宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場與居民投資選擇

孟喬鈺

【摘要】2015年第一季度我國推出降息降利貨幣政策與新住房貸款政策，全國迎來樓市第一春，然而反映在一二線城市房價(jià)的上升三四線城市庫存大、空置率高的分化帶依然存在。由于信貸額度大、利率水平與房價(jià)呈不穩(wěn)定相關(guān)關(guān)系使投資者大多持觀望態(tài)度。本文著重分析2015上半年宏觀政策調(diào)節(jié)對我國房地產(chǎn)業(yè)走向問題。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信托融資 貨幣政策 330新政 信貸額度

2015年3月，央行宣布存貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，降息不僅利好于股票市場，更促進(jìn)了樓市春季回暖。隨后于3月下旬，政策出臺(tái)對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%，擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%；個(gè)人將購買兩年（含2年）的普通住房對外銷售免征營業(yè)稅。樓市新政的出臺(tái)極大促進(jìn)房地產(chǎn)市場從灰暗期走向光明，我國處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的提速期，房地產(chǎn)健康有序發(fā)展對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)有著重要意義。然而利率變動(dòng)與房地產(chǎn)走向并不成單一相關(guān)關(guān)系，由于房地產(chǎn)市場極大的波動(dòng)性，投資者需正確把握本次宏觀政策的真實(shí)走向再做出投資決策，我國也應(yīng)穩(wěn)步推進(jìn)利率市場化改革，暢通房地產(chǎn)市場與貨幣政策之間的關(guān)系，利用貨幣政策促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)定變動(dòng)，逐步改善居民住房條件。

房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素中，信貸額度和利率水平是價(jià)格指向最主要的風(fēng)向標(biāo)。從330新政后，房地產(chǎn)市場成交量逐步回升。全國到各地房地產(chǎn)新政策不斷出臺(tái)，樓市復(fù)蘇迅速，隨后的4月全國主要城市住宅簽約套數(shù)上漲幅度達(dá)到了5.8%，同比漲幅達(dá)22.5%。購房者對房源的原則趨向于區(qū)域性核心高的，地理位置趨于核心的，商業(yè)配套齊全的，故一線城市成交量遠(yuǎn)高于二三線城市，并且二手房市場也收益頗豐。然而表面形勢走好的房市事實(shí)上隱藏著諸多危機(jī)。首先，由于降息對一二線城市房產(chǎn)影響重大，降息后會(huì)在一二線城市和二三線城市中形成分化帶，投資者更傾向于購買一線城市房產(chǎn)，由于大城市中富余大量剩余勞動(dòng)力，故降息會(huì)更加刺激一線城市的投資和剛需。對于三四線城市來說，為了減少已建房源跟上全國房價(jià)變動(dòng)趨勢，稍幅降價(jià)也是一種推銷措施。目前我國區(qū)域范圍內(nèi)已建房源存量可滿足全國購房需求4年有余，表面上供過于求的局面事實(shí)上一二線城市稀缺三四線城市過剩，形成不良分化帶。第二，中國住房空置率太高，2015年IMF提供的數(shù)據(jù)為中國目前住房空置面積達(dá)10億平方米。按國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí)這種泡沫是正常的，我國目前沒有精確住房空置率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從IMF分析來看由于2014年以前開工建設(shè)率太高，房地產(chǎn)開工率遠(yuǎn)高于銷售率，造成林立密集樓房的區(qū)域往往沒有住戶，造成大范圍土地資源閑置。第三，由于房地產(chǎn)資金需求量大且開發(fā)周期長，房產(chǎn)貸款則以滾動(dòng)式積累前進(jìn)，即房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功后用項(xiàng)目作為抵押去償還前一期貸款，故房地產(chǎn)金融具有長期巨大信貸風(fēng)險(xiǎn)。第四，我國住房政策對樓市行情起到一定短期微刺激作用，對改善型需求具有利好作用，但目前改善型需求在市場層面已經(jīng)下降到30%左右，具有改善型需求的投資者不乏具有長期購房經(jīng)驗(yàn)對于政策出臺(tái)持觀望態(tài)度并不急于交款的用戶，故住房政策在我國真正反映到房價(jià)上還需一定時(shí)間。

從我國改革開放以來房價(jià)變動(dòng)可以看出，影響房地產(chǎn)價(jià)格的最主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。本次利率下調(diào)會(huì)對當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格起到托底的作用，降息后資金用起來更便宜，會(huì)極大降低開發(fā)商和購房者的融資成本，在銀行申請按揭貸款購房的投資者也會(huì)享有利好條件。相比之下對于購房者的優(yōu)勢大于開發(fā)商，故短期內(nèi)房地產(chǎn)會(huì)經(jīng)歷一段火熱時(shí)期，但由于部分區(qū)域房產(chǎn)庫存很大，開發(fā)商不會(huì)動(dòng)用大筆資金購買新用地，故二手房交易量會(huì)因此有所提升。住房公積金持有者最低首付為20%會(huì)讓剛性需求觀望者出手購房，二套房購買者門檻的降低利好于改善住房需求投資者，兩項(xiàng)措施共行有利于改善當(dāng)前供過于求的局面，房價(jià)適度上漲中可以減少庫存，市場將得以實(shí)現(xiàn)均衡。然而金融支持過度將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。目前我國采取適度擴(kuò)張的貨幣政策容易誘發(fā)流動(dòng)性過剩和房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，因此央行才制定貨幣政策的同時(shí)也應(yīng)與監(jiān)管機(jī)構(gòu)密切檢測房地產(chǎn)運(yùn)行指標(biāo)，要求商業(yè)銀行發(fā)放合理的房地產(chǎn)業(yè)授信總量，加強(qiáng)信用規(guī)模的限制，從源頭上防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵，家具，電器等一系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)危機(jī)或泡沫破滅時(shí)，信貸違約將會(huì)造成金融危機(jī)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)消費(fèi)與投資需求也會(huì)受此影響，故調(diào)控房價(jià)穩(wěn)定市場是任何一個(gè)大國發(fā)展經(jīng)濟(jì)不可小覷的著力點(diǎn)。此次政策出臺(tái)相應(yīng)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)上漲，消費(fèi)者選擇在房價(jià)上漲之前出手購房是最佳時(shí)機(jī)。在面對房地產(chǎn)市場的極大波動(dòng)性，政府在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)控制相應(yīng)的力度，加大對房地產(chǎn)信貸的控制力；同時(shí)在保持房地產(chǎn)也發(fā)展的情況下也應(yīng)不斷擴(kuò)大融資渠道，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托基金；監(jiān)管房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)調(diào)發(fā)展；保障中國廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的普及性，從源頭上保護(hù)中小購房者供應(yīng)度，保障房的供給增加有利于緩解房產(chǎn)剛性需求降低房價(jià)；利用此次利率政策調(diào)節(jié)鼓勵(lì)二手房市場的發(fā)展，二手房市場有利于優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，二手房價(jià)對于穩(wěn)定房價(jià)有重要作用。穩(wěn)步跟進(jìn)利率政策，樓市穩(wěn)定上揚(yáng)才能持久造福經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)

[1]中國工商銀行上海市分行管理信息部課題組.《房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響宏觀經(jīng)濟(jì)安全的相關(guān)研究》.2010年第三期.

[2]張濤，龔六堂，卜永祥.《資產(chǎn)回報(bào)、住房按揭貸款與房地產(chǎn)均衡價(jià)格》.金融研究，2006年第2期.