推行房產(chǎn)稅改革對(duì)我國地方房市影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究

王劍雄

摘要：房產(chǎn)稅是我國初始稅種之一，但長期以來一直沒有將其作為主要稅種推行，直至2011年才在重慶、上海兩地開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)。本文以房價(jià)收入比為媒介，說明房產(chǎn)稅在重慶的試點(diǎn)起到了抑制投機(jī)泡沫，引導(dǎo)房市合理發(fā)展的作用。并結(jié)合國內(nèi)外的房產(chǎn)稅實(shí)行經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國的房產(chǎn)稅改革提出了，以分散地方財(cái)政收入為目的、公開透明、以提高居民整體福利為首要目標(biāo)、充分做好前期準(zhǔn)備工作等四點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房價(jià)收入比；房產(chǎn)稅改革

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）012-00000-02

一、我國房產(chǎn)稅改革歷程及現(xiàn)狀

自1950年政務(wù)院發(fā)布《全國稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，我國便把房產(chǎn)稅納為開征的14個(gè)稅種之一，但整體而言我國的房產(chǎn)稅制度至今仍處于試點(diǎn)推廣階段。相較而言，國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅是地方財(cái)政的主要來源，部分地方的房地產(chǎn)稅收收入占到70%之上，而我國目前的房地產(chǎn)稅收僅僅在8%左右。因此我國的房產(chǎn)稅制度的設(shè)計(jì)與發(fā)展很有可能是解決當(dāng)前地方財(cái)政及房地產(chǎn)發(fā)展諸多問題的關(guān)鍵。

具體來看，首先除試點(diǎn)城市外我國其實(shí)還沒有真正開始征收房產(chǎn)稅。中國的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。絕大多出地區(qū)除試點(diǎn)城市之外，居民購買住房主要支付的并非所謂房產(chǎn)稅而是契稅，而其他房地產(chǎn)稅則主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)而非銷售環(huán)節(jié)。但自2011年以來我國積極推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，于2011年1月28日，上海、重慶開始房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。2013年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)的國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出，將擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。而 2015年3月1日起，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行，包括集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動(dòng)產(chǎn)，將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)登記，則進(jìn)一步表明了政府房產(chǎn)稅改革的決心。

二、重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)帶來的影響

房價(jià)收入比是指某地住房價(jià)格與居民年收入之比，通常我們認(rèn)為，某一個(gè)地區(qū)的房價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖胫仍?到6之間是合理的，下面表列舉了包括重慶在內(nèi)的三個(gè)省份的房價(jià)收入比，通過橫縱向?qū)Ρ饶艽笾赂惺艿椒慨a(chǎn)稅給重慶帶來的影響，結(jié)果如下表。（表三）

房價(jià)收入比 2009 2010 2011 2012 2013 2014

江西 5.2 5.7 6.7 7.0 7.3 7.5

重慶 6.0 6.9 6.8 6.7 6.8 6.9

山東 6.0 6.1 6.1 6.3 5.5 5.4

通過表格我們不難發(fā)現(xiàn)，從最能反映居民福利狀況的收入房價(jià)比來看，江西省的房價(jià)收入比一路上揚(yáng)，自2011年起上漲幅度因全國對(duì)房價(jià)的調(diào)控政策而略有收縮，但上漲的趨勢(shì)并沒有得到遏制且房價(jià)收入比高于正常范圍，這說明房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫較為嚴(yán)重，不符合市場(chǎng)規(guī)律的運(yùn)行。相反的，山東省的房價(jià)收入比接近于合理區(qū)間，2011年以來整體呈下行趨勢(shì)與山東青島濟(jì)南等部分地區(qū)實(shí)行限購令有關(guān)，因此整體來說上東省的房價(jià)較為合理。重慶市的房價(jià)收入比整體來說略高于合理范圍，自2010年開始沒有出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，這說明重慶的居民可支配收入的增長與房價(jià)的增長基本相適應(yīng)。結(jié)合重慶市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況來說，一方面房產(chǎn)稅將以稅收楔子的形式分配到房產(chǎn)商與購房者中去，從這個(gè)角度來說將抑制房產(chǎn)需求提高房價(jià)，另一方面，投機(jī)者由于房產(chǎn)稅的征收而無利可圖，會(huì)使需求減少量少于其價(jià)格上漲預(yù)期本身帶來的影響，這又會(huì)使房價(jià)下降。從重慶市的情況來看，這兩種效應(yīng)基本抵消了，因而房價(jià)收入比呈平穩(wěn)的姿態(tài)。但客觀上來說，房產(chǎn)稅為地方財(cái)政帶來了較大的貢獻(xiàn)，又有利于地方政府提高居民生活的整體水平。因而從整體上來說，我個(gè)人認(rèn)為重慶市的房產(chǎn)稅基本起到了其應(yīng)有的作用。

