房地產(chǎn)新政力促市場穩(wěn)定發(fā)展
——專訪中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌

本刊記者 張 亮

?

房地產(chǎn)新政力促市場穩(wěn)定發(fā)展
——專訪中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌

本刊記者 張 亮

房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的一個行業(yè)，它的關(guān)聯(lián)效應(yīng)比較大，一頭連著投資、一頭連著消費，所以保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展至關(guān)重要。

2015年的兩會剛剛閉幕，房地產(chǎn)市場就熱鬧了起來。3月27日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模等措施；3 月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)文下調(diào)二套房個貸首付比例，同時財政部也聯(lián)合國稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營業(yè)稅免征期限。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展上，政府開始出手調(diào)控，國土資源部、住建部、央行等部門陸續(xù)出臺了一系列政策，應(yīng)該如何看待這一現(xiàn)象呢？

顧云昌：中國的市場經(jīng)濟(jì)與其他國家的市場經(jīng)濟(jì)一樣，市場冷的時候需要政府出手加溫，市場熱的時候需要降溫。市場是看不見的手，在資源配置中起決定性作用；政府是看得見的手，主要是彌補市場失靈?！皟芍皇帧?/p>

記者需要協(xié)調(diào)互補，找準(zhǔn)最佳結(jié)合點，才能把政府和市場的優(yōu)勢都充分發(fā)揮出來。

今天的房地產(chǎn)市場與幾年前相比發(fā)生了很大的變化。原來是供不應(yīng)求，現(xiàn)在明顯是供大于求，庫存很高。政府推出一系列新政后，很多人都說是在“救市”，實際上是在“松綁”。以往政府采取的是限購、限貸等手段，因為過去的房地產(chǎn)市場像脫韁的野馬，需要綁起來不讓它亂跑。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)它跑不動了，所以就要“松綁”。中國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，面臨著經(jīng)濟(jì)下行的壓力，房地產(chǎn)市場也是如此。房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟(jì)的支撐作用是非常明顯的，客觀上我們要認(rèn)識到這一點。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年增長10.5%，增速比2013年回落9.3個百分點。由于房地產(chǎn)投資的下降，導(dǎo)致了整個投資增長速度放緩，進(jìn)而使得GDP增長放緩。所以，某種意義上講，經(jīng)濟(jì)要保持穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定發(fā)展。

記者 和以往相比，此次政府調(diào)控有什么特點，是針對什么樣的情況作出了這樣的決策？

顧云昌：總體而言，本次調(diào)控的特點可以用“三個去”來概括。一是去庫存。原來的調(diào)控措施主要針對的是高房價，現(xiàn)在變?yōu)槿齑?，特別是在很大一部分三四線城市，消化庫存的時間要很長。二是去行政化。本次調(diào)整首付比例和免稅，就是利用金融和稅收這樣的市場化手段加以引導(dǎo)，摒棄了傳統(tǒng)的行政命令方式。三是去“一刀切”。實際上，房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性很大，所以這次明確強調(diào)了因地施策，把調(diào)控的任務(wù)落實到地方政府，這也是落實李克強總理在今年政府工作報告中提出的“針對不同城市情況分類調(diào)控”。與此同時，政府在保證困難群眾的住房方面加大了兜底的力度，文件提出將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源，既可以去庫存，又可以推進(jìn)保障房建設(shè)進(jìn)度。

當(dāng)前，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這會持續(xù)爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求還是長期的；而且，隨著百姓收入的不斷增加，中國城市居民的自有住房率已經(jīng)很高，有的城市戶均已經(jīng)超過一套房。在這種情況下，居民對改善性住房的需求也越來越強烈?！爸С志用褡宰⌒宰》亢透纳菩宰》啃枨蟆?，李克強總理在今年兩會記者招待會上回答提問時指出。此次新政調(diào)控，也正是看重了改善性需求。

依靠什么方式來推動改善性需求的實現(xiàn)呢？應(yīng)該說金融杠桿對房地產(chǎn)市場的作用是最大的，主要體現(xiàn)在三方面：第一是首付比例。中國目前的首套房首付比例為30%～40%，許多國家都在20%左右，而且不分首套二套，中國明顯高于同期的國際水平。以美國為例，大多數(shù)人可以通過政府的擔(dān)保，首付5%即可，這也是美國房地產(chǎn)市場在次貸危機(jī)后逐步復(fù)蘇的原因之一。第二是利率。當(dāng)前國內(nèi)市場的利率很高，高利率不是房地產(chǎn)市場本身的問題，是整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的。通過金融改革才能促使利率下降，當(dāng)前我們正在積極地推進(jìn)金融體制改革。第三，貸款能不能獲得保障。早在2014年9月30日，央行就聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，要求金融機(jī)構(gòu)加大對保障性安居工程建設(shè)、居民家庭合理的住房貸款需求、個人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資需求。一句話，金融支持房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，就是支持整個中國的經(jīng)濟(jì)。

今年的政府工作報告提出，保障房新開工740萬套，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。圖為在安徽省合肥市包河區(qū)義城街道，幾位剛剛拿到新房鑰匙的回遷居民站在新房前。

記者 中國房地產(chǎn)市場的下一步走向會是什么樣的，哪些因素會起到比較大的作用？

顧云昌：關(guān)系房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展的因素，除了現(xiàn)實的供求關(guān)系以外，對市場未來的預(yù)期是非常重要的。實際上，從2014 年9月30日推出金融支持住房市場的通知到今年一系列政策的出臺都給出了一個好的預(yù)期，這會對市場產(chǎn)生比較有利的影響。而且相應(yīng)的政策循序漸進(jìn)，根據(jù)市場的變化慢慢加碼，這說明政府的調(diào)控水平明顯在提高。結(jié)合當(dāng)前實際來說，房地產(chǎn)市場如果繼續(xù)下行，對中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力是比較大的。所以，在保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長方面，我們在不斷尋求新的增長點，既提出了京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略、長江經(jīng)濟(jì)帶，“一帶一路”建設(shè)等這樣的大戰(zhàn)略，也在反復(fù)強調(diào)要刺激消費，挖掘潛力。在國務(wù)院重點推進(jìn)的六大消費領(lǐng)域中，第三條就是穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。在新的動力、新的增長點形成以前，房地產(chǎn)市場對穩(wěn)增長的作用更為明顯。因此，新的引擎要尋找、要啟動，老的引擎不能熄火，要保持穩(wěn)定地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展更要保持健康和穩(wěn)定。