房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及金融風(fēng)險防范措施分析

孫建峰

摘 要 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化水平的提高，中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得越來越快，房地產(chǎn)也成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其健康穩(wěn)定地發(fā)展對于中國經(jīng)濟發(fā)展具有重要的意義。然而，近些年來，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中存在諸多不穩(wěn)定因素，存在很多的金融風(fēng)險。面對這些不利因素，我們需要積極應(yīng)對，一旦管控不當(dāng)就會給我國的市場經(jīng)濟帶來一定的風(fēng)險。本文將主要對房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的主要問題展開詳細(xì)的分析，然后對房地產(chǎn)的經(jīng)濟波動以及金融風(fēng)險提出相應(yīng)的防范措施，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟 波動 金融風(fēng)險 防范措施

一、引言

在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟的不穩(wěn)定會對社會發(fā)展的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的不利影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟的重要組成部分具有重要意義，特別是對于維護中國市場經(jīng)濟的穩(wěn)定性發(fā)揮了重要作用。有鑒于此，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，必須高度重視中國經(jīng)濟市場的穩(wěn)定，具有金融風(fēng)險防范意識，及時認(rèn)識到市場中的不穩(wěn)定性因素，采取合理的措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定地運行與發(fā)展。

例如，房價持續(xù)上漲。部分城市出現(xiàn)的一個比較特殊的現(xiàn)象就是房價上漲了，可是租金的漲幅并不大的現(xiàn)象。相關(guān)的市場經(jīng)濟理論認(rèn)為這種房價和房租相背離的樓市泡沫問題是市場經(jīng)濟不穩(wěn)定的重要信號。因此，需要政府出臺政策防止房價過快上漲，保障市場經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，充分發(fā)揮政府市場宏觀調(diào)控的作用，保持市場經(jīng)濟的穩(wěn)定運行，防范相關(guān)的金融風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)市場中存在的主要問題分析

（一）房地產(chǎn)資金依賴性

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，存在的問題之一就是，房地產(chǎn)在開發(fā)的前期過度依賴銀行的貸款，缺少資金的保障。房地產(chǎn)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，在實際的發(fā)展過程中的確需要依靠銀行的貸款作為后期發(fā)展的資金保障。根據(jù)中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和銀行貸款數(shù)據(jù)的有關(guān)調(diào)查，房地產(chǎn)項目中最為重要的就是土地的開發(fā)。為此，在房地產(chǎn)發(fā)展的前期，許多經(jīng)營者都會購置大量的土地，而這些購置土地的貸款費用80%都來自銀行貸款。這表明在銀行業(yè)的發(fā)展中，風(fēng)險大都集中在房地產(chǎn)業(yè)。

在商業(yè)銀行的發(fā)展過程中，由于將大部分的資金都貸款給了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，這就意味著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和商業(yè)銀行的發(fā)展緊密相關(guān)，存在正向影響。即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險系數(shù)就小，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定，商業(yè)銀行的金融風(fēng)險系數(shù)就高。也就是說，商業(yè)銀行在發(fā)展的過程中直接或者間接地承擔(dān)著房地產(chǎn)的市場風(fēng)險，進(jìn)而給商業(yè)銀行的發(fā)展帶來了巨大的金融風(fēng)險，導(dǎo)致商業(yè)銀行的發(fā)展存在許多的不確定因素。

（二）住房信貸風(fēng)險

隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，以及購買者的購買需求的不斷增長，很多住戶和家庭出現(xiàn)了“不只一套房”的現(xiàn)象，很多的家庭都會在已有住房的基礎(chǔ)上考慮第二套房產(chǎn)，也就是改善型住房，但是在消費者購買過程中存在一些矛盾。即消費者對住房的購買有一定的需求，而手中的資金又不足以購買住房的矛盾。因此，許多的消費者為了滿足住房的需求都會考慮到住房信用貸款。雖然這種信用貸款的形式滿足了消費者的消費需求和住房需求，但是也存在一定的安全隱患，即消費者的個人風(fēng)險性問題，一旦出現(xiàn)了經(jīng)濟問題，就很容易導(dǎo)致借款還不上或者還款不及時的現(xiàn)象。這也在無形當(dāng)中加大了銀行的金融風(fēng)險。