三、不同房產(chǎn)稅制度對(duì)居民的福利影響

不單單是中國，世界上眾多國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了房價(jià)大幅上漲，以及不同程度的投機(jī)泡沫。我國的房產(chǎn)稅仍處于試點(diǎn)階段，從國外眾多國家的房地產(chǎn)稅制中汲取經(jīng)驗(yàn)?zāi)転槲覀兘⒁环N完善的，以居民福利為指導(dǎo)的稅制提供寶貴意見。

美國自建國之初就開始征收房地產(chǎn)稅，雖然美國也出現(xiàn)過嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，但幾經(jīng)調(diào)控，目前美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本穩(wěn)定。美國征收的房地產(chǎn)稅，其主要目的并不是抑制房價(jià)，而是通過房地產(chǎn)稅為地方政府的各種公共服務(wù)提供資金，這類資金的使用時(shí)完全公開的。另外美國征收的是年稅，且不管你有幾套房產(chǎn)無差別征稅，這種房產(chǎn)稅與其他綜合型稅收的結(jié)合提高的住房投機(jī)的成本，雖然其主旨不在于抑制房地產(chǎn)泡沫，但客觀上對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)做出了一定的貢獻(xiàn)。并且美國各州在聯(lián)邦的制定的稅率范圍內(nèi)可以根據(jù)本州的實(shí)際情況制定相應(yīng)的稅率。

韓國則是采取了充分的稅收手段來抑制本國的房地產(chǎn)投機(jī)行為，韓國對(duì)第二套及以上房產(chǎn)征收三分之一甚至二分之一的稅收，并制定了嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，使得投機(jī)無利可圖，房價(jià)在調(diào)控之下趨于穩(wěn)定，其中的相關(guān)舉措在我國2013年的新國五條中得到了一定的借鑒。

日本的房產(chǎn)稅制度則是更為成熟和完善的，我國近期實(shí)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度很大程度上就是借鑒了日本的相關(guān)稅制。日本通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記，成功實(shí)現(xiàn)了對(duì)不同層次居民的分層次收稅，并使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位準(zhǔn)確投機(jī)現(xiàn)象得到極大的抑制，無論從效率角度還是從福利角度來說，日本的房產(chǎn)稅及其相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅都是值得我國借鑒的。

四、從福利角度出發(fā)看我國房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)具備的特點(diǎn)

從之前的分析我們可以看出，美國的房產(chǎn)稅及其相關(guān)稅收能夠?yàn)楣娭\求福利，提高公共效率，韓國的房產(chǎn)稅相關(guān)制度主要用于應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫，日本的房地產(chǎn)相關(guān)稅制在于尋找效率與公平的平衡點(diǎn)。中國土地面積遼闊，各地財(cái)富情況差距也比較大，我個(gè)人認(rèn)為中國的房產(chǎn)稅相關(guān)制度應(yīng)當(dāng)具備以下特點(diǎn)。

首先我國的房產(chǎn)稅制應(yīng)當(dāng)應(yīng)地制宜，我國不僅僅是各地財(cái)富情況不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況在不同的省份乃至城市都有較大的差別，正如兩會(huì)期間賈康所說我國房地產(chǎn)稅方案不能照搬哪國模式，要有一定的豁免范圍，如第一套房或人均一定面積以下，從前文中對(duì)江西、重慶、山東的實(shí)證分析就可見一斑。因此制定全國性的房產(chǎn)稅制應(yīng)當(dāng)由中央提領(lǐng)大綱具體的制定權(quán)則應(yīng)在標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)下放，由地方政府根據(jù)本地情況在中央規(guī)定的范圍內(nèi)靈活的征收房產(chǎn)稅。當(dāng)然，如果采取這種方式后期的監(jiān)督及地方政府的房產(chǎn)稅所得成效的考察就必須嚴(yán)格執(zhí)行才能確保地方政府不會(huì)被房地產(chǎn)商所綁架。然后我國的房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)更多兼顧公平，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國近幾年高速發(fā)展的GDP確實(shí)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但這種發(fā)展是不可持續(xù)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度最終要由市場(chǎng)決定，過多的放任房地產(chǎn)市場(chǎng)的膨脹會(huì)浪費(fèi)大量的資源同時(shí)犧牲大量的國民實(shí)際福利。雖然兩會(huì)期間政府的報(bào)告中刪除了有關(guān)“抑制投機(jī)投資性需求”的提法，并提出“支持居民自住和改善性住房需求”我個(gè)人認(rèn)為并不代表著政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)而放松對(duì)房地產(chǎn)泡沫的監(jiān)管，我認(rèn)為對(duì)此的正確解讀是新的房地產(chǎn)政策及房產(chǎn)稅的改革的目標(biāo)長期來看是建立在一個(gè)良性市場(chǎng)之上穩(wěn)健發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從我們的問卷來看，盡管國民對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解是有限的，但在調(diào)研地70%以上的人民都感受到了房價(jià)的壓力，我們將其中的中等收入階層單獨(dú)取出來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（共127人）發(fā)現(xiàn)有69人表示對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不堪重負(fù)，僅有12人表示當(dāng)前房價(jià)是合理的。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放松并不代表著對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的放任。另外，從兩會(huì)的政府報(bào)告中也提到我們國家的房地產(chǎn)投機(jī)已比較有效的得到抑制但仍需要“支持居民自住”。

