城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量配置差異與房地產(chǎn)投資空間分布研究

俞薇+趙靜+秦俊武

摘要：

文章在明確區(qū)分城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量的基礎(chǔ)上，將兩類變量引入共同的分析框架，利用全國31個省級面板數(shù)據(jù)對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量和房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布之間的關(guān)系進行了實證檢驗。結(jié)果表明：在控制住其他影響因素后，對同一區(qū)域，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響遠遠大于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量;對不同區(qū)域，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量規(guī)模大的區(qū)域（東部）對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的約束力度小于城市基礎(chǔ)設(shè)施流量規(guī)模小的區(qū)域（中西部）。

關(guān)鍵詞：城市基礎(chǔ)設(shè)施;資本存量;資本流量;房地產(chǎn)開發(fā);空間分布

中圖分類號：F83059 ? 文獻標(biāo)志碼：A ? 文章編號：

10085831（2015）04003007

一、研究背景與問題

世界銀行曾在一份年度發(fā)展報告中指出：“基礎(chǔ)設(shè)施可以為經(jīng)濟增長、減輕貧困和改善環(huán)境等創(chuàng)造重大收益……”“基礎(chǔ)設(shè)施完備與否可以決定一國的成功和另一國的失敗……”[1]事實上，這不僅僅限于一個國家，對一個城市也是如此。可以說，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的規(guī)模和效率決定了“一個城市的成功和另一個城市的失敗”，尤其對現(xiàn)階段的中國而言，這種作用更加明顯。放眼中國各大中城市，大規(guī)模持續(xù)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動了一個個“新城”或“城市新區(qū)”的誕生，這對當(dāng)前城市發(fā)展空間延展、區(qū)位再造和提升都有著不可替代的貢獻。事實上，城市基礎(chǔ)設(shè)施這些特質(zhì)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響尤其顯著，房地產(chǎn)開發(fā)投資對城市空間的訴求、對區(qū)位優(yōu)勢的依賴性以及對城市區(qū)位變動的敏感性，使房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布和城市基礎(chǔ)設(shè)施資本配置之間的關(guān)系異常緊密。但是，傳統(tǒng)對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本配置與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)注更多集中在城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量（代表著基礎(chǔ)設(shè)施完善程度）領(lǐng)域，即認為城市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施完善程度對房地產(chǎn)價值變動、消費者購買行為以及開發(fā)投資行為有著決定性的影響，鮮有研究關(guān)注城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量（代表著基礎(chǔ)設(shè)施改善力度）與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)系。同時還缺乏從理論上對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量配置差異如何影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布予以有力的解釋。本文的研究具有一定的嘗試性，期待通過從理論上和實證上展開對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量和房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布關(guān)系的研究去明確這一問題。

二、研究綜述及理論機制

現(xiàn)有國內(nèi)外文獻對基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量的探討，多從公共資本存流量的視角出發(fā)，基礎(chǔ)設(shè)施資本僅是其中一個特殊領(lǐng)域。在公共資本存量領(lǐng)域，Eberts[2]、Munnell[3]研究了公共資本存量的產(chǎn)出貢獻問題。Aschauer[4]在研究中明確了公共設(shè)施資本存流量的轉(zhuǎn)化問題，指出公共設(shè)施資本存量增加的基本途徑。世界銀行對基礎(chǔ)設(shè)施資本作了更為明確的陳述，指出基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)揮作用的基礎(chǔ)條件在于對其資本存量的使用效率[1]。與此同時，較之于學(xué)者們對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量乏善可陳的研究，國內(nèi)外學(xué)者對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量（投資）的研究更為廣泛[5-9]。但從既往研究看，經(jīng)濟學(xué)家們似乎沒有興趣對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量如何影響城市經(jīng)濟社會發(fā)展加以區(qū)分，這種思維慣性在城市基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)關(guān)系領(lǐng)域也體現(xiàn)得淋漓盡致。諸多學(xué)者在各自的研究中分別證實了城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)投資會產(chǎn)生較為積極的影響，但并沒有明晰城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資有何差異，也并未探討二者對房地產(chǎn)投資空間分布的影響問題[10-12]，而這正是本文嘗試探討的問題。

