我國對商品住房投資需求的調(diào)控困境及其化解

盧櫻之

摘要：我國自2003年以來開始了對房地產(chǎn)市場的持續(xù)宏觀調(diào)控。在調(diào)控實(shí)踐過程中，中央政府逐步認(rèn)識到治理商品住房的投資需求對確保我國房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要性，并采取了相應(yīng)的調(diào)控政策。調(diào)控遭遇了由市場經(jīng)濟(jì)制度和計(jì)劃調(diào)控手段之間的碰撞、中央政府和地方政府之間的博弈等方面帶來的困境。應(yīng)通過抓緊完善全國聯(lián)網(wǎng)的個人住房信息系統(tǒng)等基礎(chǔ)性工作，并采取“堵、趕、疏”多種手段進(jìn)行綜合治理從而化解調(diào)控困境。

關(guān)鍵詞：住房 投資需求 住房信息系統(tǒng)

自1998年實(shí)行城鎮(zhèn)住房制度改革以后，我國房地產(chǎn)業(yè)步入了加速成長期。在國家一系列鼓勵政策的支持下，城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)得到有效啟動，強(qiáng)勁的消費(fèi)需求推動了商品住房價(jià)格持續(xù)、穩(wěn)定的上漲。在買漲不買跌的心理引導(dǎo)和財(cái)富效應(yīng)的示范下，購房需求大量增加，導(dǎo)致了2005年后不少城市房價(jià)出現(xiàn)了過快上漲。中央政府為了穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，出臺了多項(xiàng)調(diào)控房價(jià)的舉措。近期房價(jià)已經(jīng)得到了一定的抑制，中央也出臺了“330新政”復(fù)蘇樓市。出現(xiàn)這些情況的重要原因就在于投資性購房需求在當(dāng)前商品住房需求中已處于相當(dāng)?shù)谋戎亍Ｎ覈康禺a(chǎn)調(diào)控體系在抑制住房投資需求過程中，遭遇了體制、制度等方面因素造成的困境，必須在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上加以綜合治理。

一、商品住房投資需求概述

根據(jù)購買目的分，我國城鎮(zhèn)商品住房的需求分為消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求。其中，消費(fèi)需求指取得住房是以本人及家庭居住和使用為直接目的的需求；投資需求是以住房作為保有財(cái)富的手段為目的的需求，包括增量投資需求和存量投資需求；投機(jī)需求是以取得短期利潤為目的的需求。從推動住房價(jià)格上漲的角度分，需求可分為合理需求和不合理需求。消費(fèi)需求中的剛性需求和改善性需求是購房者為了保證自己的合理居住需要，促進(jìn)生活質(zhì)量的提高而引發(fā)的購買動機(jī)，屬于相對穩(wěn)定的需求，通常被認(rèn)為是合理需求；而投資或投機(jī)需求則過分看重商品住房的價(jià)值而非其使用價(jià)值，經(jīng)常處于不穩(wěn)定狀態(tài)，容易造成市場的動蕩起伏。同時，我國是地少人多的國家，資源稀缺程度較高，商品住房不宜用于投資或投機(jī)，因此上述需求屬于不合理需求。

我國商品住房投資需求產(chǎn)生和擴(kuò)張的原因之一在于住房商品自身的投資價(jià)值。住房是中國人的生活必需品，導(dǎo)致商品住房對投資者來說吸引力日益增強(qiáng)。受傳統(tǒng)觀念的影響，擁有自有產(chǎn)權(quán)住房成為中國人有“家”的標(biāo)志，對于步入婚姻年齡準(zhǔn)備成“家”的年輕人來說，必須想方設(shè)法購買自己的住房。另外，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，我國城市發(fā)展速度較快，提供的就業(yè)機(jī)會、收入水平以及生活便利程度等方面與農(nóng)村相比更為理想，因此吸引了更多的人進(jìn)入城市，但只有擁有了房產(chǎn)才會帶來融入城市的心理歸屬感。這些因素都使得城市居民將住房視為生活必需品，成為自己終身奮斗追求的目標(biāo)。因此，在巨大的剛性需求作保證的前提下，將住房作為投資品帶來的風(fēng)險(xiǎn)非常小。

二、政府宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)投資需求的態(tài)度以及政策的演變

自2003年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，隨著市場形勢的變化，我國宏觀決策部門對商品住房市場中投資性需求的管理從寬松到嚴(yán)格，經(jīng)歷了“控制——抑制——遏制”的發(fā)展歷程。

（一）調(diào)控初期，對投資需求采取“控制”態(tài)度

2004年我國房地產(chǎn)市場過熱苗頭初現(xiàn)，商品住房價(jià)格開始明顯上漲，不合理的需求如投機(jī)、投資需求對價(jià)格的非理性上漲起到了推手作用。因此，國家對不合理的需求采取了調(diào)控政策。2005年3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（簡稱“國八條”），要求有效遏制投機(jī)炒作，控制投資性購房需求。減少投機(jī)性購房需求是此階段調(diào)控政策的主要目標(biāo)。調(diào)控政策工具主要是通過流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅，加大投機(jī)炒作的成本進(jìn)而遏制投機(jī)需求，而對投資性需求卻并未提出操作性的控制手段。因此，調(diào)控初期盡管提出了要控制投資性購房需求，但實(shí)際整治的重點(diǎn)是投機(jī)需求，投資需求帶來的不利影響還未得到應(yīng)有的重視。

