樓市第一砸的背后

高房?jī)r(jià)城市杭州因?yàn)樘禅櫹汩坷锝祪r(jià)，迎來(lái)馬年第一砸（售樓處），使剛需人士看到了房?jī)r(jià)下跌的希望。

房?jī)r(jià)下挫有樓盤緊鄰高壓線的特殊原因，也有后市不明朗，開發(fā)商以周轉(zhuǎn)率尋求現(xiàn)金安全邊際的原因。

房貸收緊政策起到了一定作用。

據(jù)《中國(guó)之聲》報(bào)道，2014年以后，南京難覓優(yōu)惠房貸利率，有銀行上浮30%，有銀行不接房貸。個(gè)人房貸難批，幾乎所有的銀行都出現(xiàn)了額度緊張，批貸、放款慢的情況，少的要11月，多的要等半年以上。處于市場(chǎng)一線的商業(yè)銀行比央行還要激進(jìn)，央行2014年信貸政策工作意見還明確提出要落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首套自住購(gòu)房的貸款需求。

銀行收緊房貸是避免未來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張的舉措，也是與市場(chǎng)博弈，試探市場(chǎng)承壓底線何在。如果逐步收緊房貸，而房地產(chǎn)市場(chǎng)居然還能保持平穩(wěn)，銀行正好抽身而退，用購(gòu)房者的真金白銀夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。所謂的房地產(chǎn)泡沫也就成為真實(shí)的消費(fèi)需求與投資需求，金融杠桿消失，泡沫不治而愈。

這是不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。一步收緊房貸將導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不可逆風(fēng)險(xiǎn)。如2013年央行實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策，導(dǎo)致6月銀行間拆借利率一度上沖到30%，央行不得不短期注水以緩解貨幣“旱情”。此后央行的總體貨幣政策保持穩(wěn)定不變，但會(huì)根據(jù)銀行間利率及時(shí)進(jìn)行微調(diào)，以免形勢(shì)失控。貨幣政策調(diào)整如同拉橡皮筯的過(guò)程，弦越繃越緊，但不至于斷裂，房地產(chǎn)金融去杠桿也會(huì)照此執(zhí)行。

房地產(chǎn)金融規(guī)模大還在其次，關(guān)鍵是房地產(chǎn)作為信用替代物的重要性不可或缺。這是中國(guó)市場(chǎng)信用低下的必然結(jié)果，信用低下金融流通需要抵押或者擔(dān)保，目前鋼貿(mào)等市場(chǎng)融資惡性崩潰，顯示經(jīng)濟(jì)下行期，擔(dān)保讓企業(yè)成片死亡。而抵押物，目前沒有一類抵押物的價(jià)值、使用范圍能夠超越房地產(chǎn)。農(nóng)村金融改革允許農(nóng)民抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，結(jié)果還是著落在地上。

除非中國(guó)建立真正的信用經(jīng)濟(jì)，否則，各方必然會(huì)找尋到某種抵押品作為融資增信產(chǎn)品，降低交易成本，黃金鋼鐵礦山股權(quán)都能成為抵押品，而最大宗的抵押品無(wú)疑是房地產(chǎn)。這是殘酷的現(xiàn)實(shí)，靠譴責(zé)無(wú)法改變市場(chǎng)規(guī)律。

如果加上房地產(chǎn)作為抵押品的貸款，則中國(guó)的貸款半數(shù)以上與房地產(chǎn)難脫干系。筆者所到之處，無(wú)論大中小城市，幾乎每個(gè)城市都有龐大的新區(qū)，高樓大廈拔地而起，這些建筑的背后是一根根或明或暗的融資血管。

房地產(chǎn)去杠桿，只有少數(shù)幾個(gè)外地富裕人士集中購(gòu)房的城市不會(huì)受到影響，如三亞90%為外地人購(gòu)房，半數(shù)以上以現(xiàn)金購(gòu)房，這些購(gòu)房者用真金白銀夯實(shí)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。北京同樣如此，源源不斷的北漂們土豪們將資金砸在此地，爭(zhēng)取一席之地，尤其是城市核心區(qū)域，成為現(xiàn)金造就的安全島。而其他三四線城市未必有這么幸運(yùn)，一旦房地產(chǎn)去杠桿，實(shí)體不振高利貸盛行的中小城市難逃一劫。

被視為經(jīng)濟(jì)“萬(wàn)惡之源”的房地產(chǎn)，現(xiàn)在受到了懲罰。但國(guó)人應(yīng)該有能力進(jìn)行理性思考，考慮房地產(chǎn)之所以成為債務(wù)樞紐、金融潤(rùn)滑劑背后的深層次制度原因，有能力進(jìn)行制度性改良。