房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算問題分析

【摘要】企業(yè)所得稅是我國財政稅收的重要來源之一。近年來隨著商品房市場的火熱，企業(yè)所得稅在國家稅收收入中的重要性越來越明顯。然而，由于房地地產(chǎn)開發(fā)項目工期長、成本高、工序復雜，給企業(yè)所得稅的清算帶來很多問題。本文研究了我國房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅清算過程中存在的問題及對策。

【關鍵詞】企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)企業(yè) 清算

一、引言

企業(yè)所得稅是我國對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物取得的應稅所得額征收的稅種。我國對于企業(yè)所得稅相繼出臺了一系列政策法規(guī)，對企業(yè)所得稅的征收范圍、征收辦法都做出了明確的規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性，新情況新問題層出不窮，企業(yè)所得稅在清算過程中仍存在著一系列的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算過程存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目企業(yè)所得稅清算過程中的問題情況較復雜，但主要集中在清算單位復雜不一、開發(fā)項目費用扣除單據(jù)混亂、收入確認違規(guī)、成本扣除隨意性大等方面。

（一）企業(yè)所得稅清算單位復雜

由于我國近年來房地產(chǎn)開發(fā)市場火熱，房地產(chǎn)開發(fā)項目形式多樣化，既有普通住宅開發(fā)，又有非普通商品房開發(fā)，還有商業(yè)用房、經(jīng)濟適用房開發(fā)等項目，給開發(fā)項目企業(yè)所得稅的清算單位帶來了一定的復雜性。由于企業(yè)所得稅是根據(jù)待清算開發(fā)項目的應稅所得額征收的稅種，如果清算單位確認錯誤，必然導致收入、扣除項目以及應稅所得額的計算錯誤，致使企業(yè)所得稅得不到準確的繳納。根據(jù)我國房地產(chǎn)所得稅清算的相關規(guī)定，企業(yè)所得稅的清算單位應以相關行政管理部門審批的開發(fā)項目為依據(jù)，如果一個開發(fā)項目涉及分期開發(fā)情況的，以分期開發(fā)為清算單位。由于我國當前房地產(chǎn)市場管理不完善，開發(fā)項目相對較混亂，商業(yè)項目與市政公益項目、贏利項目與虧損項目捆綁開發(fā)等混合性開發(fā)項目多發(fā)，致使企業(yè)所得稅在清算過程中對于清算單位的確認復雜化。

（二）開發(fā)項目費用扣除票據(jù)混亂

房地產(chǎn)開發(fā)項目的費用扣除是確定應繳納企業(yè)所得稅稅額的重要內(nèi)容，開發(fā)項目費用的扣除需要房地產(chǎn)企業(yè)取得合法、正規(guī)的票據(jù)，否則在企業(yè)所得稅匯算清繳時不能予以扣除。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)過程中的往來單位涉及到企業(yè)單位、事業(yè)單位、行政單位以及拆遷戶個人等，往來單位性質(zhì)復雜，所涉及的票據(jù)也多種多樣，既有行政單位收費票據(jù)、事業(yè)單位票據(jù)，又有企業(yè)往來的常規(guī)性發(fā)票，還有個人的收款收據(jù)等等，在各種票據(jù)取得過程中往往會因涉及到不合規(guī)票據(jù)、甚至虛假票據(jù)而造成不能作為扣除項目抵扣的現(xiàn)象，費用扣除票據(jù)存在一定程度的混亂。

（三）開發(fā)項目收入確認違規(guī)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的收入確認是企業(yè)所得稅清算的基礎。我國企業(yè)所得稅清算相關制度規(guī)定，開發(fā)項目的收入是指因開發(fā)項目取得的所有經(jīng)濟利益，包括貨幣性收入、以物易物的實物性收入，以及變價折款等其他收入形式。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)商出于偷逃稅款或政策把握不明等原因，對開發(fā)項目的收入確認存在一定程度的違規(guī)現(xiàn)象。例如，將房地產(chǎn)開發(fā)的銷售收入長期掛在個人往來賬面上，不進行收入的確認；混淆不征稅收入與征稅收入界限，肆意擴大不征稅收入范圍；視同銷售的房地產(chǎn)項目不計算收入等等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目收入確認違規(guī)是企業(yè)所得稅清算過程中最常見的現(xiàn)象之一，也是在企業(yè)所得稅匯算清繳過程中需要重點審查的領域之一。

（四）開發(fā)項目成本扣除隨意性大

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的成本費用包括建筑安裝工程費、公共配套設施成本、開發(fā)費用以及加計扣除等項目。由于扣除項目種類繁多、情況復雜，房地產(chǎn)企業(yè)在計算交納企業(yè)所得稅時往往通過隨意調(diào)整扣除項目金額和范圍，逃避企業(yè)所得稅的繳納。例如，虛構(gòu)開支擴大建筑安裝工程成本；與承包商惡意串通虛增建安成本逃避稅收并私建小金庫；任意提高加計扣除項目的基數(shù)；利用開發(fā)費用中關于三項費用的相關規(guī)定變相操作，調(diào)增可扣除的銀行借款利息以及另外兩項費用。開發(fā)項目在成本扣除方面存在較大的隨意性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算對策分析

