目標(biāo)成本法在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用研究

侯君麗

（哈爾濱三家灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，哈爾濱 150089）

一、目標(biāo)成本法內(nèi)涵和優(yōu)勢(shì)概論

成本的控制和管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程最重要的內(nèi)容，其效果的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，這就對(duì)成本管理提出了更高的要求，擴(kuò)充了企業(yè)成本控制的范疇。顧名思義，目標(biāo)成本法，就是對(duì)產(chǎn)品成本的一種理想狀態(tài)，即控制產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)等成型前資源消耗等總成本在某個(gè)閥值以內(nèi)并且以特定的價(jià)格銷(xiāo)售以期實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的目標(biāo)利潤(rùn)。該方法是對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的“三全”成本監(jiān)控工具，即全員、全程、全方位。全員指的是企業(yè)所有員工，上至最高領(lǐng)導(dǎo)層，下至一線生產(chǎn)人員；全程指的是企業(yè)從產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)到售后服務(wù)的所有環(huán)節(jié)；全方位則是根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容性質(zhì)包括生產(chǎn)、后勤、戰(zhàn)略統(tǒng)籌、職工培訓(xùn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制等。傳統(tǒng)的成本管理法基本上都是注重對(duì)作業(yè)后的成本反饋，缺少對(duì)成本形成的監(jiān)控；作業(yè)成本法的關(guān)注對(duì)象針對(duì)現(xiàn)有業(yè)務(wù)、作業(yè)；而目標(biāo)成本法則是基于后者的基礎(chǔ)，對(duì)每一項(xiàng)資源的分配和安置都有明確的規(guī)范記錄，同時(shí)會(huì)評(píng)估各個(gè)小環(huán)節(jié)、業(yè)務(wù)對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的貢獻(xiàn)。

目標(biāo)成本法是對(duì)傳統(tǒng)成本管理方法的深化和延續(xù)，優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在三方面：首先，成本的降低從商品的初期就受關(guān)注。不難看出，傳統(tǒng)的成本管理方法事后成本反饋，主要針對(duì)商品的生產(chǎn)過(guò)程的耗費(fèi)控制；成本目標(biāo)法則是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段就開(kāi)始注重掌握充分的證據(jù)和資料，對(duì)商品的成型量體裁衣，很好地避免了后期一些無(wú)謂的犧牲和耗費(fèi)。其次，切合市場(chǎng)、顧客需求，幫助企業(yè)塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)變幻莫測(cè)的內(nèi)外環(huán)境凸顯了以生為核心的傳統(tǒng)成本法的弊端和不足；目標(biāo)成本法則是充分考慮了影響價(jià)格的多種因素，比如消費(fèi)心理、商品地理環(huán)境、商品功能等，最大限度地挖掘顧客的需要，從而對(duì)商品未來(lái)價(jià)格做出比較科學(xué)的評(píng)估，打造顧客心中性價(jià)比最高的商品，為企業(yè)贏得更多的顧客增量。最后，開(kāi)拓了成本管理范疇。目標(biāo)成本法打破了傳統(tǒng)的成本管理方法的局限。其一，目標(biāo)成本法要求企業(yè)對(duì)商品的全程包括規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、售后等進(jìn)行成本的監(jiān)控；其二，目標(biāo)成本法要求企業(yè)分層次建立商品的成本價(jià)值鏈，獲取性能更高、成本更低的商品。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本的實(shí)施流程

（一）目標(biāo)成本的設(shè)立和優(yōu)化

目標(biāo)成本的設(shè)立需要房地產(chǎn)企業(yè)很多部門(mén)的協(xié)同合作，比如財(cái)務(wù)部門(mén)、營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、工程技術(shù)組織等在工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段大量收集市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)和企業(yè)歷史業(yè)務(wù)資料，通過(guò)合理的方法對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行評(píng)估并確定。主要經(jīng)過(guò)三大步驟，其一是評(píng)估項(xiàng)目的未來(lái)收入，其二是設(shè)定企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)，其三就是設(shè)立目標(biāo)成本。第一步難度非常大，因?yàn)橐A(yù)測(cè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后的銷(xiāo)售均價(jià)，必須把握未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境和同行競(jìng)爭(zhēng)情況等，以多種方法針對(duì)同樣的影響因素作評(píng)估，保證評(píng)估結(jié)果的穩(wěn)定性。另外，對(duì)目標(biāo)成本的優(yōu)化一方面是于工程項(xiàng)目投入前的預(yù)測(cè)過(guò)程，另一方面是于項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)展后的核算過(guò)程。