（二）調(diào)控深入階段，對投資需求采取“抑制”態(tài)度

度過了全球金融危機(jī)導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場低迷階段后，2009年我國城市住房市場出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，住房價(jià)格快速上漲，甚至超過金融危機(jī)前水平。2010年1月7日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》要求合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。在調(diào)控政策中實(shí)實(shí)在在提出了針對投資性需求的對策，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，提高二套房貸款首付款比例，抑制投資投機(jī)性購房需求。說明政府開始重視投資性需求的治理工作，將二套房購買需求作為投資性需求加以重點(diǎn)抑制。

（三）調(diào)控攻堅(jiān)階段，對投資需求采取“遏制”態(tài)度

面對著越調(diào)越高的房價(jià)，2011年1月26日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》要求進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購房。調(diào)控政策除了繼續(xù)使用差別化住房信貸和稅收政策外，還要求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有一套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶徱惶鬃》?。此階段的宏觀調(diào)控政策說明政府已經(jīng)充分認(rèn)識和重視投資需求的危害，對其采取嚴(yán)格禁止的態(tài)度加以遏制。

（四）調(diào)控轉(zhuǎn)型階段，對投資需求采取“鼓勵”態(tài)度

15年4月，頒布330新政之后，全國100個城市新建住宅平均價(jià)格為10522元/平方米，環(huán)比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個百分點(diǎn)。而此前中國行業(yè)其實(shí)在逐月下跌已經(jīng)持續(xù)了近一年了，全國十大重點(diǎn)城市在4月份的住宅均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌為漲。為18961/元每平方米，環(huán)比上漲0.12%。業(yè)內(nèi)人士同時也表示，其實(shí)房地產(chǎn)市場“量增價(jià)穩(wěn)”仍會在較長時間內(nèi)進(jìn)行持續(xù)。中國指數(shù)研究院也分析認(rèn)為，隨著各類政策逐步落實(shí)以及貨幣環(huán)境的持續(xù)寬松，首套房購置以及改善類購房需求將平穩(wěn)釋放，市場回暖趨勢也將進(jìn)一步延續(xù)。

三、調(diào)控對投資需求的治理效果及投資需求帶來的影響

宏觀調(diào)控決策部門認(rèn)識到商品住房投資需求對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不利影響，也采取了“限貸”、“限購”和“增稅”等調(diào)控措施。投資需求過高將直接推動房價(jià)不理性的上漲，進(jìn)而發(fā)展為嚴(yán)重的社會問題。

（一）投資需求比例過高的房地產(chǎn)市場將造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展失衡

過高的投資性購房需求推高房價(jià)，但虛高的房價(jià)并未真正反映真實(shí)的住房消費(fèi)需求。在價(jià)格指揮棒的引導(dǎo)下，大量的社會資源過度涌入房地產(chǎn)的生產(chǎn)和流通領(lǐng)域，形成過度繁榮局面。而國民經(jīng)濟(jì)中亟待發(fā)展的一些基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、瓶頸產(chǎn)業(yè)由于利潤率低，無法吸引資源投入而得不到有效發(fā)展，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)比例失衡，對經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展是不利的。

（二）投資需求比例過高的房地產(chǎn)市場將拉大居民收入差距

商品住房的投資性需求主要來自于富裕階層，其強(qiáng)大的購買力推高了商品住房的價(jià)格。中等收入階層在其后進(jìn)入房地產(chǎn)市場，不得不接受被推高的房價(jià)，將其收入中更大的比例用于支付購房費(fèi)用。在飛漲的住房價(jià)格面前，低收入階層的居住需求只能靠政府的住房保障體系來解決，但是在人口眾多的國情下，政府財(cái)力無法提供足夠的住房保障來解決所有低收入居民的居住問題。因此，投資需求比例過高，實(shí)際上產(chǎn)生了社會財(cái)富再次向高收入階層的一次重新分配，社會收入分配差距進(jìn)一步被拉大。

四、我國調(diào)控商品住房投資需求的困境

政府對投資性購房需求采取的調(diào)控政策實(shí)施效果不理想，除了與我國商品住房的投資性不斷增強(qiáng)有關(guān)外，還因?yàn)榻?jīng)濟(jì)、社會等方面因素導(dǎo)致的調(diào)控困境。

