以房養(yǎng)老在西北地區(qū)實施的可行性分析

張淵

[摘 要]“以房養(yǎng)老”模式在我國是一個新型的養(yǎng)老模式，對于完善我國的社會養(yǎng)老保障體系具有重要的作用。本文以“以房養(yǎng)老”的本質(zhì)和運行的模式及其相關(guān)背景為基礎(chǔ)，對國內(nèi)已出現(xiàn)的以房養(yǎng)老方式和我國西北地區(qū)，尤其是西寧市的養(yǎng)老保障現(xiàn)狀進(jìn)行簡要介紹與評價分析。然后通過對西寧市的具體情況進(jìn)行分析，得出西寧市的養(yǎng)老模式的現(xiàn)狀和可行性，最后對于以房養(yǎng)老模式在該地區(qū)的實施給予建設(shè)性的建議。

[關(guān)鍵詞]以房養(yǎng)老；養(yǎng)老現(xiàn)狀；可行性

[中圖分類號]C913

[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[文章編號]1671- 5918（ 2015） 08 -0113 - 02

doi：10. 3969/j.issn.1671- 5918. 2015. 08- 053

[本刊網(wǎng)址]http：//www.hbxb.net

一、以房養(yǎng)老思想概述

“以房養(yǎng)老”模式主要是利用個人或家庭生命周期和住宅生命周期之間存在的差異，依據(jù)個人或家庭所擁有的資源在一生中最優(yōu)化配置的理論，使住房等不動產(chǎn)通過某種制度安排，實現(xiàn)價值上的轉(zhuǎn)換與流動，對個人或家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。它的運作模式是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的所有者將自己的房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行等相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)，這些金融機(jī)構(gòu)對該房屋的現(xiàn)有價值、日后的升值價值及折舊等相關(guān)因素進(jìn)行全面的評價，依據(jù)評估所得到的數(shù)值和老人的平均壽命進(jìn)行核算后，給投保的老人按月或者按年發(fā)放養(yǎng)老金，一直延續(xù)到投保人去世，在此期間老人仍擁有居住權(quán)。在投保人去世后，金融機(jī)構(gòu)可獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，將該房屋出售、出租或者拍賣。金融機(jī)構(gòu)所得的房款用來償還貸款本息，剩余部分歸抵押人或者其繼承人所有。

二、國內(nèi)以房養(yǎng)老模式實踐研究

（一）南京“溫泉留園公寓”

在2005年4月江蘇省南京市開設(shè)了“溫泉留園老年公寓”項目。該項目規(guī)定：年齡在60歲以上沒有子女和親戚的并且擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)的孤寡老人，可以將自己的房產(chǎn)抵押給老年公寓，自己可以入住到該公寓。老年公寓在老人在世的時候可以將房屋出租，所得的房租若高于老年公寓的收費標(biāo)準(zhǔn)，這部分資金由老人自由支配，當(dāng)老人去世后，老年公寓有權(quán)將老人的房屋出售，所得的房款歸老年公寓所有。這個嘗試最后以失敗而告終。

（二）政府層面提出“以房養(yǎng)老”

“以房養(yǎng)老”第一次從政府層面提出是在2006年的全國兩會上。并且在同年召開的政協(xié)十屆四次會議上，全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明將提出了一份有關(guān)以房養(yǎng)老的提案，這引起了相關(guān)部門的注意，他將“以房養(yǎng)老”模式描述成60歲前人養(yǎng)房，60歲后房養(yǎng)人。

（三）上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”項目

在2007年6月，上海公積金管理中心開設(shè)了一種“以房自助養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式。此種養(yǎng)老項目規(guī)定：擁有房屋所有權(quán)的65歲以上的老年人，可以將自己的房屋與市公積金管理中心進(jìn)行房屋交易，交易完成后老人可以從市公積金管理中心中獲得一次性房款，同時公積金中心再將房屋返租給老人，雙方約定租期，租金與市場價等同，老人也可按租期年限，將租金一次性付與公積金管理中心。該項目在2010年已停止試點。

三、西北地區(qū)養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

（一）陜西省養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

從第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，陜西省60歲以上的老年人口約為479. 68萬，占全省人口的12. 85%。老年人維持生活的主要經(jīng)濟(jì)來源分別是退休工資、從事勞動所獲得的收入、家庭成員所給予的物質(zhì)幫助、養(yǎng)老保險等。老年人的業(yè)余生活方式比較單一，公共休閑設(shè)施建設(shè)方面城鄉(xiāng)之間存在不均等。在養(yǎng)老模式方面老年人大多傾向于居家養(yǎng)老。老年人對于社會服務(wù)方面的需求有醫(yī)療服務(wù)、生活起居的照顧、精神慰藉等。政府在完善老年人生活保障方面還需解決的問題有醫(yī)療問題、政府推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、建設(shè)適合老年人的社會文化資源。

（二）新疆維吾爾自治區(qū)養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

截至2013年底，新疆維吾爾自治區(qū)60周歲以上的老年人口達(dá)到253.18萬，人口老齡化比例達(dá)到11.18%。隨著高齡老人和失能老人的數(shù)量大幅增加，老人不同程度地需要提供護(hù)理照料服務(wù)，家庭和社會面臨的養(yǎng)老壓力越來越大。截至2013年底，全區(qū)各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)僅544個，擁有床位數(shù)4. 0869萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實需要，全區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“未富先老”的現(xiàn)狀。因此政府在結(jié)合全區(qū)的具體情況的下，制定了切實可行的措施來應(yīng)對人口老齡化，政府也正在聯(lián)系各部門各行業(yè)以及服務(wù)窗口積極為老年人乘車、就醫(yī)、出行等提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（三）甘肅省養(yǎng)老現(xiàn)狀分析

