房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)控的傳導(dǎo)機(jī)制分析

摘要：系統(tǒng)研究我國房地產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)及主要內(nèi)容，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給——需求理論分析了稅收政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)。研究表明，目前房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策主要集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)，征收的稅費(fèi)主要是作用于房產(chǎn)供給者（包括投資、投機(jī)性購房者），對需求方的保有環(huán)節(jié)則調(diào)控力度不大。由于稅收轉(zhuǎn)嫁的傳導(dǎo)作用，使稅收成本最終轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，加劇了房地產(chǎn)市場供需矛盾。為此，提出了相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場，稅收政策調(diào)控，稅收轉(zhuǎn)嫁，傳導(dǎo)機(jī)制分析

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）06-0003-08 收稿日期：2015-06-02

為了努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，國家出臺了一系列房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策。從一些城市稅收調(diào)控的情況來看，在短期內(nèi)取得了一定效果，一些地方房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，上漲幅度有所減緩，但是經(jīng)過一段時(shí)期后，許多地方房價(jià)上漲幅度又開始上升，房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)市場供需矛盾依然突出，我國房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期效果。為此，本文試圖運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給——需求理論分析稅收政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，從中探明原因。

1 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)

我國目前的房地產(chǎn)稅制是在1994年分稅制改革后形成的，一個(gè)明顯的特點(diǎn)是房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有土地使用稅（費(fèi)）、企業(yè)所得稅、契稅、耕地占用稅等，稅收直接承擔(dān)者是房地產(chǎn)供給方；在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅等，稅收直接承擔(dān)者也是房地產(chǎn)供給方；房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（外資）等，稅收的直接承擔(dān)者是房地產(chǎn)需求方。

2 稅收調(diào)控政策的背景及其主要內(nèi)容

自20世紀(jì)90年代中后期以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)著陸，以及亞洲金融危機(jī)影響的逐漸消退，我國宏觀經(jīng)濟(jì)保持著快速的增長。2001年至2012年，我國GDP增速除了2012年為7.8%，其他年份都處于8.3%以上，2007年甚至達(dá)到14.2%。我國宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)市場提供了較好的發(fā)展機(jī)會，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2003年至2014年以來，我國房地產(chǎn)投資增長速度一直在較高位運(yùn)行，房地產(chǎn)的快速發(fā)展促使房價(jià)不斷上漲，房價(jià)的增長率逐年增加，一些城市的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際水平，市場上的供需不均衡狀態(tài)給予房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲的動(dòng)力。

從2005年以來，針對房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大、供求不均衡和房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快等問題，國家出臺了一些房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策（見表1），提出運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。

從表1中可以發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整主要集中于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和開發(fā)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)僅對個(gè)別稅種進(jìn)行了調(diào)整，并且稅費(fèi)調(diào)整主要是針對房產(chǎn)開發(fā)商和投資投機(jī)性購房者。

3 稅收調(diào)控政策的傳導(dǎo)機(jī)制分析

房地產(chǎn)市場是由房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者等買方和購房者（包括投資和投機(jī)性購房者）賣方組成的，房地產(chǎn)市場也遵循供給——需求規(guī)律。因此，本文運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給——需求理論對稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

3.1 稅收調(diào)控供給方對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)市場土地資源稀缺，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場不均衡狀態(tài)表現(xiàn)得更加明顯，當(dāng)對房地產(chǎn)賣方進(jìn)行征稅時(shí)，將會直接提高賣方的總體成本，賣方為了保持稅收變化前的利潤，只好將稅收加在房價(jià)中，將所負(fù)擔(dān)的稅收轉(zhuǎn)移給購房者，因此，稅收調(diào)整前的市場均衡情況將被打破。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)對個(gè)人征收所得稅，短期內(nèi)對抑制房地產(chǎn)市場的投資投機(jī)性需求也許能起到一定的效果，但是由于稅收會通過加在房價(jià)中隨著房產(chǎn)出售而轉(zhuǎn)移，因此，不能根本解決房地產(chǎn)市場存在的供需矛盾和房價(jià)攀高問題，使稅收調(diào)控失效；當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收重稅時(shí)，將增加企業(yè)的開發(fā)成本，一定程度上會抑制房產(chǎn)的供給量，房地產(chǎn)市場上會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，將促使房價(jià)上升，另外稅負(fù)轉(zhuǎn)移的作用會進(jìn)一步激發(fā)房價(jià)的上漲。