五、地方房產(chǎn)稅制度推廣建議

通過前文的諸多分析，我們一方面結(jié)合數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)了地方房地產(chǎn)市場(chǎng)開始下行的趨勢(shì)，另一方面總結(jié)了我國房產(chǎn)稅改革發(fā)展的情況，并通過問卷反映了在這種房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及反產(chǎn)稅改革推行的前提下人民目前對(duì)于我國房地產(chǎn)的主觀感受。下文我們從人民福利與房地產(chǎn)市場(chǎng)的長遠(yuǎn)發(fā)展出發(fā)，為我國房地產(chǎn)稅制改革提供建議。

1.房產(chǎn)稅的主要目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是分散地方財(cái)政收入來源

既然要在全國長期推行房地產(chǎn)稅政策，那么不能只顧政策的實(shí)效性，要從長遠(yuǎn)的角度考慮。我國的房產(chǎn)稅我個(gè)人認(rèn)為目標(biāo)應(yīng)當(dāng)在于解決地方財(cái)政過度依賴土地財(cái)政，從而地方與中央對(duì)于調(diào)控房地產(chǎn)的意愿背道而馳的基本矛盾。從我國的實(shí)際出發(fā)，1994年我國實(shí)行分稅制的財(cái)稅體制改革，致使地方財(cái)政收入大量流失財(cái)權(quán)與事權(quán)相不匹配而倒掛的現(xiàn)象頗為嚴(yán)重。近年來中央有意對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，控制房地產(chǎn)泡沫，但由于地方政府財(cái)政主要依賴于拍賣土地，因此地方政府在落實(shí)政府政策的過程中往往就輕避重，致使許多政策不能很好地落實(shí)，許多地方的房地產(chǎn)也得不到實(shí)際調(diào)控。因此，本次房產(chǎn)稅改革的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在轉(zhuǎn)移地方政府的財(cái)政來源上，正如前文提及的許多發(fā)達(dá)國家的防財(cái)政稅收中房產(chǎn)稅占到60%之上，而我國房地產(chǎn)稅僅占較小的一部分。如果通過房產(chǎn)稅改革，地方擺脫了依托于房地產(chǎn)的財(cái)政收入，政府才不會(huì)被房地產(chǎn)綁架，中央與地方就房地產(chǎn)發(fā)展的意愿才能趨向一致。另一方面，稅收取之于民自然當(dāng)用之于民，我國征收房產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)同美國一樣，用途公開，完全應(yīng)用于公共福利的建設(shè)，切實(shí)提高人民的生活水平。

2.推廣房產(chǎn)稅的前期工作有待完善

個(gè)人認(rèn)為要征收反產(chǎn)稅，最復(fù)雜的工作也許并不是確定以一種怎樣的形式征稅而在于完善征稅的前期準(zhǔn)備。2015年3月的不動(dòng)產(chǎn)登記可以視為前期工作的一個(gè)例子，從當(dāng)前眾說紛紜，各派學(xué)者意見不一就可以看出，前期工作的難度確實(shí)非同尋常。