對于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量配置如何影響房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布變化，本文認為主要存在以下動力機制。

房地產(chǎn)開發(fā)投資對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量的依賴性本質(zhì)不同。房地產(chǎn)開發(fā)投資對區(qū)位稟賦有天然的嗅覺，而城市基礎(chǔ)設(shè)施則是重要的區(qū)位因子，房地產(chǎn)開發(fā)投資對其自然有極強的依賴性，但是這種依賴性由于房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市空間配置的時序差異而存在本質(zhì)上的不同。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市空間的配置時序上看，城市基礎(chǔ)設(shè)施存量一定程度上反映了城市區(qū)位稟賦，它對房地產(chǎn)開發(fā)投資有著基礎(chǔ)性的、先導(dǎo)性的影響作用，它主導(dǎo)了房地產(chǎn)開發(fā)資本的初始空間布局。但是既定的城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量對房地產(chǎn)開發(fā)投資的初始“承載力”有限，存在一個承載的“邊界”問題。在既定的基礎(chǔ)設(shè)施資本存量配置下，若房地產(chǎn)開發(fā)投資過度，城市基礎(chǔ)設(shè)施會出現(xiàn)“超載”，這時“擁擠”就會出現(xiàn)并導(dǎo)致福利損失，該城市空間的區(qū)位優(yōu)勢反而弱化。一旦出現(xiàn)“超載”的情況，由于固定資產(chǎn)投資的空間限定性，市場機制已無法完成對過量配置的房地產(chǎn)開發(fā)資本的“擠出”作用。此時要想化解公共服務(wù)的“擁擠”，增進福利水平，只能通過后期持續(xù)的城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量配置（投資）來實現(xiàn)，提升區(qū)位優(yōu)勢。由此來看，持續(xù)有效的城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量注入能夠放大城市基礎(chǔ)設(shè)施“承載力”，減少城市基礎(chǔ)設(shè)施的“擁擠”程度，新的區(qū)位優(yōu)勢形成，更大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)投資開始涌入并進行二次布局乃至后續(xù)的空間布局。

因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施流量資本（投資）不僅刻畫了房地產(chǎn)開發(fā)投資的初始空間布局態(tài)勢，更重要的是它還左右著房地產(chǎn)開發(fā)投資后續(xù)的空間分布，這一連續(xù)的過程便促進形成了房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市空間的分布及演化特征。城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量向存量轉(zhuǎn)化的過程是資本累積的過程，也是一個區(qū)位再造的過程。城市基礎(chǔ)設(shè)施資本配置之所以能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生影響，其關(guān)鍵在于它在很大程度上決定了城市區(qū)位優(yōu)勢的變化過程，城市區(qū)位優(yōu)勢的變動驅(qū)動了房地產(chǎn)開發(fā)投資在既定空間上總量的變動，從而形成房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布特征。如果將城市區(qū)位優(yōu)勢按其形成的時序過程劃分為“先天的區(qū)位優(yōu)勢”和“后天的‘區(qū)位再造過程”——前者由于地理位置的客觀差異和歷史發(fā)展積淀等形成，后者則是通過城市經(jīng)濟社會的后續(xù)發(fā)展獲得，我們發(fā)現(xiàn)，城市間區(qū)位優(yōu)勢在發(fā)展過程中會存在不斷強化或者弱化的情況，原先具備先天區(qū)位優(yōu)勢的城市空間要想繼續(xù)保持強化這種優(yōu)勢，以及原先不具備區(qū)位優(yōu)勢的城市空間要想創(chuàng)造并升級區(qū)位優(yōu)勢，二者都必須通過后天的“區(qū)位優(yōu)勢再造”。在“區(qū)位優(yōu)勢再造”的過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施流量資本的注入及向存量資本的轉(zhuǎn)化扮演了關(guān)鍵角色。而一旦新的區(qū)位優(yōu)勢再造完成，依據(jù)“區(qū)位圣典”理論，區(qū)位因素將左右房地產(chǎn)市場主體——開發(fā)商的開發(fā)投資行為和消費者購買行為[13]。