（二）目標(biāo)成本的細(xì)化和執(zhí)行

目標(biāo)成本的細(xì)化有兩種不同的方式，縱向和橫向?？v向細(xì)化是沿著工程項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)，逐級(jí)將總成本依照相應(yīng)的核算級(jí)目對(duì)號(hào)入座，比如對(duì)于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，目標(biāo)開(kāi)發(fā)成本作為一級(jí)科目，二級(jí)科目常用的就是“土地成本”、“基礎(chǔ)實(shí)施費(fèi)”、“建安工程費(fèi)”、“研發(fā)費(fèi)”等。橫向細(xì)化則是繼縱向細(xì)化之后，把相應(yīng)的成本依據(jù)各職能部門(mén)和業(yè)務(wù)性質(zhì)等落實(shí)到責(zé)任體，比如期間費(fèi)用常常就分為管理、生產(chǎn)等不同職能部門(mén)的期間費(fèi)用。橫、縱結(jié)合是在保證總目標(biāo)成本達(dá)到的同時(shí)確保每一項(xiàng)分?jǐn)偝杀疽材軌蚩刂?。通過(guò)將目標(biāo)成本細(xì)分后，還要根據(jù)有關(guān)程序和規(guī)范報(bào)告上級(jí)審批，待批復(fù)后各責(zé)任主體根據(jù)相關(guān)的法令文件貫徹、執(zhí)行目標(biāo)成本的計(jì)劃。

（三）目標(biāo)成本的核算與報(bào)告

目標(biāo)成本的核算主體是各個(gè)成本責(zé)任主體已經(jīng)形成的成本，這個(gè)過(guò)程產(chǎn)生的結(jié)果是企業(yè)績(jī)效考核的重要參考資料。在核算過(guò)程中，應(yīng)使用縱向細(xì)化級(jí)目來(lái)處理，同時(shí)務(wù)必保證每一項(xiàng)開(kāi)支都以合適的方式計(jì)入到成本會(huì)計(jì)級(jí)目上，并且成本項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的責(zé)任主體也要作相應(yīng)的說(shuō)明，保證責(zé)任的劃分和承擔(dān)。另外，目標(biāo)成本執(zhí)行情況的報(bào)告則是以一種規(guī)范的形式在合適的時(shí)間返回給責(zé)任主體，以使得相應(yīng)的組織、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人更好地掌握自身已產(chǎn)生的費(fèi)用，明確尚可調(diào)配資金，進(jìn)而更好地為后期的工作開(kāi)展調(diào)度所需資金。

（四）房項(xiàng)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本的研究和評(píng)估

目標(biāo)成本研究主要是希望能夠通過(guò)檢查和分析，尋找成本差異的根源，進(jìn)而制訂相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)為后期的工程項(xiàng)目開(kāi)展修正目標(biāo)成本提供參考資料和數(shù)據(jù)信息。成本分析的常用的方式是差異分析以及比較分析法。不定期開(kāi)展形式作為一種隱形的約束力督促所有成員形成內(nèi)在的自覺(jué)性和自律性，特別是能夠有效預(yù)防和及時(shí)防止個(gè)體的突變和偏離；定期開(kāi)展形式則是能夠宏觀把握項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)造成實(shí)際成本和既定目標(biāo)成本的差異根源，并采取相應(yīng)的解決措施，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。目標(biāo)成本的評(píng)估即考核，主要是考核成本責(zé)任主體的工作績(jī)效，依據(jù)已發(fā)生的成本、成本研究的結(jié)果、工程項(xiàng)目的施工狀況形成評(píng)估結(jié)果并予以相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，從而營(yíng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高員工的工作熱情。

三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理過(guò)程中的難題和對(duì)策

（一）目標(biāo)成本的設(shè)立過(guò)程因素過(guò)多難以準(zhǔn)確控制

目標(biāo)成本的合理科學(xué)設(shè)立是引導(dǎo)企業(yè)正面發(fā)展的良好因素，是管理者制訂工作計(jì)劃和分配任務(wù)的依據(jù)。過(guò)高或者過(guò)低的目標(biāo)成本都是不可取的，因其缺乏彈性，往往適得其反。但是目標(biāo)成本的影響因素眾多，難以把握，很難保證制定的目標(biāo)成本的高精度。比如，未來(lái)房地產(chǎn)的形勢(shì)是很難判斷的，主要是國(guó)家政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等不好把握，加之某些目標(biāo)成本制定相關(guān)成員掌握的專(zhuān)業(yè)水平比較傳統(tǒng)，很難適應(yīng)變化的環(huán)境等。

因此，為了提高目標(biāo)成本的精度，最重要的是提高目標(biāo)收入的評(píng)估。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分調(diào)研歷史市場(chǎng)變化規(guī)律以及充分了解相關(guān)宏觀因素，尤其要對(duì)項(xiàng)目工程所需的同類(lèi)商品房的市場(chǎng)價(jià)格的專(zhuān)門(mén)研究，采用統(tǒng)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面對(duì)其價(jià)格做出合理、科學(xué)的評(píng)估。其次，企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)生產(chǎn)計(jì)劃以及市場(chǎng)需求等確定企業(yè)的最佳銷(xiāo)售量，從而做出目標(biāo)收入的預(yù)測(cè)。

