試論行政事業(yè)單位物業(yè)管理的難點與對策

【摘要】按照國務(wù)院機關(guān)單位后勤服務(wù)改革的總體部署以及要求，全國的機關(guān)、事業(yè)單位以及住宅小區(qū)都要逐步地推行物業(yè)管理制度，事業(yè)單位實行物業(yè)管理有償服務(wù)是必然趨勢。但是行政事業(yè)單位存在以下不利因素，行政事業(yè)單位住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套老化、標準低職工的觀念較為落后、管理經(jīng)費資金不到位等，這些因素的存在使得物業(yè)管理很難推行，所以要想加快行政事業(yè)單位物業(yè)管理的腳步，就必須找出物業(yè)管理難點，才能找出針對性的措施，保證行政事業(yè)單位物業(yè)管理順利推行。

【關(guān)鍵詞】行政事業(yè)單位 物業(yè)管理 難點 對策

隨著現(xiàn)代化社會不斷發(fā)展，各項需求要趨于社會化管理。物業(yè)管理制度的出現(xiàn)是社會化管理的主要表現(xiàn)形式之一。因此物業(yè)管理在行政事業(yè)單位中推行勢在必行。行政事業(yè)單位物業(yè)管理就是對行政單位、機關(guān)、行政單位的住宅小區(qū)實行物業(yè)管理，包括小區(qū)綠化、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)的治安管理以及房屋建筑設(shè)備管理等方面，對這些項目的維護都需要小區(qū)居民繳納物業(yè)費，這樣使得它與傳統(tǒng)的物業(yè)管理有明顯的不同，而這卻成為事業(yè)單位難以推行物業(yè)管理的主要障礙。

一、試論我國行政事業(yè)單位物業(yè)管理存在問題

（一）物業(yè)管理制度不健全

近些年我國對物業(yè)管理重視程度不斷提高，促使我國物業(yè)管理飛速發(fā)展，我國物業(yè)管理取得了驕人的成績，但是物業(yè)制度不健全成為物業(yè)管理不能全面發(fā)展的障礙。因為物業(yè)管理會涉及到業(yè)主和物業(yè)等多方利益，我國物業(yè)又是借鑒國外的經(jīng)驗，所以物業(yè)管理在很多都存在一定的缺陷，

（二）物業(yè)管理與建設(shè)不協(xié)調(diào)

我國很多老房子都是在改革開放以前建設(shè)的，當時建設(shè)的時候并沒有物業(yè)管理，或者是有物業(yè)但是物業(yè)之間的交接工作并未做好，致使物業(yè)管理存在一定的滯后性。因為管理存在一定的漏洞，導(dǎo)致很多小區(qū)在使用的過程中，人為的對小區(qū)建筑進行改造，人為的搭建一些建筑導(dǎo)致房屋建筑變得復(fù)雜。小區(qū)物業(yè)在進行管理的時候?qū)ㄖY(jié)構(gòu)了解不夠全面，使得小區(qū)物業(yè)管理工作很難開展。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)不明確

行政事業(yè)單位小區(qū)因為年數(shù)久遠，導(dǎo)致很多小區(qū)內(nèi)部并沒有明確的劃分各自的房屋產(chǎn)權(quán)，這樣導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)在管理的時候找不到負責人，且在遇到物業(yè)問題時，找不到相關(guān)人員，這樣致使物業(yè)管理很難開展。

二、試論行政事業(yè)單位物業(yè)管理的難點

行政事業(yè)單位實行物業(yè)管理，說白了就是對機關(guān)單位，事業(yè)單位所居住的小區(qū)以及大院，實施全部的物業(yè)管理，它包含對房屋建筑實行統(tǒng)一建設(shè)、小區(qū)綠化、小區(qū)衛(wèi)生、小區(qū)交通等方面進行統(tǒng)一治理，并收取相應(yīng)的管理費用。這就表明它與原有的管理存在區(qū)別，不再是無償使用，因此在推行時存在以下的困難。

（一）群眾對物業(yè)管理認識程度不高

很多事業(yè)單位業(yè)主以及物業(yè)管理部門思想觀念較為落后，他們很難接受新興的物業(yè)管理。和現(xiàn)代物業(yè)管理他們在物業(yè)管理方面較為單一，這樣使得他們在激勵的市場競爭中很容易被淘汰，物業(yè)管理觀念落后主要表現(xiàn)為以下兩方面，一是經(jīng)濟的發(fā)展促使物業(yè)管理發(fā)展飛速發(fā)展，市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，而行政事業(yè)單位物業(yè)管理觀念卻一直沒有轉(zhuǎn)變，他們在管理能力，管理水平以及管理觀念上都存在一定的缺陷。和市場優(yōu)秀的物業(yè)管理存在較大的差距，但是他們卻不愿意改變，也害怕改變。二是要加強物業(yè)管理，應(yīng)該使得物業(yè)制度的完善應(yīng)建立在一定的物質(zhì)基礎(chǔ)上，傳統(tǒng)的物業(yè)管理不向業(yè)主收取任何費用，這樣必定會導(dǎo)致傳統(tǒng)物業(yè)存在一定的滯后性，再加上很多小區(qū)的居民在思想觀念上并沒轉(zhuǎn)變，所以導(dǎo)致現(xiàn)代物業(yè)管理很難推行。