三、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)差異特征事實

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本過程

從基本的經(jīng)濟理論看，在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格是反映房地產(chǎn)供求關(guān)系的重要變量，但同時又在一定程度上反作用于房地產(chǎn)市場的供給和需求。在一個典型的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)投資作為對房地產(chǎn)市場供給端的反映，與房地產(chǎn)價格的關(guān)系呈現(xiàn)出正向變動的關(guān)系。這意味著，當(dāng)某一區(qū)域房地產(chǎn)價格上漲時，該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，開發(fā)商為了獲取更高的投資收益，會加快在價格高的城市區(qū)域進行投資布局，體現(xiàn)在城市空間上就是既定空間范圍內(nèi)投資強度的加劇。

城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之所以能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資在空間布局上產(chǎn)生影響，也是借助于房地產(chǎn)價格這一核心變量來實現(xiàn)的。對城市基礎(chǔ)設(shè)施存量不足的區(qū)域而言，大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會不斷改造并強化該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢，提升該區(qū)域房地產(chǎn)的功能價值，從而拉動房地產(chǎn)價格快速上升。區(qū)位的重構(gòu)和強化以及房地產(chǎn)價格的快速上升會對房地產(chǎn)市場供給端——房地產(chǎn)開發(fā)投資帶來顯著的刺激作用，隨著房地產(chǎn)開發(fā)資本的不斷進入，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資強度逐步提升。至此，城市基礎(chǔ)設(shè)施完成了對房地產(chǎn)在城市空間內(nèi)從價格到投資量的影響過程。

（二）中國城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)空間差異的特征事實

盡管理論分析證實了城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)投資的影響過程，但是現(xiàn)實特征是否與理論分析表現(xiàn)為一致的狀況，有待于通過對中國城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)實數(shù)據(jù)分析得出。

從全國總體情況看，為了便于投資類數(shù)據(jù)（房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資）和價格數(shù)據(jù)（房地產(chǎn)價格）的比較，我們將兩類數(shù)據(jù)以1998年為基期折算成指數(shù)的環(huán)比指數(shù)的形式作圖（圖1）。從圖中可以看出，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資趨勢變化在大多數(shù)年份呈現(xiàn)出高度的一致性，這符合前文理論分析中描述的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資—房價—房地產(chǎn)投資的影響過程。

圖1 全國城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、房價和房地產(chǎn)投資變化趨勢圖

從全國數(shù)據(jù)可以看出三者變量之間的緊密關(guān)系，但是無法識別出區(qū)域的差異，特別是本文關(guān)注的不同基礎(chǔ)設(shè)施投資水平下房價和房地產(chǎn)投資的發(fā)展變化狀況。對此，鑒于數(shù)據(jù)可得性和可比性，本文采用省級數(shù)據(jù)并將其分為東部、中部和西部三個大區(qū)——分別代表了三個不同層次的發(fā)展水平，來進行這種差異的分析。

從基礎(chǔ)設(shè)施投資看，在2000-2012年間，基礎(chǔ)設(shè)施投資年均增速由低到高分別為東部18.7%、中部22.8%和西部23.5%。從房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資看，在2000-2012年間，商品房價年均增速由低到高分別為東部10.4%、中部10.7%和西部9.8%，房地產(chǎn)投資增速分別由低到高分別為東部26%、西部29.4%、中部30.2%

本文中基礎(chǔ)設(shè)施投資數(shù)據(jù)均在官方統(tǒng)計年鑒基礎(chǔ)上整理所得。

。具體表現(xiàn)如圖2所示。

圖2 不同地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資增速

從圖2可以看出，在基礎(chǔ)設(shè)施投資增速較大的年份和地區(qū)，相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也表現(xiàn)出一致的變化，這也說明了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響無論是在時間維度還是在空間維度上都是存在的。

四、實證研究

（一）模型設(shè)定

為了研究城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量配置差異對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響，本文建立如下回歸方程：

