探討房地產(chǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)及未來預(yù)期

景建華 李麗

摘 要 房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且與國計(jì)民生密切相關(guān)?！胺?jī)r(jià)上漲過快”問題就一直困擾著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本文就以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的走勢(shì)為切入點(diǎn)，對(duì)我國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)走勢(shì)及其未來預(yù)期進(jìn)行探討與分析。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；房?jī)r(jià)走勢(shì)；預(yù)期；宏觀調(diào)控

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)信息顯示，截止到2015年的6月份，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有70多個(gè)大中城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)回升的現(xiàn)象，還有很多城市總體呈現(xiàn)企穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。不僅如此，還有27個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)上漲的局勢(shì)，比2014年底多出了7個(gè)，對(duì)于那些房?jī)r(jià)下滑的城市而言，則出現(xiàn)大量縮減的態(tài)勢(shì)，截止到上半年已縮減至34個(gè)。以上這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都表明了，這是近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)回升的一個(gè)信號(hào)。

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛速上漲的十年發(fā)展歷程回顧

在2003年的8月12日，中央政府由國家建設(shè)部起草并頒布實(shí)施的《關(guān)于促使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》重要文件，其中主要內(nèi)容就是強(qiáng)調(diào)通過宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策，把原來的經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”悄悄換成“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，此舉的目的我想大家也都能看出來，就是通過改變房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)，擴(kuò)大消費(fèi)內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”這個(gè)的一個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展局面?！蛾P(guān)于促使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》這一重要市場(chǎng)調(diào)控文件的實(shí)施，徹底改變了今后國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體發(fā)展局勢(shì)，標(biāo)志著從此之后，住房供應(yīng)基本落入了房地產(chǎn)開發(fā)商的手中，一直到2008年爆發(fā)國際金融危機(jī)之前，我國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)都是呈現(xiàn)“一路飛漲”這個(gè)局面，讓數(shù)以千萬計(jì)的中國居民感慨萬千。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛速上漲的這個(gè)時(shí)期，其中起到巨大推動(dòng)作用的還有市場(chǎng)上的另外一只手，它就是貨幣政策。下面我國通過一些有針對(duì)性的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來觀察一下，在2003年的7月份底，房地產(chǎn)市場(chǎng)上廣義貨幣供應(yīng)量M2余額是20.62萬億元（人民幣），到了2007年12月份的時(shí)候，經(jīng)歷了四年多的時(shí)間，廣義貨幣供應(yīng)量M2余額增長(zhǎng)到40.34萬億元（人民幣），一直到2009年的12月份底，廣義貨幣的市場(chǎng)供應(yīng)量M2余額已經(jīng)達(dá)到了61萬億元（人民幣），這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)意味著什么？它基本意味著此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的商品房已經(jīng)不再是居住的房子了，儼然成為了一種市場(chǎng)絕對(duì)商品，也可以說是一種金融品，此時(shí)的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也徹底變成了國民經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)巨大的傳銷場(chǎng)所。

2008年，由美國次貸金融危機(jī)所引起的爆發(fā)的全球性經(jīng)濟(jì)危機(jī)，雖然對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)的影響比較小，但是國內(nèi)也有不少行業(yè)、產(chǎn)業(yè)受到了不同程度的波及，其中最具代表性的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于受到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重沖擊，在2008年的時(shí)候，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了短暫的房?jī)r(jià)下跌，但是從2008年的11月中旬開始，中央政府就相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)救市計(jì)劃，一周之內(nèi)共推出了4萬億元（人民幣）的救市計(jì)劃，此舉的意義就在于將正式將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位于我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間震驚了世界。從2008的12月份開始，我國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)又開始了新一輪的飆漲，瞬間又讓數(shù)以千萬計(jì)的中國購房居民嘆為觀止。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)分析——基于宏觀調(diào)控

