如何破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估難

文/黃偉君

浙江省麗水市農(nóng)業(yè)投資發(fā)展有限公司 浙江 麗水323000

實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的資本化，最為關(guān)鍵的就是打通農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易和融資的瓶頸。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估行為，作為產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易和抵押融資的基礎(chǔ)和前提，能夠科學(xué)、權(quán)威、透明、持續(xù)地提供產(chǎn)權(quán)價(jià)值參考，有力地維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范農(nóng)村資產(chǎn)評(píng)估市場，有效克服農(nóng)戶與金融機(jī)構(gòu)信息不對(duì)稱、價(jià)值衡量專業(yè)程度不夠等難題，是整個(gè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。當(dāng)前，全國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估市場基本上還處于起步階段，基礎(chǔ)十分薄弱，評(píng)估難、評(píng)估貴的問題普遍存在，如何破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估難的問題任重而道遠(yuǎn)。

1 當(dāng)前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估面臨的主要問題

1.1 種類繁多，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)難以掌握

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)等10余個(gè)類別。目前已經(jīng)存在于市場的評(píng)估機(jī)構(gòu)類別較多，有財(cái)政部主管的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、建設(shè)部主管的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、土地估價(jià)師協(xié)會(huì)主管的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)等，原則上都可以從事相應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)，而他們的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估報(bào)告書格式存在較大的區(qū)別，容易使相關(guān)各方產(chǎn)生困惑。而全國至今尚未建立統(tǒng)一的分類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，導(dǎo)致在評(píng)估過程中存在一定的隨意性。且《資產(chǎn)評(píng)估法》至今尚未出臺(tái)，無法有效厘定評(píng)估人員的法律責(zé)任，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員缺乏有效約束，容易造成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的評(píng)估值偏離其真實(shí)價(jià)值。

1.2 農(nóng)村產(chǎn)權(quán)散而小，評(píng)估成本較高

一方面，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)相對(duì)分散、標(biāo)的所在地交通不便，導(dǎo)致基于市場的評(píng)估機(jī)構(gòu)為彌補(bǔ)業(yè)務(wù)成本而不得不向農(nóng)戶收取較高的評(píng)估費(fèi)用。另一方面，在農(nóng)村地區(qū)，從事評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)相對(duì)匱乏，部分經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)甚至只有一、兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的競爭不夠充分，容易因?yàn)閴艛喽纬奢^高的評(píng)估費(fèi)用。

1.3 評(píng)估專業(yè)人才缺乏

進(jìn)行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估，往往要涉及農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、建筑工程、設(shè)施設(shè)備等方面相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，還應(yīng)具有農(nóng)村經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情，而以往的資產(chǎn)評(píng)估人員一般不具備這方面的知識(shí)儲(chǔ)備。比如果園、茶園的評(píng)估，涉及宗地位置、地力（肥沃程度）、地上附著物、承包期限等因素，比如魚塘的評(píng)估，涉及水質(zhì)、集雨范圍保護(hù)、水源供給保障、養(yǎng)殖經(jīng)營等因素，均是綜合因素評(píng)估，依托某一領(lǐng)域（如房產(chǎn)、土地）的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其所作出的評(píng)估報(bào)告權(quán)威性、準(zhǔn)確性有待商榷。如果讓評(píng)估機(jī)構(gòu)與相關(guān)專業(yè)人才共同參與評(píng)估，這些人員的專業(yè)水平參差不齊，缺乏有效約束，評(píng)估結(jié)果可能又會(huì)有較大的出入。

1.4 評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，銀行評(píng)估價(jià)值較低

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有評(píng)估價(jià)值小、評(píng)估難度大的特點(diǎn)，大型評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估市場的動(dòng)力。在現(xiàn)實(shí)情況中，很多金融機(jī)構(gòu)出于自身經(jīng)濟(jì)性和當(dāng)前評(píng)估體系尚不健全的擔(dān)憂，往往采用內(nèi)部評(píng)估的方式幫助農(nóng)戶進(jìn)行融資，這確實(shí)可以有效降低農(nóng)戶的融資成本。但是，內(nèi)部評(píng)估的方式主要還是站在金融機(jī)構(gòu)的角度來評(píng)價(jià)農(nóng)村標(biāo)的的價(jià)值，這往往會(huì)造成評(píng)估價(jià)值大幅低于其實(shí)際價(jià)值，造成農(nóng)戶的損失。