（一）市場經(jīng)濟(jì)制度和計(jì)劃調(diào)控手段之間的碰撞

我國實(shí)行社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度改革后，通過市場對社會資源的配置起主導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中也主要使用各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)手段對微觀經(jīng)濟(jì)主體的利益進(jìn)行調(diào)整從而實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo)。商品住房投資性需求是一種特殊的購房需求，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)手段對其調(diào)節(jié)作用甚微。投資購房的目的主要是實(shí)現(xiàn)自身未來生活的安全保障，是保有財(cái)富的手段。這種購買行為的特點(diǎn)在于購房者將房產(chǎn)作為保有大額家庭財(cái)富的手段，并不過分在意所購物業(yè)能否獲取短期高額的投資回報(bào)率，只要所持物業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)長期的保值增值。因此，這種投資需求主要取決于購房者的收入水平，當(dāng)家庭收入結(jié)余達(dá)到一定水平就考慮投資購買商品住房，對貸款利率、價(jià)格波動等短期因素并不敏感，一般性投資規(guī)律已然不起作用。城市居民用“房產(chǎn)存款”代替了“貨幣存款”，商品住房成為富裕起來的中國居民保有家庭資產(chǎn)的重要形式。因此，對于住房投資需求，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段發(fā)揮的作用甚微。通過實(shí)施對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅來調(diào)節(jié)投資需求，還有較多的基礎(chǔ)性工作如房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立，在這些工作完成之前，只能通過實(shí)施一些指令性手段如“限購”、“限貸”等權(quán)宜之策，但這樣又引起了不小的非議，認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)下不宜采用計(jì)劃性過強(qiáng)的手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，影響了資源的配置效率。同時，由于這些手段都具有臨時性的特征，對投資需求無法從根本和長期起到遏制的效果。

（二）投資購房者和剛需購房者在調(diào)控政策之間的角力

宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定和執(zhí)行是社會各階層之間利益的重新調(diào)整和分配，因此，在政策制定過程中，各利益群體必然會通過其利益代表左右政策的制定，從而確保自己的利益不受影響。商品住房投資者一般是高收入階層，占有更多的社會資源，包括經(jīng)濟(jì)資源和政治資源，在政策制定中的投票權(quán)相對多一些。他們不希望看到房價(jià)下跌給自己的投資資產(chǎn)造成損失，因此，他們及其利益代表會對投資性需求影響較大的調(diào)控政策投反對票。剛需購房者希望通過調(diào)控政策對投資性購房進(jìn)行有效打擊，促使商品住房價(jià)格顯著下降，從而提高自己的購房能力。所以，上述兩個利益群體必然在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的制定過程中，通過行使自己或其利益代表人的話語權(quán)來影響政策的制定，進(jìn)而影響對投資需求的調(diào)控效果。

五、調(diào)控困境的化解思路

我國商品住房投資需求產(chǎn)生的原因是多方面的，既有政策因素，也有制度因素；既有經(jīng)濟(jì)因素，也有社會因素，因此，治理工作也必將是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要結(jié)合體制改革，采取“堵、趕、疏”多種手段，綜合進(jìn)行治理。完善的商品住房投資性需求抑制機(jī)制應(yīng)包括“堵、驅(qū)、疏”機(jī)制，形成對投資需求的全面治理：

“堵”即是通過設(shè)置入市門檻，使得投資性購房需求無法進(jìn)入商品住房市場。在當(dāng)前各項(xiàng)基礎(chǔ)工作還未完善的情況，可以考慮暫時使用“限購”、“限貸”等手段限制投資需求進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

“驅(qū)”即是對已經(jīng)進(jìn)入商品住房市場的投資需求，通過增加其持有成本，進(jìn)而被迫退出投資市場。當(dāng)前，全社會已有大量的投資資金沉淀在商品住房的投資領(lǐng)域，“房叔”、“房嬸”現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)也從一個側(cè)面證明了這個事實(shí)。要促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，僅僅將增量投資需求堵在市場外是不夠的，還必須將存量投資需求從市場中驅(qū)離。這樣一方面減少不合理需求，另一方面退出的投資需求又增加了市場供給，促進(jìn)了市場供求平衡的實(shí)現(xiàn)。為了驅(qū)逐房地產(chǎn)投資需求，應(yīng)該盡早對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)全面開征房產(chǎn)稅。

“疏”即是在商品住房消費(fèi)環(huán)節(jié)以外開辟多種投資渠道，引導(dǎo)投資需求進(jìn)入。資本的獲利性要求有其施展身手之處，如果僅僅采取驅(qū)趕手段，其必然會轉(zhuǎn)移到國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域，危害經(jīng)濟(jì)安全。因此，必須考慮對這些投資性資本進(jìn)行疏導(dǎo)，引導(dǎo)它們進(jìn)入促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的領(lǐng)域。REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）是通過發(fā)行基金份額籌集基金，為基金份額持有人的利益進(jìn)行投資，以房地產(chǎn)租金及其他相關(guān)經(jīng)營收入為主要收入來源的一種產(chǎn)業(yè)基金。通過發(fā)行保障房領(lǐng)域的REITs，吸引這些資本投資于保障房的建設(shè)，這樣不僅能分流商品住房消費(fèi)環(huán)節(jié)的投資性需求，從源頭上消減房價(jià)上漲的壓力，還能為保障性住房建設(shè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的多贏之策。

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