目前為止，雖然我國出臺了相關(guān)的政策性措施和監(jiān)管性措施，但還沒有建立完善的社會信用征信體系，致使銀行無法及時、有效地監(jiān)管和掌控借貸者的個人信用情況和不良的貸款行為。如果任由這種情況發(fā)生，會給整個房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟的穩(wěn)定帶來不良的影響，增加商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。為此，需要加強對住房信貸的重視，促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，有效防范金融風(fēng)險。鑒于此，地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的發(fā)展存在著密切的關(guān)聯(lián)，無論是地產(chǎn)業(yè)還是金融業(yè)的發(fā)展都需要考慮到彼此之間的影響。

（三）銀行經(jīng)營性風(fēng)險

經(jīng)營性風(fēng)險主要指的就是銀行業(yè)等金融性機構(gòu)在發(fā)展過程中存在的風(fēng)險，其風(fēng)險的主要來源就是經(jīng)營者的管理、決策存在失誤與偏差。由于我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升和快速發(fā)展，很多的商業(yè)銀行將信用貸款的主攻方向放到了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上，把房地產(chǎn)行業(yè)的信用貸款看成一種優(yōu)質(zhì)的信用貸款。房地產(chǎn)在發(fā)展的過程中過于重視發(fā)展帶來的效益，缺少對未來經(jīng)濟發(fā)展的長遠(yuǎn)性考慮。例如，商業(yè)銀行為了吸引更多的借款用戶會故意降低信用貸款門檻，對一些信用貸款的必要手續(xù)也進(jìn)行簡化，這無疑會增加商業(yè)銀行信用貸款的危險性。此外，還存在部分商業(yè)銀行為了追求利益，加快對信用貸款的審核速度，這也是導(dǎo)致商業(yè)銀行在貸款中存在不良貸款和巨大金融風(fēng)險的主要原因。其實這些商業(yè)銀行的信用貸款客戶本身就是不確定性的因素，存在壞賬的風(fēng)險，屬于不良貸款。

與此同時，商業(yè)銀行的這種盲目性也在信用貸款的實施過程中存在諸多不便，不利于整個金融市場的穩(wěn)定性。在銀行的金融活動中，部分經(jīng)營管理不到位的商業(yè)銀行過分依賴信托公司，沒有對信托公司進(jìn)行規(guī)范性的審查，導(dǎo)致許多管理水平有限、經(jīng)營經(jīng)驗不足以及實力不強的信托公司進(jìn)入。這些不良企業(yè)的進(jìn)入不僅不會給市場經(jīng)濟帶來強勁的發(fā)展動力，反而會導(dǎo)致市場經(jīng)濟中出現(xiàn)許多問題，給市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良的影響，導(dǎo)致許多企業(yè)在發(fā)展的過程中出現(xiàn)更多的阻礙性因素。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動及金融風(fēng)險防范性措施

（一）加大對房地產(chǎn)價格的管控力度

當(dāng)前，在我國的房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在價格上漲過快的問題。甚至在一些一二線的發(fā)達(dá)城市中還會出現(xiàn)房價猛漲的問題，存在超出了價格變化的正常范圍值的現(xiàn)象，房價的上漲幅度也超出了正常的經(jīng)濟增長速度和水平以及國民經(jīng)濟整體的發(fā)展水平。為此，為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動值處于合理的范圍，需要政府出臺相關(guān)的制度和措施，加大對市場經(jīng)濟的管控力度，合理調(diào)控房地產(chǎn)價格。如果不及時調(diào)控房地產(chǎn)的市場價格就會發(fā)生房價越來越貴的問題，讓許多想買房的人沒有經(jīng)濟能力購置房子，進(jìn)而帶來城市無根感。

長此以往，這種問題也會嚴(yán)重擾亂社會的穩(wěn)定和和諧。為此，需要認(rèn)識到調(diào)控的重要意義，需要分清楚調(diào)控并不是限制發(fā)展，而是將價格控制在合理的范圍值之內(nèi)。這是為了防止價格的過度波動，形成穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場。此外，有必要防止相關(guān)的投資客操縱房地產(chǎn)價格，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。只有這樣才能讓房地產(chǎn)行業(yè)長久可持續(xù)地發(fā)展，保障商業(yè)銀行的金融安全，防止商業(yè)銀行決策者在金融決策中出現(xiàn)失誤與偏差，造成商業(yè)銀行的金融風(fēng)險性問題。