Yit=C+αmXmit+βnKnit+εit

上式中，下標(biāo)i和t分辨代表省份和年度，其中樣本包含了全國1998-2010年31個省級行政區(qū)的面板數(shù)據(jù)。C為截距項，αm和βn分別為回歸系數(shù)，εit為殘差項。Yit代表各省份各年度房地產(chǎn)開發(fā)投資總量，其大小反映了在不同區(qū)位條件下房地產(chǎn)開發(fā)投資的選擇變動狀況。Xm代表各省份各年度城市基礎(chǔ)設(shè)施資本（流量或存量）配置狀況，是本文關(guān)注的解釋變量。Kn為控制變量，代表一系列影響房地產(chǎn)開發(fā)投資且在一定程度上能夠反映區(qū)位因素的變量。

（二）變量選擇及數(shù)據(jù)處理

本文研究所采用的數(shù)據(jù)為中國1998-2010年31個省級行政區(qū)面板數(shù)據(jù)，變量選取及解釋如下。

城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量（IFIit）：是指一定時點內(nèi)投入（增加）到城市現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施資本存量中的資本總量，在本文以城市基礎(chǔ)設(shè)施投資額代替。依據(jù)前文理論分析，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模反映了實施“區(qū)位再造”的強度，其投資規(guī)模越大，意味著“區(qū)位再造”的強度越大，越易形成新的區(qū)位優(yōu)勢，從而引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資在區(qū)域間的變動。現(xiàn)有的統(tǒng)計資料中并沒有關(guān)于城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的數(shù)據(jù)，依照《世界銀行報告（1994）》定義和《中國統(tǒng)計年鑒》分行業(yè)投資數(shù)據(jù)，選取各省經(jīng)濟性基礎(chǔ)設(shè)施投資和社會性基礎(chǔ)設(shè)施投資進行加總，得到名義上的省級城市基礎(chǔ)設(shè)施投資（IFIit）總量數(shù)據(jù)依照世界銀行的定義和《中國統(tǒng)計年鑒》對行業(yè)的分類，經(jīng)濟性基礎(chǔ)設(shè)施主要有電力燃氣水的生產(chǎn)供應(yīng)、交通運輸倉儲及郵電通信、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等;社會性的基礎(chǔ)設(shè)施主要有教育文化及廣播電影、衛(wèi)生體育和社會福利業(yè)、社會服務(wù)業(yè)等。

。

城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量（IFSit）：是指在一定時點上城市經(jīng)濟社會所積存的為城市提供公共服務(wù)的經(jīng)濟性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的實體資本總和，簡而言之就是城市現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施配置狀況和提供公共服務(wù)的基本能力。現(xiàn)有統(tǒng)計資料中并沒有城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量的數(shù)據(jù)，因此，我們必須借鑒一定的方法對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量實施估算。Goldsmith開創(chuàng)性地利用永續(xù)盤存法（Perpetual Inventory Method）來估算國民財富的存量[14]，隨后這一方法也被國內(nèi)外學(xué)者廣泛用于估算物質(zhì)資本存量[15-17]。尤其是金戈運用永續(xù)盤存法較為系統(tǒng)地估算了全國層面1953-2008年以及省際層面1993-2008年各年末的基礎(chǔ)設(shè)施資本存量，其估算方法為本文獲取城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量數(shù)據(jù)起到了很好的借鑒作用。但必須注意到，金戈計算出的基礎(chǔ)設(shè)施資本存量數(shù)據(jù)的局限性在于該數(shù)據(jù)僅僅限于經(jīng)濟性基礎(chǔ)設(shè)施范疇，忽略掉了社會性基礎(chǔ)設(shè)施。本文在利用其估算方法的基礎(chǔ)上，將社會性基礎(chǔ)設(shè)施納入估算的范疇，使其能更準(zhǔn)確地衡量城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量的規(guī)模。

房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布（REIit）：用各省級行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額替代。各省級行政區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額反映了各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在不同空間（省級區(qū)域）的差別能夠反映出房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布狀態(tài)。

