淺析房價的影響因素和政策建議——以內蒙古地區(qū)為例

內蒙古大學經濟管理學院　段智?！⊥觖惸?/p>

淺析房價的影響因素和政策建議——以內蒙古地區(qū)為例

內蒙古大學經濟管理學院段智棧王麗娜

摘要:隨著經濟的增長和人民生活水平的提高，房價也快速增長，一些地區(qū)的房價大大超出了中低收入者的支付能力。本文以內蒙古地區(qū)為研究對象，分析了影響房價的因素和房價對居民、社會的影響，并對如何調控房價給予針對性合理化建議。

關鍵詞:房價內蒙古自治區(qū)投機土地資源貨幣政策保障性住房

房地產業(yè)是大多數(shù)發(fā)達國家的支柱產業(yè)，我國2003年也將房地產也作為支柱產業(yè)。在房地產業(yè)高速增長，對GDP的貢獻也越來越多的情況下，房價增速的過快也成為了困擾政府的頭號難題。擁有一套屬于自己的房子成為了中低收入群體遙不可及的夢想。與此同時，我國的貧富差距逐漸拉大，房屋成為了衡量人是否成功的第一標準。

房價的快速上漲使貧富差距越來越大，不利于社會的穩(wěn)定。此外，房價的過快增長容易滋生房地產泡沫，不利于我國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定。日本在30年經濟增長的末期，日元升值，房地產價格飛漲，但1991年時，其股市與樓市相繼崩盤，從而陷入了了到現(xiàn)在為止20年左右的經濟停滯。日本的情形與我國是何其相似，日本的前車之鑒警醒著我們，抑制房價的過快增長，是關系到金融安全的國家大計。

由于內蒙古自治區(qū)自身的情況與其他經濟較發(fā)達地區(qū)的情況有些差異，地廣人稀，截止2012年的年末常住人口內蒙古自治區(qū)為2490萬人，人口密度約為每平方公里21人，而北京，上海，河北，廣東的人口密度分別為每平方公里1260、3753、387、589人，在人口密度上，內蒙古自治區(qū)與較發(fā)達省份相差數(shù)十倍甚至數(shù)百倍。因此，對房價影響的因素也不完全相同。

一、影響房價的因素

(一)地區(qū)生產總值

地區(qū)生產總值是與國內生產總值相類似的一個概念，它表示一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平和經濟發(fā)展狀況，是衡量經濟時常用的指標。其對房價的影響分為需求和供給兩個方面。從需求來看，首先，地區(qū)生產總值的增加，也就意味著經濟的增長和居民收入水平的提高，他所能負擔的最低房屋價格也會提高，房價就會上漲；其次，對于已經有房子的居民來說，收入的提高會讓他們考慮改善居住環(huán)境，再購買一套房子，所以會增加房屋的需求。從供給來看，地區(qū)生產總值的增加意味著該地區(qū)的經濟狀況良好，投資者和開發(fā)商對房地產的信心會增強，從而增加對房地產的投資，增加房屋的供給。

圖1　內蒙古房價與地區(qū)生產總值的關系

如圖所示，內蒙古自治區(qū)的房價與地區(qū)生產總值的變化趨勢相同，基本同向、同速增長。由此可以看出，房地產業(yè)在作為支柱產業(yè)支持經濟發(fā)展的同時，經濟的發(fā)展也反過來，對房價的上漲起到推動作用。

(二)成本因素

建造房屋需要成本，由于成本是房價中非常重要的一部分，所以成本的高低也就直接影響著房價的高低。建造房屋的成本主要有開發(fā)商向政府繳納的土地出讓金、購買建筑材料成本和人力成本等。2004年，內蒙古房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積740.57萬平方米，購置費用為17.84億元；2012年，購置土地面積為902.76萬平方米，但是購置費用為135.32億元，幾乎是2004年的8倍。

表1　房屋造價對房屋均價的影響

由圖可以看出，在2004-2012年這段時間，造價占房價的比重都在50%以上，且?guī)缀踉谥鹉晗陆?，?004年的72.86%下降到2012年的52.90%。由此我們可以看出，成本作為影響房價的一個因素，其影響程度正在逐年減小。

(三)貨幣政策

利率是國家進行宏觀調控的主要手段之一，利率的調控對房地產市場具有非常大的影響。首先從需求角度來看，利率的上升會使那些購房者的融資成本上升，減少需求；從供給的角度來看，利率的上升會增加投資者的融資成本，提高房地產市場的進入門檻，減少供給。

表2　我國1998-2012年利率調整

由表2可知，在1998年，我國住房體制改革以后，為了增加居民的購房熱情，促進房地產市場發(fā)展，中央銀行實行了較為寬松的貨幣政策，在1998年-2003年時，多次下調貸款利率，五年期以上利率由10.35%，下調為5.76%，與之相對應的，在這5年間，中央銀行兩次下調法定存款準備金率，從13%下調為6%。在這一階段，內蒙地區(qū)房價上漲比較平穩(wěn)。

在2004-2007年期間，房價開始高速增長，除2006年外，其余年份增長率均為兩位數(shù)。盡管在此期間，央行開始實行緊縮的貨幣政策，不斷上調貸款利率，由5.76%上調到7.83%，存款準備金率也由6%上調為14.50%,超過了1988年的13%，但上調的利率不但沒有有效抑制需求，反而增加了開發(fā)商的融資成本，房價基本都以兩位數(shù)的速度增長。