如圖1所示，設(shè)和分別為稅收變化前的供給曲線和需求曲線，其交點(diǎn)對應(yīng)的均衡價(jià)格為。稅費(fèi)提高后，假設(shè)需求曲線不變，供給曲線斜率一定的情況下，供給曲線會向左上方移動(dòng)至，形成新的均衡價(jià)格為，則新的市場均衡中表現(xiàn)為均衡價(jià)格提高，房地產(chǎn)供給量由Q0減少到Q1，供不應(yīng)求，將促使房價(jià)上升。

3.2 稅收調(diào)控需求方對房地產(chǎn)市場的影響

如果對房地產(chǎn)需求方進(jìn)行稅收調(diào)控，即對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，例如保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，一般不易發(fā)生稅收的轉(zhuǎn)嫁。當(dāng)對房產(chǎn)需求方征稅，增加房產(chǎn)持有者的稅收時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格不會因?yàn)閷π枨蠓皆黾佣愂斩蠞q，但房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅負(fù)的變化會直接影響房產(chǎn)持有者的持有成本。如果保有環(huán)節(jié)稅收增長，擁有多套房子的持有者持有成本會增加，他們將會考慮出售一部分房產(chǎn)，從而會減少投資投機(jī)以及房產(chǎn)閑置現(xiàn)象。

如圖2所示，設(shè)和分別為稅收變化前的供給曲線和需求曲線，其交點(diǎn)對應(yīng)的均衡價(jià)格為。需求方稅費(fèi)提高后，供給曲線不變，需求曲線斜率一定的情況下，需求減少促使需求曲線左移至，房地產(chǎn)價(jià)格由下降到，達(dá)到新的價(jià)格均衡狀態(tài)，形成新的均衡價(jià)格為，則新的市場均衡中表現(xiàn)為房地產(chǎn)需求量由Q0減少到Q1，房地產(chǎn)價(jià)格下跌。在這種情況下短期內(nèi)會出現(xiàn)供過于求的狀況，房價(jià)會出現(xiàn)下降，長期來看供求基本平衡，房價(jià)會趨向于穩(wěn)定。

4 房地產(chǎn)市場稅收政策調(diào)控的反思

通過對房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控的內(nèi)容、調(diào)控的傳導(dǎo)機(jī)制和實(shí)際效果的分析研究，房地產(chǎn)市場稅收調(diào)控并沒有達(dá)到預(yù)期的效果，筆者認(rèn)為有如下幾方面值得我們反思。

4.1 目前的房地產(chǎn)稅種設(shè)置上容易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁

與西方國家不同，我國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)絕大部分集中在開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而這些稅費(fèi)都可能通過提高房地產(chǎn)出售價(jià)格或租賃價(jià)格而將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者。因此，由于稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的存在，政府旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的稅收調(diào)控政策難以達(dá)到預(yù)期效果。

4.2 房地產(chǎn)稅收調(diào)控比重分配不合理

由于我國稅收調(diào)控主要對“開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”征稅，輕“保有環(huán)節(jié)”征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)稅收過重，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，由于易于轉(zhuǎn)嫁，企業(yè)為了獲得利潤必將稅收轉(zhuǎn)嫁到最終購房者身上。政府對房地產(chǎn)市場的交易環(huán)節(jié)加大稅收征收力度，一方面雖然起到了加大購房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但另一方面在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終必定會被轉(zhuǎn)嫁到最終的購房者身上，客觀上反而助長了房價(jià)的上漲。