由于本文重點研究的是城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量差異對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響，為了更真實地實證研究這種影響差異，本文引入一系列控制變量：地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平（PGDPit）——用人均GDP水平來替代、城市化水平（ULit）、地區(qū)收入水平（INCit）——用人均可支配收入替代、城市空間規(guī)模（SQit）——用市區(qū)建成區(qū)面積替代。變量分別為表1所示。

表1 變量名及解釋說明

變量名解釋說明變量名解釋說明

REIit房地產(chǎn)開發(fā)投資IFIit城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量

IFSit城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量PGDPit地區(qū)人均GDP水平

ULit城市化水平INCit地區(qū)收入水平

SQit城市空間規(guī)模

（三）模型估計及分析

根據(jù)已設(shè)定的計量模型，運用軟件stata12.0對其進行估計，同時，對于選擇固定效應(yīng)模型還是隨機效應(yīng)模型，本文通過Hausman檢驗來完成。模型估計結(jié)果如表2所示。

表2 模型估計結(jié)果

IFIitIFSitULitSQitINCitPGDPit常數(shù)模型

全國REIit

0.293***

（8.9） --222.42**

（-2.56）0.417***

（10.17）2.198**

（2.00）0.757*

（1.87）-382.01***

（-7.86）固定

效應(yīng)

-0.110***

（10.66）-199.24**

（-2.39）0.376**

（9.37）0.954

（0.88）1.032***

（2.63）-320.0***

（-6.64）固定

效應(yīng)

東部REIit

0.334***

（5.57）--275.197

（-1.56）0.279***

（5.04）3.889**

（2.01）0.818

（1.23）-374.55***

（-3.09）隨機

效應(yīng)

-0.148***

（6.28）-149.879

（0.39）0.221***

（3.80）-0.270

（-0.13）1.70**

（2.53）-226.183*

（-1.8）隨機

效應(yīng)

中部REIit

0.543***

（6.48）-28.674

（0.24）0.273***

（3.20）4.867**

（2.41）-2.997***

（-3.17）-411.554***

（-4.03）隨機

效應(yīng)

-0.257***

（8.73）69.782

（0.63）0.242*

（1，86）-1.502

（-0.66）-1.096

（-1.05）-263.428***

（-2.30）固定

效應(yīng)

西部REIit

0.426***

（16.07）--17.711

（-0.3）0.110*

（1.93）1.565**

（2.38）-0.891***

（-3.29）-112.728***

（-2，84）隨機

效應(yīng)

-0.104***

（18.65）-100.52*

（-1.92）0.601

（1.38）2.351***

（4.29）-0.345

（-1.50）-134.903***

（-4.13）隨機

效應(yīng)

注：括號內(nèi)數(shù)值為t值（固定效應(yīng)模型）或z值（隨機效應(yīng)模型）。***代表在1%的顯著水平上顯著，**代表在5%的顯著水平上顯著，*代表在10%的顯著水平上顯著。

表2顯示了全國層面和地區(qū)層面的模型估計結(jié)果，我們有必要從以下兩方面展開分析。

其一，對區(qū)域內(nèi)部的城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量和存量回歸系數(shù)進行比較分析。從全國層面看，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響系數(shù)是0.293，而城市基礎(chǔ)資本存量對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響系數(shù)僅為0.11。這意味著，當(dāng)城市基礎(chǔ)設(shè)施流量資本增加1個單位，會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加0.293個單位，而當(dāng)城市資本存量資本增加1個單位，僅會帶動增加0.11個單位的房地產(chǎn)開發(fā)投資。由此可見，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響遠遠大于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量。即使從全國三大區(qū)域綜合來看，無論是東部還是中部和西部地區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響均遠遠大于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量。這意味著真正決定房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布規(guī)模變動的并非代表著城市基礎(chǔ)設(shè)施水平和完善程度的資本存量指標(biāo)，而是取決于代表后期城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平改善力度的資本流量指標(biāo)。這在一定程度上顛覆了傳統(tǒng)上對房地產(chǎn)開發(fā)投資在城市空間的變動完全依賴于城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度（資本存量）而非改善力度（資本流量）的認識。