2 破解農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估難的對(duì)策

2.1 加快出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)

政府需要盡快推動(dòng)《資產(chǎn)評(píng)估法》的立法工作，在法律層面明確評(píng)估人員和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)相關(guān)當(dāng)事各方需要承擔(dān)的法律責(zé)任和義務(wù)，緩解評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估這一新領(lǐng)域的后顧之憂。同時(shí)，政府農(nóng)業(yè)、林業(yè)、建設(shè)、國土、水利等相關(guān)部門應(yīng)該分類出臺(tái)相應(yīng)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估細(xì)則及評(píng)估技術(shù)規(guī)程，定期發(fā)布不同區(qū)域評(píng)估指導(dǎo)價(jià)，使評(píng)估機(jī)構(gòu)在開展業(yè)務(wù)時(shí)，有統(tǒng)一的、科學(xué)的參考標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 政府給予扶持補(bǔ)貼，降低評(píng)估成本

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估市場的培育階段，政府部門可以按照評(píng)估筆數(shù)適當(dāng)給予評(píng)估機(jī)構(gòu)一定的補(bǔ)貼，鼓勵(lì)現(xiàn)有的各類評(píng)估機(jī)構(gòu)充分進(jìn)入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估市場，使評(píng)估機(jī)構(gòu)之間形成有效的業(yè)務(wù)競爭，避免形成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)壟斷，有效降低評(píng)估成本，減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，政府對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資給予各種形式的優(yōu)惠政策，比如，一定比例的現(xiàn)金補(bǔ)貼、財(cái)政貼息等，激發(fā)廣大農(nóng)戶直接以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資的積極性。

2.3 建立產(chǎn)權(quán)交易價(jià)格指數(shù)，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)

加快構(gòu)建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，活躍農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場，定期分析發(fā)表不同區(qū)域、不同產(chǎn)權(quán)交易的價(jià)格指數(shù)，讓農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估具備市場依據(jù)，讓從而帶動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí)，政府相關(guān)部門應(yīng)該加快推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息化建設(shè)，在全國范圍內(nèi)構(gòu)建各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息數(shù)據(jù)庫，甚至還可以探討利用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)思維實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的快速評(píng)估，從而大幅降低評(píng)估成本，簡化評(píng)估程序。

2.4 降低準(zhǔn)入門檻，培育評(píng)估機(jī)構(gòu)

由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估散而小，具有政策性、惠民性強(qiáng)等特點(diǎn)，需適當(dāng)降低民營評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件，建立一套專兼職相結(jié)合的評(píng)估體系，緩解評(píng)估機(jī)構(gòu)匱乏、效率低下的問題。在評(píng)估資源不足的地區(qū)，政府應(yīng)該認(rèn)真履行職能承擔(dān)責(zé)任，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)培育評(píng)估市場，也可嘗試建立國有獨(dú)資或國資參與的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估主體，起好示范引領(lǐng)作用，待將來評(píng)估市場成熟后再逐漸退出。

2.5 建立專業(yè)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估協(xié)會(huì)，通過業(yè)務(wù)指導(dǎo)、講座培訓(xùn)、考核頒證的方式，培養(yǎng)一批專職從事農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍。各級(jí)政府還可以根據(jù)自身情況，建立區(qū)域農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估專家?guī)?，由職能部門相關(guān)技術(shù)骨干、專家學(xué)者、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)管理的能人等組成，給予統(tǒng)一培訓(xùn)認(rèn)定、統(tǒng)一考核、統(tǒng)一補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估專家優(yōu)勢互補(bǔ)，在提高農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估業(yè)務(wù)準(zhǔn)確性的同時(shí)，可以大幅降低評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立外聘專家的成本，從而降低農(nóng)戶的融資成本。

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