對(duì)于我國而言，要開征房產(chǎn)稅一個(gè)亟待解決的問題就是土地與房產(chǎn)的期限本身就是與所征收的年稅相矛盾的。個(gè)人認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)放松對(duì)土地占有權(quán)和繼承權(quán)的限制，只有讓人們對(duì)土地對(duì)房產(chǎn)有一種切實(shí)占有的感覺，人民才愿意為此繳納稅款。就拿美國而言，美國征收年稅沒有遭到類似的阻礙就是因?yàn)槊绹耐恋厥强梢再I賣可以占有的。另外，關(guān)于第一套房產(chǎn)收不收稅，二套及以上住房，關(guān)于保障性住房如何征稅的問題都需要一一討論和研究。我國各省市地區(qū)的收入人口等諸多因素差距極大，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)因地制宜的采取相應(yīng)的征稅政策，推動(dòng)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向均衡，既要將大批投機(jī)者趕出市場(chǎng)也要保障低收入人群的基本生活居所，真正做到兩會(huì)中提出的“支持居民自住和改善性住房需求”。

3.征收房產(chǎn)稅后因透明公開并切實(shí)應(yīng)用于提高人民福利

無論從本次調(diào)研的結(jié)果出發(fā)，還是從各地調(diào)研數(shù)據(jù)出發(fā)，偏高的房價(jià)都確實(shí)降低了民眾的福利，較大地剝奪了消費(fèi)者剩余。各地民眾對(duì)房價(jià)普遍抱有畏懼心理，這既不利于我國經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，也不利于社會(huì)的穩(wěn)定。如今要推廣房產(chǎn)稅就應(yīng)當(dāng)切實(shí)解決民眾的福利問題，而不是讓民眾感覺單純的多出一個(gè)稅種，進(jìn)一步加重人民負(fù)擔(dān)。

一方面，如前文所論述的，合理開征房產(chǎn)稅將有利于推動(dòng)房價(jià)下降，如若通過透明公開的方式使用此筆稅款必然得到廣大民眾的支持。但通過本次問卷調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)民眾在購房過程中不將稅收問題納入主要購房考慮范圍，而且習(xí)慣了只交契稅購買房屋的民眾很容易對(duì)房產(chǎn)稅產(chǎn)生誤解，伴以房價(jià)在推行初期很有可能會(huì)略微上升，因此房產(chǎn)稅的推行在前期一定要做好公布，讓民眾對(duì)房產(chǎn)稅有一個(gè)切實(shí)的了解。另外地方政府應(yīng)真正透明房產(chǎn)稅的使用途徑，切實(shí)讓人民感覺到房產(chǎn)稅提高了他們的生活質(zhì)量。如果房產(chǎn)稅淪為地方政府牟利的工具，人民對(duì)于房價(jià)脆弱的預(yù)期很容易發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫甚至可能愈演愈烈。因此征稅之后，各地應(yīng)當(dāng)做好透明監(jiān)督工作，確保房產(chǎn)稅取之于民用之于民。

4.可以將房產(chǎn)稅作為平衡刺激性政策的手段

雖然自2008以來，我國政府對(duì)于房市的整體調(diào)控偏向于抑制房地產(chǎn)過熱，但我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)整體而言仍然需要房地產(chǎn)的支持，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑時(shí)政府不可避免的需要采用一定的政策或財(cái)政手段刺激房市以穩(wěn)定全國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。2015年3月30日，央行聯(lián)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例。同日，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局也發(fā)文放寬轉(zhuǎn)讓二套房營業(yè)稅免征期限。這一方面確定落實(shí)了兩會(huì)期間傳遞出的對(duì)房市的利好信號(hào)，另一方面也打破了自2014年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)下行所帶來的房價(jià)下跌預(yù)期。但這種依托于房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟(jì)的手段，必然又會(huì)引起房市過熱，給經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展帶來壓力。我個(gè)人認(rèn)為，在成功推行房產(chǎn)稅之后，可以通過房產(chǎn)稅的調(diào)整在長期平衡刺激性手段帶來不良影響。

根據(jù)美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利安尼的生命周期消費(fèi)理論及弗里德曼的永久收入消費(fèi)理論，稅收變動(dòng)短期內(nèi)不會(huì)影響消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，但在長期中能讓整個(gè)消費(fèi)傾向緩慢調(diào)整到均衡水平。就我國而言，短期為擺脫經(jīng)濟(jì)衰退實(shí)行的房市刺激性政策將在未來帶來房地產(chǎn)泡沫，但如果能在同時(shí)合理調(diào)整房產(chǎn)稅或?qū)嵭信R時(shí)性房產(chǎn)稅就有可能及時(shí)抑制房地產(chǎn)過熱，最大程度的弱化刺激性政策帶來的問題。

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