（二）將房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)的抵押貸款證券化主要指的是金融機構(gòu)通過匯集以及通過住房的抵押貸款等形式，然后以現(xiàn)金的形式購入證券。其主旨就是根據(jù)貸款者的個人信用和個人信用的評級來確定貸款者的信用等級，然后以證券的形式為投資者提供一種新型的貸款模式，以此加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸款證券化過程，有效地將銀行的金融性風(fēng)險分散開來，進(jìn)而促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。與此同時，這也是有效降低我國金融性風(fēng)險的重要舉措，在具體的實踐活動中可以實現(xiàn)相關(guān)商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)，及時回收資金，避免出現(xiàn)更大的損失。

另外，在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，需要積極推進(jìn)和改善房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金問題，解決房地產(chǎn)投資部門的門檻高、流動性差的問題。這樣才能從根本上解決現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)資金難的問題，降低我國的金融性風(fēng)險，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展行為，通過信托資金的問題引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

還需要建立完善的社會信用征信體系，使銀行及時、有效地監(jiān)管和控制借貸者的個人信用情況和不良的貸款行為，提高銀行的有效貸款率。同時，需要對信托公司進(jìn)行規(guī)范性的審查，防止一些不合規(guī)范的、經(jīng)驗不足的企業(yè)進(jìn)入市場，增加市場的金融性風(fēng)險。需要金融機構(gòu)加大對相關(guān)的工作人員的培訓(xùn)力度，定期對金融機構(gòu)從業(yè)者進(jìn)行知識性、風(fēng)險防控性的培訓(xùn)，更多地發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)者的作用，對金融性的決策采取科學(xué)的處理方式，防止因為決策失誤而給金融機構(gòu)帶來風(fēng)險。

（三）提升金融機構(gòu)的風(fēng)險管理水平

在當(dāng)前的發(fā)展形勢下，金融機構(gòu)為了適應(yīng)時代的發(fā)展，需要不斷調(diào)整自身的發(fā)展模式，適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟管理模式，讓金融機構(gòu)不斷提升管理水平。要知道金融機構(gòu)要想改變自身的發(fā)展形勢就必須改變自身的經(jīng)營管理模式。金融機構(gòu)的管理模式是促進(jìn)商業(yè)銀行發(fā)展之本。因此，各個商業(yè)銀行需要根據(jù)實事求是的原則，制訂屬于本銀行的管理機制，不斷提升對風(fēng)險的管控能力。還需要建立相應(yīng)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評估體系，建立健全相關(guān)的信息系統(tǒng)，加強對外部機構(gòu)的合作與溝通體系建設(shè)，提升銀行的風(fēng)險管理能力。

對可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險進(jìn)行有效的防范和管控，確保自身的可持續(xù)發(fā)展。需要經(jīng)營者根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的問題制訂適合本銀行發(fā)展的決策，減少在發(fā)展過程中急功近利的現(xiàn)象，將銀行的貸款放到更需要的地方，提高商業(yè)銀行貸款的門檻，增加必要的商業(yè)銀行貸款手續(xù)，拉長信用貸款的審核時間，通過金融機構(gòu)的細(xì)節(jié)性審核環(huán)節(jié)，減少壞賬風(fēng)險，提升銀行的風(fēng)險管理與控制能力。

四、結(jié)語

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，存在許多的風(fēng)險性問題。例如，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中過度依賴銀行貸款、消費者在住房信貸存在違約的風(fēng)險以及在我國的金融機構(gòu)發(fā)展過程中的一些危險性因素等。這些危險性的因素既給我國的房地產(chǎn)帶來了一定的風(fēng)險，同時也給我國的金融機構(gòu)帶來了一系列的不良影響。為此，需要采取相對的措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。需要國家加大對金融市場的管控力度，科學(xué)地引導(dǎo)整個金融機構(gòu)的發(fā)展，規(guī)避金融性風(fēng)險，促進(jìn)銀行和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合性發(fā)展。

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