關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的解讀

劉曉偉

一、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策出臺的背景

我國經(jīng)濟正在向形態(tài)更高級、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，正從高速增長轉(zhuǎn)向中高速增長。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟增長密切相關(guān)，同時也與社會各界以及人民生活密切相關(guān)。多年以來房地產(chǎn)一直作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為特殊產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的每次政策調(diào)整，都會牽動廣大群眾的神經(jīng)，引發(fā)社會各界無限遐想。此次政策的調(diào)整也是為了滿足人們?nèi)罕姷男枰Y(jié)合對市場和消費心理的分析，正確的引導(dǎo)社會預(yù)期，從而達到促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

二、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策具體內(nèi)容

為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從而推動宏觀經(jīng)濟的增長，經(jīng)國務(wù)院批準，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整如下：

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

三、個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新舊政策對比情況

這是從2005年以來針對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的第六次調(diào)整，此次調(diào)整與前五次調(diào)整相比，既有相似的地方又有不同的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面

（一）背景不同

以2009年政策調(diào)整為例：

2009年政策出臺的背景是國家采取擴大內(nèi)需，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，同時堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而此次政策出臺的背景是經(jīng)濟發(fā)展已進入新常態(tài)，經(jīng)濟增長速度變緩，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)應(yīng)適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，認識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)。

（二）目的不同

每次政策調(diào)整的目標都是適應(yīng)經(jīng)濟的發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?？墒敲看握哒{(diào)整的具體目的卻差別很大。

2006年和2010年政策的調(diào)整均是個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。時間上的延長是為了防止倒賣房子的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，是出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的；2009年政策的調(diào)整是為了鼓勵普通商品房的消費，促進商品房銷售具， 保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，是出于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的；而此次政策的調(diào)整是為了適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展趨勢，是出于促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展的目的。

（三）內(nèi)容不同

每次政策調(diào)整的內(nèi)容都有相似之處，又有不同之處，主要表現(xiàn)在征收條件和納稅人負擔上。

這次的調(diào)整主要突出表現(xiàn)在以下兩點：第一、在征收條件上，將對商品房的征稅時間從五年為界限改成了兩年，縮短了征稅時間，減輕了納稅人的稅收負擔；第二、受此次調(diào)整影響的也只是購房時間在三至五年的二手商品房，對于時間不足兩年以及超過五年的二手商品房并沒有影響，這與之前的政策有一定的連貫性，在一定的程度上起到了維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的作用。

四、調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策將會產(chǎn)生的影響

此次政策的調(diào)整主要是將滿足條件由原先的5年降為2年，降低了征稅要求，這對于房屋買賣雙方來說都是個好消息，下面將從以下兩個方面進行具體分析：

（一）對于具有購買剛性的購房者的影響

對于購房年限在3至5年，且有賣房意愿的房主來說，此次政策的出臺，可以減輕他們的稅收負擔，因此會有大量的二手房流入市場。對于有買二手房的購房者來說，由于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅是流轉(zhuǎn)稅，在流轉(zhuǎn)的過程中很容易轉(zhuǎn)嫁給購房者；商品房是缺乏彈性的商品，同時房地產(chǎn)市場又具有一定的壟斷性，因此個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅很容易產(chǎn)生稅負轉(zhuǎn)嫁，而最終的受害者都是那些購房者。同時購買二手房的人通常是資金實力不夠買一手房，退而求其次才選的二手房，如果征收高額的轉(zhuǎn)讓稅，會使他們雪上加霜。因此，降低征稅要求，可以減輕他們的負擔。同時由于市場中二手房供給增加，會使二手房的價格下降，這也會使得購房者更青睞于二手房。

（二）對于具有投機性購房者的影響

對于投機者或者投資者來說，此次調(diào)整無疑也是個好消息。征稅時間的縮短使得投資的不確定性減少，從而降低了投資風(fēng)險，同時加快了商品房流通轉(zhuǎn)讓速度，縮短了資金收回的時間，使得投資者的利益得到了進一步的保障。因此，此項政策的出臺，會使得大量的投資者涌向房地產(chǎn)市場，使得低迷的商品房市場重新獲得活力。

五、政策出臺以后實際發(fā)展情況

從國家統(tǒng)計局發(fā)表的數(shù)據(jù)可以看出以下兩點：

1、房價環(huán)比略有上漲，城市間仍呈分化局面。4月份70個大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價環(huán)比略有上漲。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市分別比上月增加了6個和16個；持平和下降的城市個數(shù)均有所減少。4月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均上漲0.3%。

房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，絕大部分三線城市房價仍然下降。據(jù)測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。

2、房價同比降幅收窄。絕大部分城市房價同比仍然下降，但隨著部分城市房價環(huán)比上漲，4月份房價同比降幅總體略有收窄。其中，新建商品住宅價格降幅比上月收窄的城市有15個，比上月增加12個；二手住宅價格降幅比上月收窄的城市有22個，比上月增加11個。

因此新政策的出臺將會給房地產(chǎn)市場吹來一陣春風(fēng)，預(yù)計接下來幾個月，無論是一手房市場還是二手房市場的銷售都會得到相應(yīng)的改善。同時也對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

參考文獻：

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[3]龔光明.《完善個人住房轉(zhuǎn)讓稅收政策探析》.群文天地，2012.

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