截至2012年底，甘肅省60周歲以上的老年人數(shù)量約為333萬人，占常住人口的12.9%。在這些老年人中呈現(xiàn)出高齡化、空巢化，并且在80周歲以上的老年人中失去自理能和半失能老年人所占的比重較大，老年人的物質(zhì)基礎(chǔ)保障較為薄弱。加之甘肅省的養(yǎng)老服務(wù)體系的發(fā)展尚處于起步階段，現(xiàn)有的民間養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位的數(shù)目遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了全省老年人的需求量。面對這一困境甘肅省民政廳大力建設(shè)社會福利院，將福彩公益引入到養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)中。政府對于民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行運營補(bǔ)貼，大大促進(jìn)了民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運營的積極性，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位的數(shù)量正在穩(wěn)步的增加。

四、西寧市推行以房養(yǎng)老的必要性與可行性分析

（一）西寧市推行以房養(yǎng)老模式的必要性

西寧市人口老齡化加劇。依據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，西寧市65歲及以上的老年人口達(dá)到166128人，老年人口占總?cè)丝诩s為7. 52%。西寧市老年人總?cè)丝谥械妄g人口占很大的比例，但是老年人口高齡化的趨勢較為明顯。

（二）現(xiàn)有的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)

目前西寧市也開辦了一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但是現(xiàn)有的這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在著很多問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)提供的服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施與日益高漲的社會需求已嚴(yán)重脫節(jié)，同時社會上缺少專業(yè)的人員來從事這方面的工作。一些民營養(yǎng)老院在運營過程中投資主體單一，企業(yè)和非營利單位的資金投入比例較少。endprint

（三）西寧市推行以房養(yǎng)老的可行性分析

西寧市住房消費水平有所提高。依據(jù)第六次全國人口普查資料顯示：西寧市城鄉(xiāng)居民家庭規(guī)模正在縮小，住房間數(shù)有所增加，居民的居住質(zhì)量有了很大的提高。全市約有64. 68萬戶家庭，平均每戶人口約為3. 17人，住房間數(shù)已達(dá)2.72間，人均住房建筑面積已達(dá)到25. 71平方米。

城鄉(xiāng)居民收入不斷增加。2014年前半年西寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到9691. 07元，其中，城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入為10701. 31元，增長9.7%。在可支配收入中從消費支出來看，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8267. 97元，增長8.2%。從八大類消費中顯示：教育娛樂文化服務(wù)、衣著、食品支出、居住、其他商品和服務(wù)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健支出都呈現(xiàn)增長趨勢。

五、西寧市在實施以房養(yǎng)老模式中的建議

（一）通過增進(jìn)認(rèn)識，來提高普及率

政府應(yīng)該借助其職能作用對這個新型的養(yǎng)老模式進(jìn)行正確的宣傳引導(dǎo)使人們的觀念發(fā)生改變，認(rèn)識到傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老的不足，也要糾正人們的認(rèn)識誤區(qū)。政府也應(yīng)該從民生的方面來重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性，政府本身也應(yīng)該加強(qiáng)對該養(yǎng)老模式的了解，增強(qiáng)對該養(yǎng)老模式的推行意識。

（二）積極出臺法律規(guī)章來推動該養(yǎng)老模式

政府應(yīng)該組織相關(guān)專家以及相關(guān)參與者，根據(jù)西寧市的具體情況，合理的借鑒國內(nèi)外的以房養(yǎng)老的經(jīng)驗，在現(xiàn)有的社會保障體系的基礎(chǔ)上，進(jìn)行制度的創(chuàng)新，積極調(diào)動更多的社會資源為以房養(yǎng)老的運行提供幫助，制定出相應(yīng)的具體的實施方案，利用具體的法律法規(guī)對該模式在運行中所出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避。運用法律來規(guī)范金融機(jī)構(gòu)與老年人之間的行為，監(jiān)督金融機(jī)構(gòu)的運作方式，增強(qiáng)其規(guī)范性。利用稅收減免、政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠等政策來吸引金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，增強(qiáng)以房養(yǎng)老模式對老年人的吸引力，提高老年人參與的積極性。

（三）以房養(yǎng)老相關(guān)機(jī)構(gòu)之間要加強(qiáng)合作

在實施以房養(yǎng)老過程中，商業(yè)銀行、保險公司和社會保機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)要相互進(jìn)行合作，提高操作的嚴(yán)格性和規(guī)范性。利用相關(guān)機(jī)構(gòu)之間的聯(lián)系增加抗風(fēng)險能力，減少運行成本，提高資源利用率。適時的利用權(quán)威合法的房屋評估機(jī)構(gòu)為房養(yǎng)老模式的進(jìn)行提供物質(zhì)保障，引進(jìn)中介機(jī)構(gòu)充分發(fā)揮其監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的作用，還可以使法律事務(wù)所也參與到其中，其能夠客觀公正的處理在以房養(yǎng)老運行中出現(xiàn)的矛盾和糾紛。

參考文獻(xiàn)：

[1]柴效武.以房養(yǎng)老理念[M].杭州：浙江大學(xué)出版社.2008：4

[2]袁秀.對以房養(yǎng)老的思考.時代經(jīng)貿(mào)[J].2013（ 16）.

[3]唐旭.基于有效需求角度分析以房養(yǎng)老的困境[N].企業(yè)導(dǎo)報，2011（20）.

[4]趙艷.我國的以房養(yǎng)老模式探析[J].內(nèi)蒙古師范大學(xué)學(xué)報，2012（5）.

[5]王新.探討走出“以房養(yǎng)老”困局之對策[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)，2014（2）.endprint