(四)其他因素

除了以上因素外，世界經濟狀況，房地產業(yè)在國民經濟中的地位，國家對房地產的調控政策等因素也會影響房價。

表3　內蒙古房價水平和增長率

數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局網站www.stats.gov.cn

2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，將房地產行業(yè)列為我國支柱產業(yè)；2004年規(guī)定國有土地的使用權以土地招標、拍賣、掛牌的方式出讓。由表可以看出，2003年之前房價增長基本平穩(wěn)；2004-2010年，內蒙地區(qū)的房價每年都已9%以上的速度增長。由此可見內蒙房價的高速增長與國家將房地產行業(yè)作為支柱性產業(yè)，并實行“招拍掛”具有直接關系。

房價的過快增長，住房問題愈加凸顯，于是國家在2005年出臺了二手房交易稅制度和新老國八條；在2006年出臺了90/70政策和國六條。國家對房地產一系列嚴厲的調控政策，使內蒙的房價增長率由2005年的18%下降為2006年的9%左右。2008年由于受金融危機的影響，國家在年底放寬限制購房政策，并出臺4萬億救市計劃，房價增長率由2008年的10%提高到2009年的19%。當金融危機的影響逐漸過去后，國家又出臺“國十條”和“國八條”，內蒙房價增速再次降低下來。

二、房價快速增長的影響

(一)積極影響

首先，房價的上漲會刺激投資者對房地產的投資，使房地產業(yè)蓬勃發(fā)展。房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，它的快速發(fā)展，也可以使許多與之相關聯(lián)的部門發(fā)展，如建筑業(yè)、金融服務業(yè)、交通運輸業(yè)等的發(fā)展，對國民生產總值的增長具有極大的促進作用。房地產業(yè)還有巨大的就業(yè)帶動效應。由于房地產業(yè)的發(fā)展帶動許多其他部門發(fā)展，所以這些部門在發(fā)展的同時也會增加用工需求，為社會提供就業(yè)崗位。此外，房價的增長會使土地價格增長，政府可以收取更多的土地出讓金，獲得更多財政收入。

(二)消極影響

1、降低人民生活水平，影響社會穩(wěn)定

對于某些城市的中低收入者來說，即便他們辛苦工作一輩子也買不起一套屬于自己的房屋，這種情況下，過高的房價就會抑制居民的生產積極性，增加對社會的不滿，有些人甚至會為了錢而違犯法律，影響社會的穩(wěn)定。

2、造成投機現(xiàn)象，影響金融穩(wěn)定

房價的高速增長中蘊藏著巨大利潤，投機者就會把房屋作為一種投資品，而不是為了自己居住；開發(fā)商在投資時也不會進行合理評估，而是盲目造樓。例如鄂爾多斯地區(qū)，在經濟好的時候，房價曾被炒到1-2萬元每平方米，房地產泡沫現(xiàn)象嚴重。許多開發(fā)商以高利潤借來民間資本，繼續(xù)投資到房地產業(yè)，在當?shù)厝丝诓⑽达@著增長的條件下，造成住房嚴重過剩。當經濟已出現(xiàn)波動時，泡沫迅速破裂，房價下跌到5000每平方米左右，大部分民間資本無法收回，對當?shù)亟鹑谠斐蓢乐貨_擊。

3、增大貧富差距，加劇兩極分化

對于中低收入者來說，為了購買房屋，他們會在平時降低其他方面的消費；而對于那些資金充裕的人來說，他們會將多余的資金投入到房地產，來收取租金或差價。對資金充裕的人來說，即使他們不工作也可以比中低收入者的收入高。這會最終導致貧富差距越來越大。

4、降低土地資源的利用效率

房價的過快增長會使房地產部門的利潤高于平均利潤率，從而使資金流向房地產部門，土地價格上漲。當上漲幅度在一定范圍內時，開發(fā)商會增加單位土地投入，提高土地的利用效率。但當增長速度過快時，為了使利潤最大化，開發(fā)商會囤積土地，等到土地價格足夠高的時候出售，賺取中間的差價。這時，土地并沒有被有效利用，而是被大量閑置，使本就稀缺的土地更加稀缺。

三、為內蒙古地區(qū)調控房價提幾點建議

(一)加快保障性住房建設

保障性住房是政府為中低收入困難家庭提供的特定標準、限定價格或租金的住房。主要有廉租房、經濟適用房等。目前對房屋的需求主要是中低收入者的需求，他們人數(shù)多、工資低。因此，要真正解決房價問題，主要是解決中低收入群體的住房問題。保障性住房的建設可以大大滿足中低收入者的需求，只要解決了中低收入群體的住房問題，也就會大大緩解目前住房緊張的現(xiàn)象。

(二)加強對房地產業(yè)的監(jiān)管

鄂爾多斯房價的暴跌，與開發(fā)商盲目造樓有直接關系。他們沒有考慮當?shù)氐墓┣鬆顩r，造成了住房供給嚴重過剩的現(xiàn)象，而他們從銀行和民間借貸來的資本，大部分都無法還上，造成了人民財富和國有資產的流失。為了防止此類現(xiàn)象的發(fā)生，應加大對房地產行業(yè)的監(jiān)管，對其資金來源嚴格審查，并結合當?shù)貙嶋H的供求狀況來建造房屋，防止開發(fā)商捂盤銷售的情況。

(三)盡快完善房產稅制度

房產稅是國家向房屋產權所有人或使用人征收的一種財產稅。房產稅已經在我國重慶和上海等地試行。征收房產稅，可以抑制投機行為，增加投機者持有房屋的成本，使他們將房屋轉讓，有利于提高房屋的使用效率。

(四)完善房地產信息統(tǒng)計和披露制度

由于房屋交易雙方的信息不對稱性，房地產開發(fā)商經常隱瞞房屋信息和數(shù)量，捂盤銷售，造成房價增高，來謀求最大利潤。因此，政府要完善房地產信息統(tǒng)計和披露制度，使購買者能盡可能全面地了解房屋信息和供求狀況。

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