與以往不同的是，今年國家宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)就是促使房?jī)r(jià)回升，從去年（2014年）的下半年開始，這一年來，我國中央政府以及各級(jí)地方政府，都在通過經(jīng)濟(jì)政策來不斷促使著房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)迅速回升，目的就是刺激、帶動(dòng)國民消費(fèi)，此舉甚至超過了在2008年國際金融危機(jī)的時(shí)候國家所實(shí)施的房地產(chǎn)救市政策。截止到2015年的上半年，我國可以看出，國家政府所采取的一些經(jīng)濟(jì)政策，主要體現(xiàn)在銀行降息降準(zhǔn)、減稅、降低首付比重等，甚至出現(xiàn)地方政府直接購買住房補(bǔ)助，還有的大中城市出現(xiàn)了政府回購商品房的現(xiàn)象。雖然這一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)救市措施的出臺(tái)，但是并沒有從根本上緩解當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻的發(fā)展局面，從側(cè)面更突出的反映出市場(chǎng)背后更嚴(yán)重的一些矛盾、問題，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？我認(rèn)為，最大的原因就是這些宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)政策完全沒有順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)、規(guī)律，沒有意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)所在，還是沿用之前的老路，這顯然是行不通的。

讓我們?cè)谒哪昵?，?010年的4月份，我國開始出臺(tái)并大范圍的實(shí)施了商品住房限購政策，最具代表性的城市就是北京，可以說北京的房地產(chǎn)限購政策是國內(nèi)最嚴(yán)厲的，其中一點(diǎn)重要的限制內(nèi)容就是，“非北京本地戶籍的家庭居民，需要提供五年以上的北京納稅或者社會(huì)保險(xiǎn)證明，滿足這一條情況才可以購買一套商品住房”。此舉的目的就是限制房地產(chǎn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，顯然，當(dāng)前的這個(gè)局面在一定程度上就是受到了限購政策的影響。

基于以上對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)的一個(gè)探討與分析，個(gè)人認(rèn)為在今后的五年乃至十年之內(nèi)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)緩慢下跌（不會(huì)急跌），其中廣義貨幣會(huì)緩慢的增長(zhǎng)，長(zhǎng)期依靠著國家宏觀調(diào)控來支配的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不會(huì)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展下去的，相反只會(huì)背道而馳，我相信，如果中央政府真正的意識(shí)到這個(gè)問題，那么我國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)調(diào)控政策將會(huì)逐漸的退出房地產(chǎn)歷史舞臺(tái)。伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理性回歸，再加上消費(fèi)者購買心理更加趨向于理性，那么我國的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的走勢(shì)也會(huì)逐步的回歸于理性。對(duì)于未來的發(fā)展預(yù)期，主要體現(xiàn)在以下方面：①伴隨著中國股市市場(chǎng)的總體下跌，房地產(chǎn)房?jī)r(jià)也會(huì)受到影響；②長(zhǎng)期受到房地產(chǎn)高價(jià)房的影響，我國消費(fèi)者的購買能力已呈現(xiàn)嚴(yán)重透支的一個(gè)狀態(tài)，就目前而言，顯然已無法修補(bǔ)；③我國目前已經(jīng)進(jìn)入了人口老齡化的社會(huì)，再加上社會(huì)本身的保障體系就不夠完善、健全，人口的零增長(zhǎng)，獨(dú)生子女家庭增多，這些都嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期下跌。

三、結(jié)束語

在宏觀調(diào)控市場(chǎng)環(huán)境下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其主要的參與者的行為模式會(huì)嚴(yán)重的影響到房?jī)r(jià)產(chǎn)房?jī)r(jià)的基本走勢(shì)，他們就是“中央政府”、“地方政府”、“開發(fā)商”、“消費(fèi)者”、“商業(yè)銀行”，其中開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品供給者，同時(shí)也是中央政府與地方政府重點(diǎn)調(diào)控的主要對(duì)象，從一個(gè)理性的市場(chǎng)角度來觀察，開發(fā)商還是最大的受益者。

參考文獻(xiàn)：

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