（二）物業(yè)管理意識淡薄

物業(yè)管理是一種市場經(jīng)濟行為，它是從原有的計劃制度相市場經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)，受到計劃經(jīng)濟的影響，行政事業(yè)單位物業(yè)管理意識淡薄。首先是管理部門的認識程度不高，伴隨著改革開發(fā)的深入以及房產(chǎn)上市交易，房屋產(chǎn)權(quán)必定向多元化方向發(fā)展，居民生活水平提高對物業(yè)管理提出了更高的要求，但是這恰恰是行政事業(yè)機關(guān)物業(yè)管理機構(gòu)的薄弱環(huán)節(jié)，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式不能適應(yīng)居民新的要求。其次是職工對現(xiàn)代物業(yè)管理存在一定的偏見，他們不支持收取費用，認為小區(qū)的管理、小區(qū)綠化、小區(qū)交通管理這些事情都應(yīng)該是免費的，他們沒有認識到推行物業(yè)管理真正收益的是自己，所以現(xiàn)代物業(yè)管理有償服務(wù)的推行存在一定困難。

（三）行政事業(yè)單位小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難度大

大多數(shù)行政事業(yè)單位小區(qū)在建設(shè)初期并沒有長遠的考慮，它的建設(shè)只是單純的滿足業(yè)主的居住需求，但是卻沒辦法滿足現(xiàn)代人對基礎(chǔ)設(shè)施的需要，很多行政機關(guān)事業(yè)單位小區(qū)里缺乏基礎(chǔ)設(shè)施。有的行政事業(yè)單位小區(qū)因為建設(shè)較早，很多設(shè)備都已經(jīng)老化。這些問題的存在給物業(yè)管理帶來了巨大的難題。

三、試論行政事業(yè)單位物業(yè)管理的措施

（一）加大物業(yè)宣傳力度

上述說到行政事業(yè)單位小區(qū)居民對物業(yè)管理有償服務(wù)存在一定的偏見，因此要想推行有償服務(wù)，就應(yīng)該轉(zhuǎn)變他們的對物業(yè)管理態(tài)度，加強物業(yè)宣傳力度。加強物業(yè)宣傳力度要從兩方面入手，第一針對業(yè)主開展宣傳活動，向業(yè)主宣傳新興物業(yè)管理制度的優(yōu)越性，以提高他們對行政事業(yè)單位物業(yè)的認識程度。其次，以新型物業(yè)管理的發(fā)展趨勢以及發(fā)展優(yōu)勢為出發(fā)點，讓業(yè)主明白新型物業(yè)是為了服務(wù)業(yè)主生活而產(chǎn)生的，在宣傳的時候公開收費項目以及收費內(nèi)容，讓業(yè)主充分認識到收費的必要性，進而獲得業(yè)主的大力支持。

（二）健全物業(yè)服務(wù)管理制度

上述說到，行政事業(yè)單位小區(qū)在物業(yè)管理制度上存在一定的缺陷，因為管理制度的不完善導(dǎo)致物業(yè)管理水平較低，因此健全物業(yè)服務(wù)制度是保證物業(yè)長期發(fā)展的重要手段。首先建立小區(qū)物業(yè)管理規(guī)章制度，帶動物業(yè)向制度化和規(guī)范化方向發(fā)展。其次建立物業(yè)獎罰制度，對業(yè)主不滿意的方面要積極改進，對那些服務(wù)態(tài)度好工作效率高的物業(yè)管理人員，給予一定的獎勵。

四、結(jié)束語

上述提到的行政事業(yè)單位物業(yè)管理存在的難點，幾乎是所有行政事業(yè)單位物業(yè)管理的通病，要想使得有償物業(yè)管理制度順利推行，就必須做好加大物業(yè)宣傳力度、健全物業(yè)管理制度、提高物業(yè)管理人員素質(zhì)這三項工作，要獲得業(yè)主的支持，才能在行政事業(yè)單位中順利推行物業(yè)管理。

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作者簡介：楊貴紅（1978-），男，浙江蘭溪人，漢，職稱：工程師，本科學歷，研究方向：事業(yè)單位基建管理、行政管理。