（二）工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本細(xì)分不精細(xì)

工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本精細(xì)化管理是很多企業(yè)比較難把握。過(guò)寬泛的劃分會(huì)影響到成本的控制和責(zé)任的分配落實(shí)等，而過(guò)細(xì)的劃分則大大加大了管理費(fèi)用的支出，違背了企業(yè)的成本目標(biāo)控制初衷。

因此，在對(duì)于總的目標(biāo)成本的細(xì)分階段，必須遵循基本幾點(diǎn)：首先，成本細(xì)分工作成員知識(shí)覆蓋面必須精而廣；其次，在細(xì)分前務(wù)必充分研習(xí)目標(biāo)成本的來(lái)源和性質(zhì)，以便后期橫縱細(xì)分對(duì)號(hào)入座；最后，將每一項(xiàng)目標(biāo)成本以行政命令形式分配到各個(gè)部門(mén)、人員。

（三）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本監(jiān)控強(qiáng)度有待提升

目標(biāo)成本法是一種全方位、動(dòng)態(tài)的管理方式，是對(duì)工程項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)控。但是，就當(dāng)前這種全過(guò)程的實(shí)時(shí)監(jiān)控強(qiáng)度是比較薄弱的，比如一些單位施工原料的采購(gòu)監(jiān)控不實(shí)或者松散，有些機(jī)構(gòu)徇私舞弊或者以次充好，只一味地迎合成本允許范圍內(nèi)報(bào)高價(jià)而采次質(zhì)材料；再比如有些單位出現(xiàn)了目標(biāo)成本的偏離，但是不重視或者從其他部門(mén)調(diào)度資金以緩解后期補(bǔ)給，根本不去調(diào)查和分析造成負(fù)偏離的原因等。

所以，提升工程項(xiàng)目目標(biāo)成本的監(jiān)控強(qiáng)度是企業(yè)管理的重要任務(wù)，筆者認(rèn)為可以通過(guò)這幾方面的努力：首先，提高各責(zé)任主體對(duì)目標(biāo)成本控制、管理方法重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，強(qiáng)調(diào)成本失控造成的后果和各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的危害；其次，在比較目標(biāo)成本和已形成成本差異時(shí)，不僅僅是從數(shù)值上比較兩個(gè)的大小，而應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)情況考察實(shí)際成本的形成是否合理、較優(yōu)的；最后，逐漸推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)成本的信息化管理，主要是與時(shí)俱進(jìn)，采用先進(jìn)信息科學(xué)技術(shù)快速收集、整理并傳遞相關(guān)信息。

（四）目標(biāo)成本的研究和考評(píng)不完善

項(xiàng)目的成本研究是一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)的作業(yè)，分析和研究成本時(shí)應(yīng)該明確分析的對(duì)象、分析標(biāo)準(zhǔn)以及分析目的；同樣，目標(biāo)成本的考評(píng)也要一定的機(jī)制和規(guī)范來(lái)指引和督導(dǎo)。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在這兩方面都存在著些不足。比如評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)等級(jí)劃分不明確，成本分析采用的方法比較傳統(tǒng)，適應(yīng)性較差，另外大綱與內(nèi)容的界限多余模糊，缺乏嚴(yán)肅性。

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著如下幾方面工作的整改和完善。首先，在成本分析和研究前，必須制定嚴(yán)格的分析大綱和內(nèi)容明細(xì)表，建立目標(biāo)成本管理體系。其次，對(duì)于某些使用的重要成本分析方法要予以披露，對(duì)成本研究結(jié)果的科學(xué)性進(jìn)行解釋?zhuān)煌晟颇繕?biāo)成本的考核制定的建設(shè)，塑造和維護(hù)考核的權(quán)威性。最后，目標(biāo)成本的考評(píng)過(guò)程要結(jié)合項(xiàng)目工程的實(shí)際情況，比如考慮到自然條件、市場(chǎng)環(huán)境的影響等。

結(jié)語(yǔ)

目標(biāo)成本法是一種的系統(tǒng)、較為年輕的有效控制方法，需要企業(yè)各部門(mén)的及時(shí)的信息對(duì)接和全面配合，為其開(kāi)展和執(zhí)行共同營(yíng)造良好的企業(yè)內(nèi)部環(huán)境，嚴(yán)格遵循目標(biāo)成本法的應(yīng)用基本原則和流程，各個(gè)員工各履其職，互相監(jiān)督，使得每一項(xiàng)細(xì)分目標(biāo)成本得以控制和實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而保證企業(yè)在目標(biāo)成本閥域內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定利潤(rùn)目標(biāo)。

[1]楊建華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2014.

[2]王柳.基于目標(biāo)成本管理的我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].石家莊：河北大學(xué)，2014.