基于模糊綜合評判的低碳地產(chǎn)評級體系構(gòu)建

史宗華

摘要：在全球環(huán)境問題日益嚴(yán)重的大環(huán)境下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)已是大勢所趨，而隨著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，開發(fā)低碳地產(chǎn)已是大勢所趨。目前我國的低碳地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，尚未建立低碳地產(chǎn)的評價體系，因此，綜合運(yùn)用層次分析法以及模糊綜合評判方法，構(gòu)建低碳地產(chǎn)的評價體系，以為低碳地產(chǎn)的發(fā)展提出意見。

關(guān)鍵詞：低碳地產(chǎn)；層次分析法；模糊綜合評判

中圖分類號：F2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16723198（2015）04001402

0引言

隨著全球氣溫的不斷升高，人們開始愈來愈重視環(huán)境問題，各國已進(jìn)入低碳時代，如何實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式向“低能耗、低污染、低排放”的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排的目標(biāo)，是各國政府關(guān)注的重大問題，2013年全球溫室氣體排放量最多的十大國家排行榜中，我國以每年向大氣中排放超過60億噸的二氧化碳，位居世界各國之首，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的支柱型產(chǎn)業(yè)之一，同時也是耗能大戶，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)每年的碳排放量占全社會碳排放量的30%以上，且建筑業(yè)能源消耗也占全國能源消耗量約30%，因此房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的同時也承擔(dān)著節(jié)能減排的重任，如何從建筑領(lǐng)域進(jìn)行節(jié)能減排就顯得至關(guān)重要。低碳地產(chǎn)的踐行成果需要一個行之有效的評價標(biāo)準(zhǔn)，而現(xiàn)有的低碳經(jīng)濟(jì)評價體系與低碳地產(chǎn)的關(guān)注重點(diǎn)不同，且就現(xiàn)有低碳地產(chǎn)評價體系的研究成果來看，尚未形成完善的評價體系，為了促進(jìn)低碳地產(chǎn)的健康發(fā)展，適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的時代潮流，應(yīng)該建立一套適合低碳地產(chǎn)的評價體系。

1低碳地產(chǎn)

目前房地產(chǎn)業(yè)能耗一直居高不下，因此就要大力倡導(dǎo)發(fā)展低碳地產(chǎn)，而所謂的低碳地產(chǎn)就是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，提高建筑的居住舒適度。

低碳地產(chǎn)的開發(fā)是一個多過程相互銜接的系統(tǒng)工程，由低碳概念、低碳技術(shù)、低碳運(yùn)行和低碳引導(dǎo)組合成的一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涵蓋了土地規(guī)劃、建材選用、建設(shè)施工、經(jīng)營銷售、交付使用、物業(yè)管理各階段，并非只是在技術(shù)層面實(shí)現(xiàn)低碳，各階段中的各要素對整個低碳地產(chǎn)系統(tǒng)功能的影響程度是難以精確衡量的，即系統(tǒng)具有“模糊性”的特點(diǎn)，因此選用模糊綜合評判的方法來構(gòu)建低碳地產(chǎn)的評價體系。模糊綜合評判方法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評價具有“模糊性”的事物的系統(tǒng)分析方法，它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評價方法。

2低碳地產(chǎn)評價體系構(gòu)建

2.1確定低碳地產(chǎn)評價要素指標(biāo)體系

低碳地產(chǎn)是改變目前房地產(chǎn)業(yè)高能耗、高排放局面的唯一途徑，也是未來房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，它在為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的同時，也能夠提高企業(yè)的社會效益。從土地儲備開發(fā)到房地產(chǎn)二級開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程中，都涉及到低碳要素的設(shè)計(jì)，因此根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程，可以確定低碳地產(chǎn)的構(gòu)成要素，進(jìn)一步細(xì)化，得到由指標(biāo)層、準(zhǔn)則層、方案層構(gòu)成的三層次的低碳地產(chǎn)評價體系，如圖1所示。

圖1低碳地產(chǎn)評價指標(biāo)體系2.2建立低碳地產(chǎn)開發(fā)水平的評價集

根據(jù)評價決策的實(shí)際需要，將評語等級分為很好、好、一般、差、較差五個等級，記為V={V1，V2，V3，V4，V5}={很好，好，一般，差，較差}。

2.3評價指標(biāo)因子權(quán)重的確定

確定評價指標(biāo)因子權(quán)重的計(jì)算方法有很多，如層次分析法、統(tǒng)計(jì)平均法、變異系數(shù)法等，由于目前低碳評價體系尚未建立，考慮到數(shù)據(jù)的可得性，本文運(yùn)用層次分析法來確定各層級指標(biāo)的權(quán)重。具體方法如下：

（1）選擇房地產(chǎn)行業(yè)的專家學(xué)者對各個指標(biāo)的重要性打分，分值取1-9分不等，1分表示重要性很低，9分表示重要性很高，然后通過兩兩比較確定因子的相對重要性，構(gòu)建判斷矩陣。判斷矩陣標(biāo)度及含義如表1所示。表1判斷矩陣的標(biāo)度及含義

