集體建設(shè)用地價值實現(xiàn)過程中土地評估方法研究

張志慧

內(nèi)蒙古自治區(qū)土地調(diào)查規(guī)劃院 呼和浩特 010020

十八屆三中全會明確部署了十五個方面的改革，筆者認為與國土資源工作者密切相關(guān)的有兩個方面的改革。第一，要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革。概括起來可總結(jié)為，加快完善現(xiàn)代市場體系——建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場；第二，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果。概括起來可總結(jié)為，健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機制——賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利。本文以上述兩個方面為切題點研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的價值評估及其增值收益的分配機制。

1.集體建設(shè)用地價值的內(nèi)涵

根據(jù)我國土地管理法，從土地用途方面看，我國實行土地用途管制制度，根據(jù)規(guī)劃將土地用途分為農(nóng)用地?建設(shè)用地和未利用地；從權(quán)屬方面看，我國實行土地的社會主義公有制,即全民所有制和勞動群眾集體所有制?集體建設(shè)用地按用途劃分為建設(shè)用地，從權(quán)屬上劃分為集體所有，筆者認為其價值應(yīng)低于國有建設(shè)用地，高于集體農(nóng)用地。盡管在十八屆三中全會后，提出了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場，為集體建設(shè)用地的入市提供了制度保障，但集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)和利用仍受到相關(guān)法律的制約，如流轉(zhuǎn)后的權(quán)屬登記問題、小產(chǎn)權(quán)房的問題等，其價值仍不能與國有建設(shè)用地實現(xiàn)等值。集體建設(shè)用地的價值應(yīng)包括土地取得費（主要用于安置原土地使用者）、土地開發(fā)費用、土地投資利潤、土地增值收益和土地開發(fā)費用的利息。

2.集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)類型

（1）征收集體建設(shè)用地

集體建設(shè)用地征收是實現(xiàn)其價值的主要途徑，經(jīng)征收后，原屬于集體的建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有后進入土地市場進行流轉(zhuǎn)。

（2）集體建設(shè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)

集體建設(shè)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)主要為村民自有的宅基地轉(zhuǎn)讓給其他村民所有。這種流轉(zhuǎn)方式下實現(xiàn)的集體建設(shè)用地價值僅為集體建設(shè)用地權(quán)利束當中的使用權(quán)價值。

（3）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是集體建設(shè)用地進入土地市場的另一途徑?？h級以上人民政府對符合規(guī)劃的農(nóng)村建設(shè)用地進行復(fù)墾，復(fù)墾后的耕地歸還于原土地使用者，并且在保證建設(shè)用地總規(guī)模不增加的前提下，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)利用建設(shè)用地進行開發(fā)。廢棄居民點和工礦廢棄地復(fù)墾調(diào)整利用與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤原理相同。這兩項集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)的實質(zhì)是政府剝奪農(nóng)村集體建設(shè)用地價值的行為。

（4）集體建設(shè)用地不動產(chǎn)的抵押

根據(jù)我國《土地管理法》集體建設(shè)用地的抵押范圍只局限于村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)不動產(chǎn)的抵押。

采用自制調(diào)查表,對患兒家屬對治療的滿意度進行調(diào)查,量表總分0~100分,≥80為滿意,60~79分為一般滿意,<60分為不滿意。

（5）集體建設(shè)用地的作價入股

集體建設(shè)用地作價入股在自治區(qū)的案例較少，主要指集體土地所有者以土地為資本與集體企業(yè)投資人共同出資進行工業(yè)生產(chǎn)。

3.集體建設(shè)用地價值實現(xiàn)過程中的估價方法

3.1 建立集體建設(shè)用地的基準地價體系

依據(jù)十八屆三中全會提出的建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，筆者認為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場必須建立集體建設(shè)用地的基準地價體系?？紤]到現(xiàn)有集體建設(shè)用地市場處于萌芽階段，集體建設(shè)用地的定級可只確定綜合用途級別，在定級的基礎(chǔ)上確定綜合用途的級別價格。采用綜合用途的價格能避免因用途差異造成補償上的糾紛，有利于集體建設(shè)用地市場的良性發(fā)展。為體現(xiàn)不同用途的收益差異，在具體宗地出讓的中可采取用途修正的方法確定宗地價格。

集體建設(shè)用地基準地價可以為集體建設(shè)用地出讓提供價格參考依據(jù)，同時基準地價也是政府量化國有土地資產(chǎn)，是土地進入收儲、抵押、擔保等金融領(lǐng)域的重要依據(jù)，為土地使用者提供了另一種投資渠道。

