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    淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

    2015-08-15 00:46:57李樹云
    西部資源 2015年3期
    關(guān)鍵詞:權(quán)籍界址權(quán)屬

    李 君 李樹云

    內(nèi)蒙古喬泰國土勘測(cè)技術(shù)有限公司

    1.引言

    2014年8月11日,國土資源部公布由國土資源部、財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》,明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程,強(qiáng)調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時(shí),2015年5月4日,國土部下發(fā)了《國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》,逐步建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機(jī)制,完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度,是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。因此,當(dāng)前和將來要做工作有了很大的關(guān)聯(lián),為了能更好理清當(dāng)前的工作關(guān)系,并為下一步工作銜接打好基礎(chǔ),為此本文將土地和房屋為主體的地籍調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的關(guān)系做簡單的梳理、分析,以供同行參考。

    2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容解析

    地籍調(diào)查是依照國家規(guī)定的法律程序,在土地登記申請(qǐng)的基礎(chǔ)上,通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量,查清每一宗土地的權(quán)屬、界線、面積、用途和位置等情況,形成地籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件等調(diào)查資料,為土地注冊(cè)登記、核發(fā)證書作好技術(shù)準(zhǔn)備。本文所述“地籍調(diào)查”是指執(zhí)行《地籍調(diào)查規(guī)程》(TD/T1001-2012)規(guī)范的“地籍調(diào)查”。

    地籍調(diào)查是土地登記的前期基礎(chǔ)性工作,其資料成果經(jīng)土地登記后,即具有法律效力。地籍調(diào)查的內(nèi)容包括土地權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量。權(quán)屬調(diào)查主要是調(diào)查土地權(quán)屬狀況和界址、繪制宗地草圖、填寫地籍調(diào)查表。地籍測(cè)量主要是地籍控制測(cè)量、界址點(diǎn)測(cè)量、地籍圖測(cè)繪、面積量算等。

    不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)單元為對(duì)象,遵循“權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確”的原則,根據(jù)申請(qǐng)調(diào)查或登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型,合理確定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容,包括土地、海域、房屋、森林和林木等。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容是以宗地、宗海為單位,查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況,包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、構(gòu)筑物)信息、森林和林木信息等。

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的技術(shù)路線是以地(海)籍調(diào)查為基礎(chǔ),以宗地(海)為依托,以滿足不動(dòng)產(chǎn)登記要求為出發(fā)點(diǎn),充分利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗(yàn)收等成果資料,采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖,通過內(nèi)外業(yè)核實(shí)、實(shí)地調(diào)查測(cè)量的方法,完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量等工作。

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本方法主要包括不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量。其中,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查方法采用內(nèi)外業(yè)核實(shí)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查,查清不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容,確保不動(dòng)產(chǎn)單元權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對(duì)位置關(guān)系明確;不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟(jì)可行性和技術(shù)可能性,在確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的前提下,依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型、位置和不動(dòng)產(chǎn)單元的構(gòu)成方式,因地制宜,審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方法,確保不動(dòng)產(chǎn)單元的界址清楚、面積準(zhǔn)確。對(duì)城鎮(zhèn)、村莊、獨(dú)立工礦等區(qū)域的建設(shè)用地,宜采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積,實(shí)地丈量房屋邊長并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積。對(duì)于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地,可采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積;也可采用圖解法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo),此時(shí),宜實(shí)地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計(jì)算土地面積和房屋面積。對(duì)于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地,既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地(海域)的面積,如果其上存在房屋等定著物,則宜采用實(shí)地丈量其邊長并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積。

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查按照準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容主要參照(國土資發(fā)〔2015〕41號(hào))《國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》中的附件“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案”。

    3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的異同點(diǎn)

    從工作角度看,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查之間的異同點(diǎn)主要體現(xiàn)在權(quán)屬調(diào)查、坐標(biāo)系統(tǒng)、軟件功能等方面,其中權(quán)屬調(diào)查是這幾個(gè)要素的核心,因此,理清權(quán)屬調(diào)查的關(guān)系,也就抓住了兩項(xiàng)調(diào)查工作的龍頭。

    3.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的相同點(diǎn)

    在土地權(quán)屬調(diào)查方法上,二者均遵循地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求,耕地的權(quán)屬調(diào)查方法都依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程》(NY/T 2537)執(zhí)行;對(duì)于地籍測(cè)量的技術(shù)、方法和精度要求二者基本一致,同時(shí),其界址測(cè)量方法和程序均按照地籍測(cè)量的界址測(cè)量要求執(zhí)行;軟件功能主體上遵循地籍調(diào)查功能。

    3.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的不同點(diǎn)

    3.1.1 權(quán)屬調(diào)查

    不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查方法中增加了房屋的權(quán)屬調(diào)查方法,其方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1)執(zhí)行。