標(biāo)度含義1兩個元素對某個屬性具有同樣重要性3兩個元素比較，一元素比另一元素稍微重要5兩個元素比較，一元素比另一元素明顯重要7兩個元素比較，一元素比另一元素強(qiáng)烈重要9兩個元素比較，一元素比另一元素極端重要2，4，6，8表示需要在上述兩個標(biāo)準(zhǔn)之間拆衷時的標(biāo)度1/bij因素i與j比較的bij的反比較（2）計(jì)算各判斷矩陣的最大特征值λmax與對應(yīng)的特征向量W。

（3）對判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，計(jì)算出一致性檢驗(yàn)指標(biāo)CI，CI=λmax-nn-1，（n為判斷矩陣的維數(shù)），查找平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI，如表2所示，計(jì)算一致性指標(biāo)CR，CR=CIRI。當(dāng)CI<0.10時，便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性，當(dāng)CI≥0.10時，就需要調(diào)整和修正判斷矩陣，使其滿足CI<0.10，從而具有滿意的一致性。

表2平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI

維數(shù)12345678RI指標(biāo)值0.000.000.580.901.121.241.321.41（4）在判斷矩陣滿足一致性檢驗(yàn)的條件下，對判斷矩陣的特征向量值進(jìn)行歸一化處理，得到各層次因素的權(quán)重集。

2.4評判結(jié)果的實(shí)施

低碳地產(chǎn)評價指標(biāo)體系中的每一個單項(xiàng)指標(biāo)均從不同層面反映一個地產(chǎn)項(xiàng)目的低碳開發(fā)情況，要評價整個項(xiàng)目的低碳開發(fā)情況，就要采用普通矩陣乘法，經(jīng)過合成運(yùn)算，得到各子集Ui（i=1，2，3）的綜合決策評價矩陣，進(jìn)一步得到低碳地產(chǎn)的模糊綜合評價結(jié)果，對其進(jìn)行歸一化處理，根據(jù)最大隸屬度法判斷某個項(xiàng)目的低碳地產(chǎn)開發(fā)水平。

3評價實(shí)例—以濟(jì)南天泰太陽樹為例

天泰太陽樹項(xiàng)目位于濟(jì)南市市中區(qū)舜德路1號，東靠千佛山，南接興濟(jì)河，占地面積113220平方米，容積率達(dá)到1.8，綠化率達(dá)到50%，周邊交通便利，設(shè)施配套齊全。該項(xiàng)目在充分分析濟(jì)南地理位置和資源現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，并結(jié)合濟(jì)南的氣候特點(diǎn)與人居習(xí)慣，采用最新的建筑節(jié)能技術(shù)和材料，力圖打造“不要空調(diào)暖氣的科技住宅”，這也是住宅高科技運(yùn)用、人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、生態(tài)系統(tǒng)、建筑全裝修等方面的重大突破。

“低碳住宅”使用新材料、新工藝、新技術(shù)，降低二氧化碳的排放，是“綠色建筑”里一顆耀眼的星，也成為當(dāng)下房地產(chǎn)界火熱流行的名詞，它不僅是房地產(chǎn)升級化發(fā)展的象征，“低碳”更是整個經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)航。人們需要美好的家居之地，更需要一個優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，天泰太陽樹在濟(jì)南房地產(chǎn)市場上獨(dú)樹一幟，是“低碳住宅”里當(dāng)之無愧的佼佼者，走在科技住宅的前沿，不斷創(chuàng)新，孜孜以求，標(biāo)榜著更高層次的居住境界，因此綜合評價低碳地產(chǎn)的開發(fā)水平，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。借助天泰太陽城的相關(guān)數(shù)據(jù)，按照前述方法，結(jié)合各指標(biāo)逐步逐層進(jìn)行計(jì)算，得到天泰太陽城的低碳開發(fā)水平的評價結(jié)果B，B=[0.31 0.23 0.21 0.15 010]。

根據(jù)最大隸屬度法，可知濟(jì)南天泰太陽城項(xiàng)目的低碳開發(fā)水平是很好的。

4結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)是我國地方推動低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要突破口，發(fā)展低碳建筑，推動房地產(chǎn)業(yè)低碳化發(fā)展可以起到提綱挈領(lǐng)的作用。

（1）在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的大背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一個評價其運(yùn)營管理全過程低碳發(fā)展情況的指標(biāo)體系。本文通過分析影響低碳地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)因素，建立低碳地產(chǎn)評價指標(biāo)體系，并用濟(jì)南天泰太陽城項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)證，所得評價結(jié)果與原預(yù)期結(jié)果相符，印證了該評價體系的有效性。

（2）由于計(jì)算評價方法和專家的主觀性不同，評價體系中各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重的確定也呈現(xiàn)出不確定性，并且隨著社會觀念以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的不斷改變，任何評價體系對都不能對所有房地產(chǎn)業(yè)的低碳發(fā)展水平做出評價。因此，我們應(yīng)該致力于尋找不同地域不同條件的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來驗(yàn)證和改進(jìn)本評價體系的有效性，并通過采用不同的權(quán)重計(jì)算方法與評價方法來進(jìn)一步完善本評價體系，增強(qiáng)評價體系的實(shí)用性。

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