（一）明確企業(yè)所得稅開發(fā)項目

做好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目企業(yè)所得稅的清算，明確企業(yè)所得稅清繳單元的開發(fā)項目是基礎工作。具體而言，首先以房地產(chǎn)行政管理部門注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)，逐個進行清算；其次，如果該房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于分期開發(fā)分期驗收的情況，則以每一期開發(fā)驗收項目作為清算單元；如果開發(fā)對象屬于捆綁式開發(fā)，既基于某種原因?qū)讉€項目結(jié)合在一起進行開發(fā)，則依據(jù)國家相關的文件將捆綁式開發(fā)項目結(jié)合為一個清算單位。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位，還應注意把握清算時間，不僅僅將實現(xiàn)銷售的開發(fā)項目納入清算的范圍，還應包括雖然形式上沒有完成銷售、但實質(zhì)上已經(jīng)符合清算條件的開發(fā)項目，如已竣工驗收并投入使用的尚未銷售的開發(fā)項目。

（二）嚴格審核清算項目票據(jù)的合規(guī)性

原始票據(jù)是企業(yè)所得稅清算項目費用扣除的唯一憑據(jù)，必須嚴格審核原始票據(jù)的合規(guī)性。具體而言，對于為開發(fā)項目提供服務的對方單位是營利性企業(yè)單位而言，例如，為開發(fā)工程提供建筑材料或設備、提供建筑勞務、負責建筑材料或設備的運輸，以及提供測繪設計及監(jiān)理等對象，應取得經(jīng)稅務系統(tǒng)及財政系統(tǒng)共同監(jiān)制的正規(guī)發(fā)票，且發(fā)票開具的時間、內(nèi)容、金額、對象與實際業(yè)務相符時才能計入開發(fā)成本予以扣除；如果往來對象是國家行政機關或相關事業(yè)管理機構(gòu)，如項目建設所在地規(guī)劃部門的行政收費，應取得省級財政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性專用收費票據(jù)才能予以確認；對于往來對象是個人的情況，如向個人支付房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，由于個人無法出具正規(guī)的財政發(fā)票，可由個人出具經(jīng)本人簽字確認的收據(jù)，并輔之以雙方簽訂的拆遷補償合同共同作為原始憑證，方予以認可。

（三）運用資料測算法，解決隱瞞收入問題

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)所得稅清算中最重要的收入確認問題，應將重點放在隱瞞收入的審查上，尤其是長期掛賬的往來款項，以及收入水平或利潤水平與市場同期同地段同規(guī)格房地產(chǎn)開發(fā)差距較大的項目，應引起清算人員足夠的注意力，防止隱瞞收入、偷逃稅款。在具體審查上，除了運用基礎的賬簿審查法，核對開發(fā)項目報表數(shù)據(jù)、賬簿數(shù)據(jù)、憑證數(shù)據(jù)，審查原始憑證的合法性，分析開發(fā)項目收入、成本、利潤、稅額、往來款項等重點項目的合理性，還應采取分析推算法，從另外角度對開發(fā)項目的收入進行分析測算，防止收入的隱匿?？赏ㄟ^審查開發(fā)項目銷售明細賬，分析銷售價格是否與市場平均價格相差懸殊以推斷是否存在調(diào)整價格隱匿收入的現(xiàn)象；通過房管部門登記的開發(fā)項目驗收面積與市場價格測算開發(fā)項目收入的整體水平，分析是否有隱瞞已完成銷售尚未進行企業(yè)所得稅清算的項目等等。

（四）運用分析性復核，審查扣除項目合理性

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目扣除項目多、扣除內(nèi)容繁雜、扣除憑證雜亂，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)通過調(diào)整扣除項目金額來實現(xiàn)減少增值額，偷逃企業(yè)所得稅稅款的目的。對于企業(yè)所得稅清算過程中關于扣除項目的審查，一是要認真審核扣除項目的原始憑證，尤其是大額扣除項目的原始憑證，將違規(guī)憑證予以剔除不得抵扣；二是要充分運用分析性復核法，測算扣除項目的合理性，例如，可以通過分析性復核，測算同類開發(fā)項目開發(fā)費用的合理性區(qū)間，抑制扣除項目金額和范圍的人為增加。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目企業(yè)所得稅清算情況復雜、過程繁瑣，需要針對包括收入確認、成本計算、加計扣除、增值額確認、稅率選用在內(nèi)的各個環(huán)節(jié)進行深入的調(diào)查分析，準確計算增值額及企業(yè)所得稅稅額，維護我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定和國家稅收的征繳。

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作者簡介：朱正（1972-），男，漢族，天津人，本科學歷，中級會計師職稱，研究方向：稅法方向。