僅4套，從而減少時間和成本，使得甲方及設(shè)計院對成本的控制達到最大化。在景觀設(shè)計中，集中綠地在小區(qū)中央形成中央大景觀，提高集中綠地率，提供更寬廣怡人的景觀效果和充足的活動場地和平臺，產(chǎn)生出商品房的品質(zhì)效果而非普通兵營式的保障房小區(qū)建筑排布。

2.2 戶型設(shè)計

設(shè)計思路是：1.平面形態(tài)適合地塊，保證土地利用的經(jīng)濟性。2.最長面寬不超過70米，結(jié)構(gòu)不設(shè)縫，節(jié)約造價。3.不設(shè)獨棟，多設(shè)計三聯(lián)拼，更加優(yōu)化體型系數(shù)。對于小戶型建筑，一梯兩戶不經(jīng)濟，公攤面積大。一梯六戶的房型讓用戶的體驗感差。最終選擇一梯四戶的設(shè)計，大進深，小面寬，平面布置端正，功能實用，布局緊湊，接近于商品房的平面布置。

整棟樓建筑平面北向拉齊，南向加大凹口，使南向房間得到充分的采光通風，也使建筑結(jié)構(gòu)規(guī)整、方正，加強抗震性能。

2.3 節(jié)能設(shè)計

上海保障房節(jié)能相關(guān)要求：外墻內(nèi)保溫及屋面保溫材料：細則要求：保溫材料可選擇真空保溫板，硬泡聚氨酯，擠塑聚苯板，模塑聚苯板，泡沫玻璃板，發(fā)泡水泥板，巖棉帶（僅墻體）。

2.4 建筑立面設(shè)計

為了協(xié)調(diào)周邊現(xiàn)有建成的建筑風格我們同樣以現(xiàn)代簡約風格為代表，從而更加增加小區(qū)的可識別性。建筑外立面材質(zhì)上通過外墻涂料顏色的區(qū)分，增加建筑的立體感。再通過立面細部處理使建筑更加細膩怡人建筑風格明確，更具可識別。米色與咖啡色涂料的外墻立面材料，有利于更好的控制土建成本。

3.結(jié)構(gòu)設(shè)計

剪力墻住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計上部優(yōu)化要點：1.建筑體型戶型的優(yōu)化，結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑高度戶型要求對建筑體型，規(guī)則性，經(jīng)濟性進行預(yù)判，給出戶型拼接及戶型布置結(jié)構(gòu)合理經(jīng)濟的建議。面寬及進深在合理的情況下主要根據(jù)結(jié)構(gòu)剪力墻拉齊的原則控制。當碰到墻體相差300以內(nèi)的情況，以拉齊墻體節(jié)約成本為優(yōu)先。2.建筑物體型中對長寬比，高寬比的合理取值是結(jié)構(gòu)整體指標及經(jīng)濟性控制的關(guān)鍵因素，同時建議建筑外輪廓減少局部凹凸，墻體縱橫向軸網(wǎng)拉通，結(jié)構(gòu)受力合理，墻體布置少，經(jīng)濟性。3.結(jié)構(gòu)豎向受力體系優(yōu)化：剪力墻布置加強有效的外圍結(jié)構(gòu)剛度；盡可能布置長墻，拉開墻體間距；結(jié)構(gòu)兩個方向剛度接近，剛心與質(zhì)心接近。4.結(jié)構(gòu)平面布置優(yōu)化：對梁板平面布置方案進行功能性缺陷檢查及經(jīng)濟性比較，減少梁，做到房內(nèi)無梁，建筑功能的自由分割。5.結(jié)構(gòu)設(shè)計經(jīng)濟性控制：按實際情況取值，不無謂放大，滿足規(guī)范，限值控制。所有剪力墻和填充墻墻厚取180mm厚，充分運用極限值。

住宅基礎(chǔ)設(shè)計控制（樁基礎(chǔ)）：1.樁基多方案比對選型。2.布樁控制，荷載及樁承載力平衡。3.減小基礎(chǔ)尺寸，控制墻/柱下布樁。4.樁基優(yōu)化，試樁提高樁基承載力。

結(jié)束語

對我國而言，做出幾個經(jīng)典的，成熟的保障房產(chǎn)品，本事就是一種創(chuàng)新。曾有業(yè)內(nèi)專家講保障房的設(shè)計正如國外公辦學校設(shè)計一樣，首先不談美觀，而以安全性和功能性做為主導(dǎo)。但是我們所建設(shè)的愿景是要經(jīng)濟，要美觀，更要適用。所以在住宅設(shè)計當中在實用性、美觀性和經(jīng)濟性中尋求平衡是我們所追求的設(shè)計思路，上述理念在松江佘北18A-03A地塊，31A-02A地塊中也得到了均好的體現(xiàn)。