3.2 估價方法研究

（1）市場比較法

市場比較法是估價最常用的方法之一，但我國目前的集體建設(shè)用地市場上的案例較少，難以收集到集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的案例，只能將國有建設(shè)用地市場的案例作為可比案例，通過權(quán)屬修正得出集體建設(shè)用地案例的市場價格。因此確定權(quán)屬修正系數(shù)較為關(guān)鍵，筆者認為權(quán)屬修正系數(shù)可以根據(jù)集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地的預(yù)期收益來確定。土地使用者購買土地的目的是為了獲取收益，在其他條件相同或相近的情況下，可以通過比較二者的收益來確定權(quán)屬修正系數(shù)。

（2）收益還原法

收益還原法是針對具有一定收益性質(zhì)的土地采用的一種估價方法。采用收益還原法評估集體建設(shè)用地價值確定土地的還原利率是重點，筆者認為就現(xiàn)有的土地市場，集體建設(shè)用地的土地還原利率應(yīng)小于國有建設(shè)用地市場的土地還原利率，高于農(nóng)用地的土地還原利率。原因是建設(shè)用地用于投資的收益率高于農(nóng)用地，國有建設(shè)用地的收益率高于集體建設(shè)用地。盡管十八屆三中全會后提出了建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，但是在住房用地市場方面，集體建設(shè)用地仍面臨入市流轉(zhuǎn)困難的莙境，集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地相比，對土地投資者來說存在心里折扣影響，因此認為集體建設(shè)用地的土地還原利率小于國有建設(shè)用地。

（3）成本逼近法

成本逼近法主要用于市場不發(fā)育和新開發(fā)的土地估價，集體建設(shè)用地估價可優(yōu)先選用成本逼近法估價。值得注意的是使用成本逼近法估算集體建設(shè)用地價值，應(yīng)扣除相關(guān)稅費和土地取得費的利息，土地取得費主要用于原集體建設(shè)用地使用者的補償和安置等。集體建設(shè)用地的入市可免征耕地占用稅、耕地開發(fā)費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)稅費。在利息的計算中集體建設(shè)用地的土地取得費是不需進入征地環(huán)節(jié)，不存在因征地造成投資利息的損失?；谝陨先c，筆者認為可以合理地確定集體建設(shè)用地的價值。

（4）剩余法

剩余法是成本法的倒算法，主要應(yīng)用于待開發(fā)的土地估價，適用于集體建設(shè)用地價值評估，合理確定待估宗地的價值是難點，關(guān)于集體建設(shè)用地的價值的論述在文中集體建設(shè)用地價格內(nèi)涵中已有論述，這里不再贅述。具體開發(fā)成本的確定可參見成本逼近法的計算過程。

3.3 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件

土地流轉(zhuǎn)的實質(zhì)是權(quán)屬的流轉(zhuǎn)，因此集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)必須建立與之相應(yīng)的土地登記制度。目前我國現(xiàn)有的土地登記主要分為國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項權(quán)等四類權(quán)利類型的登記，其中集體土地使用權(quán)的登記主要針對“四荒”地的使用。建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場，筆者認為需要進一步建立健全集體建設(shè)用地使用權(quán)的登記制度，如設(shè)立鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地登記機構(gòu)，保障土地權(quán)利人的權(quán)益，才能保障土地市場的正常運行。

4.集體建設(shè)用地價值實現(xiàn)過程中收益分配情況

我國自土地有償使用以來，土地收益的分配大致經(jīng)歷了四個階段，分別是中央政府與地方政府共享土地出讓收入階段；地方政府獨享土地出讓收入，土地出讓收支實行預(yù)算內(nèi)、外兩種管理方式階段；中央政府通過分享新增建設(shè)用地土地有償使用費來分享土地出讓收入階段和土地出讓收入實行收支全額納入預(yù)算管理階段，四種不同收益分配方式分別在各個時期發(fā)揮了重要作用。

筆者認為集體建設(shè)用地出讓收益分配可分成兩方面：第一，中央和省級人民政府分享新增建設(shè)用地有償使用費；第二，市、縣人民政府和集體建設(shè)用地所有者分享集體建設(shè)用地出讓金收益。分配比例可遵循現(xiàn)有的收益分配方案，前者分享收益的30%，后者分享收益的70%。通過增加集體土地所有者在收益分配中的比例，逐漸改善農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民等生產(chǎn)、生活條件，改變現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，對實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場推波助瀾。此外，將征地范圍限定到公益項目和重大項目等用地范疇，縮小征地范圍是保證集體土地所有者獲取更多土地增值收益的另一種途徑，對實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場具有重要作用。

集體建設(shè)用地土地出讓金的使用及用后監(jiān)管是集體建設(shè)用地價值發(fā)揮作用的重要環(huán)節(jié)，筆者認為集體建設(shè)用地土地出讓金應(yīng)主要用于村鎮(zhèn)建設(shè)、集體基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善、興建集體住房、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、農(nóng)田水利建設(shè)和基礎(chǔ)教育投入等方面。