4.3 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)控有限

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)僅對土地增值稅進(jìn)行了調(diào)整，無法從根本上抑制投機(jī)投資性需求。在個(gè)人購買房產(chǎn)后，沒有轉(zhuǎn)讓交易前的這段時(shí)間，是零稅收成本占有住宅房地產(chǎn)，投機(jī)投資者會選擇保有房產(chǎn)五年后出售，從而避開全額征收的營業(yè)稅。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在較高稅收，在持有環(huán)節(jié)幾乎是零持有稅使得一部分人保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

4.4 房地產(chǎn)稅收存在重復(fù)征稅

比如，對納稅人的房產(chǎn)所占地塊，既從量課征土地使用稅，又從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅等。耕地占用稅的主要政策目標(biāo)是保護(hù)耕地，但實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，而且保護(hù)耕地另有一套完整的行政制度，耕地占用稅所起的作用十分有限。對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要繳納印花稅，又要繳納契稅。

5 政策建議

5.1 繼續(xù)發(fā)揮稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場中的作用

稅收政策是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中最為重要的調(diào)控政策之一。與貨幣政策、土地政策等相比，稅收政策在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中具有更多的優(yōu)勢，實(shí)施貨幣政策也許會給其他行業(yè)帶來一定的負(fù)面影響，并且實(shí)施貨幣政策只能對房地產(chǎn)市場帶來短期的影響。由于土地的稀缺性，因此土地政策也具有一定的局限性。

5.2 制定合理的房地產(chǎn)稅收分配比例，減輕開發(fā)交易環(huán)節(jié)的稅收，提高持有房地產(chǎn)的稅收比重

最近幾年，由于城市化進(jìn)程的加快和市場需求的增長，我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢上表現(xiàn)出較強(qiáng)的需求，如果在房地產(chǎn)的開發(fā)交易環(huán)節(jié)提高稅收的比重，增加的稅收很容易被供給方通過計(jì)入房價(jià)中而轉(zhuǎn)嫁給最終購買者，使稅收調(diào)控政策難以湊效。房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是直接稅，稅收轉(zhuǎn)嫁比較困難。因此，提高保有環(huán)節(jié)的稅收是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場一些問題的有效途徑之一。

通過對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅和將“批租制”改為年租制的舉措，使房地產(chǎn)稅占到地方稅收的50%以上，達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，可有效解決土地財(cái)政問題。同時(shí)對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收還能夠疏導(dǎo)住房購買需求，抑制房產(chǎn)囤積空置和房地產(chǎn)商的捂盤、惜售、囤地等炒作行為，對于抑制房價(jià)的上漲也會起到積極的作用。

5.3 建議對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收實(shí)行差別計(jì)價(jià)政策

從資源充分利用和抑制投機(jī)的角度，建議根據(jù)實(shí)際情況和不同城市的特點(diǎn)，對一些占用一定數(shù)量的大面積住房、空置住房和多套以上的住房征收較多的保有環(huán)節(jié)稅，而對一定面積的普通消費(fèi)用房、改善性需求用房、保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建議實(shí)施長期免稅。這樣會增加空置房、投資投機(jī)性購房者的持有成本，在一定程度上可以起到抑制市場非真實(shí)需求的目的，抑制過度住房消費(fèi)，有利于稀缺的房地產(chǎn)資源的再分配。另外可以通過稅收調(diào)控，將持有環(huán)節(jié)的稅收支出一部分補(bǔ)貼到保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)上，緩解供求矛盾。

5.4 開征一些不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁的房地產(chǎn)稅種

在稅種的選擇上，應(yīng)盡量避免使用營業(yè)稅、所得稅、契稅和印花稅等稅種，因?yàn)檫@些稅種抑制投機(jī)作用的發(fā)揮是在沒有考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁存在的情況下發(fā)揮作用的。為此，可以考慮選擇房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和城市房地產(chǎn)稅等稅種。

總之，政府有關(guān)部門應(yīng)逐步推動(dòng)房地產(chǎn)市場開發(fā)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收改革，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，充分發(fā)揮稅收調(diào)控的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，與其他宏觀調(diào)控政策（如貨幣政策、土地出讓政策等）一起形成合力，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡介：

鄧建勛，博士、助理教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)與管理、綠色建筑與項(xiàng)目管理。