其二，對三大區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量和存量回歸系數(shù)進行比較分析。如表2所示，從不同區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量回歸系數(shù)看，其大小排序如下：中部（0.543）>西部（0.426）>東部（0.334）。結(jié)合不同區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量回歸系數(shù)來看，其大小排序為：中部（0.257）>東部（0.148）>西部（0.104）。對于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量規(guī)模大的區(qū)域，以東部地區(qū)為例，意味著該區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，提供公共服務(wù)的能力較高，后期的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資（資本流量）對現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平改善的力度有限，即改善的邊際效應(yīng)較小。與此同時，該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平相對較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資在時間上和空間上的變動相對穩(wěn)定，即使城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量和流量規(guī)模有所變動也不能引致房地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模增加，因此就表現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資在該區(qū)域配置選擇的“惰性” 事實上這種“惰性”并非房地產(chǎn)開發(fā)資本不愿意在該區(qū)域進行選擇配置，很大程度上是受到城市可供開發(fā)土地供給的制約，從而限定了房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模。這種情況在一線城市表現(xiàn)得比較明顯。。相反，在西部地區(qū)，由于地理和歷史原因，該區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量規(guī)模相對較小，城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平較低，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。但是，城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展具備顯著的“趕超效應(yīng)（catchup effect）”[18]，隨著落后區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的大力跟進，一定規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資能夠顯著提升城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平，即城市基礎(chǔ)設(shè)施投資對城市基礎(chǔ)設(shè)施完善程度改善的邊際效應(yīng)較大。與此同時，落后區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民生活水平不斷提高，區(qū)位優(yōu)勢得以提升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資更大規(guī)模涌入，從而表現(xiàn)為時間和空間上的迅速擴張，變化程度比較劇烈，因此就表現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)投資在該區(qū)域配置選擇的“激進”

如2011-2013年間大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)資本瘋狂涌入二三線城市便是這種“激進”的表現(xiàn)。 。

五、結(jié)論及啟示

房地產(chǎn)開發(fā)投資對城市區(qū)位要素的依賴性以及城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量的區(qū)位再造功能，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資對城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存流量依賴性的差異，這種差異進而影響了房地產(chǎn)開發(fā)投資的空間分布問題。研究認為：其一，對一個城市來講，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量規(guī)模（投資力度）對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布變動的影響力遠遠大于城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布和規(guī)模變動對城市基礎(chǔ)設(shè)施的依賴在很大程度上并不完全取決于城市基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)有水平和完善程度，而是取決于后期的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資（資本流量）對當(dāng)前的城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平改善的力度。其二，對不同城市來講，城市基礎(chǔ)設(shè)施資本存量大小會決定房地產(chǎn)開發(fā)投資的初始空間分布，因而基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模大的區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)投資的初始分布影響較大。但是，基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模越大，后期一定規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資（資本流量）對現(xiàn)有的城市基礎(chǔ)設(shè)施整體水平改善的邊際水平較小，因而城市基礎(chǔ)設(shè)施資本流量對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的影響并不如基礎(chǔ)設(shè)施落后區(qū)域。

基于以上研究結(jié)論，本文認為，在當(dāng)前穩(wěn)步推進新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵時點上，作為固定資產(chǎn)投資的兩大重要板塊，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資將扮演關(guān)鍵的角色，而如何實現(xiàn)二者的科學(xué)匹配，無疑具備戰(zhàn)略意義?；A(chǔ)設(shè)施在城市資本配置中的導(dǎo)向性作用，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)投資的約束性以及城市基礎(chǔ)設(shè)施存流量資本對房地產(chǎn)開發(fā)投資空間分布的約束差異，將成為引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)資本合理配置的關(guān)鍵優(yōu)勢。政策當(dāng)局應(yīng)當(dāng)關(guān)注這種優(yōu)勢，一則可以通過基礎(chǔ)設(shè)施的合理配置來改善當(dāng)前部分城市因公共服務(wù)缺失導(dǎo)致的“鬼城”和“空城”;二則可以有效改善當(dāng)前房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性缺陷。無論是對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展還是未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，將起到積極作用。

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