    在編碼規(guī)則方面,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)單元代碼采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu),由原有的地籍調(diào)查19位宗地代碼與9位定著物代碼構(gòu)成。是原有地籍調(diào)查的地籍編號(hào)的延伸。

    在調(diào)查表格方面,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表涉及的地籍調(diào)查表與地籍調(diào)查規(guī)程中的地籍調(diào)查表增加的內(nèi)容:一是為了銜接不動(dòng)產(chǎn)涉及的地類,增加了概念的外延,如將權(quán)利人分為使用權(quán)、所有權(quán)兩大類,同時(shí)內(nèi)容中增加了土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、草原使用權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)等法律規(guī)定的權(quán)利;二是增加了“土地權(quán)屬來源證明材料”、“不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)”、“等級(jí)”、“價(jià)格”等內(nèi)容;

    在圖件方面,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的圖件成果主要區(qū)別是在地籍調(diào)查圖件的基礎(chǔ)上,增加了不動(dòng)產(chǎn)單元圖,而不動(dòng)產(chǎn)單元圖包括宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等,其中不動(dòng)產(chǎn)單元中的宗地圖與地籍調(diào)查中的宗地圖區(qū)別在于用加粗黑線表示建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋的輪廓線,如果宗地內(nèi)的建筑物不存在區(qū)分所有權(quán)專有部分,則不表示。

    3.1.2 坐標(biāo)系統(tǒng)

    在坐標(biāo)系統(tǒng)方面,地籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)宜采用1980西安坐標(biāo)系,也可采用1954年北京坐標(biāo)系統(tǒng)、2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)、地方坐標(biāo)系統(tǒng)或獨(dú)立坐標(biāo)系統(tǒng),這些坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)聯(lián)測(cè)或建立轉(zhuǎn)換關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)要求在過渡期間,在同一縣級(jí)行政區(qū)域內(nèi),宜采用地籍圖的坐標(biāo)系統(tǒng)和投影方法,并適時(shí)建立與2000國家大地坐標(biāo)系的轉(zhuǎn)換關(guān)系。

    3.1.3 軟件功能

    在軟件功能方面,增加了根據(jù)政策和權(quán)屬、宗地幾何面積等相應(yīng)的內(nèi)容。在面積計(jì)算方面,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在面積計(jì)算工作中增加了“房屋面積測(cè)算”內(nèi)容,房屋面積測(cè)算方法按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1)執(zhí)行。

    4.結(jié)束語

    從以上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查的內(nèi)容及其相同點(diǎn)和不同點(diǎn)梳理和分析可以看出,不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以地籍調(diào)查為基礎(chǔ),在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)展,使其符合土地、房屋、林木、海域等不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查的需要。并以宗地為依托,有序地開展土地、房屋等定著物的日常權(quán)屬調(diào)查和測(cè)量工作,避免因調(diào)查基礎(chǔ)不一而可能導(dǎo)致的權(quán)利交叉、重疊、信息不對(duì)稱等問題,依法保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。按照不動(dòng)產(chǎn)登記的總體要求,以現(xiàn)有地籍調(diào)查成果為依據(jù),充分利用土地、房屋等各類不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、登記、審批、交易等資料,開展日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查,保持調(diào)查工作的連續(xù)穩(wěn)定,基于此,在今后的地籍調(diào)查工作中建議考慮如下幾方面內(nèi)容:

    1.地籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)和2000國家大地坐標(biāo)系統(tǒng)同時(shí)聯(lián)測(cè)或建立轉(zhuǎn)換關(guān)系;

    2.地籍調(diào)查的編碼規(guī)則應(yīng)根據(jù)其宗地代碼的關(guān)聯(lián)性,建立新舊代碼的對(duì)照關(guān)系,為以后數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換奠定基礎(chǔ);

    3.調(diào)查檔案和圖形應(yīng)以地籍調(diào)查為依據(jù),逐步梳理已有檔案與數(shù)據(jù)庫的關(guān)系,并將數(shù)據(jù)庫按照地籍調(diào)查的要求標(biāo)準(zhǔn)整理完善,在此基礎(chǔ)上,整體轉(zhuǎn)換為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫,為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記工作奠定基礎(chǔ)。

    參考資料

    [1]國土資發(fā)〔2015〕41號(hào).國土資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知.2015.

    [2]中華人民共和國土地管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).地籍調(diào)查規(guī)程(TD/T1001-2012).2012.

    [3]中華人民共和國國務(wù)院令第656號(hào).不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例.2014.

    [4]中華人民共和國農(nóng)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn).農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程(NY/T 2537).2014.

    [5]中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn).《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T 17986.1.2000.

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