房地產價格波動的機制與對策

張 璐 劉朝陽 石天唯

一、房地產價格的性質

房地產作為商品同任何商品一樣，是使用價值和價值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房價的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。

房價的特殊性因房地產兼有資本品和消費品二重性。本文從房地產交易的分類出發(fā)，來研究房地產價格的因素。房地產交易兼有投資交易和消費交易的性質。投資交易與馬克思的生產手段相對應，與西方經(jīng)濟學的投資相對應，指家庭部門、企業(yè)部門、金融部門以未來獲取利益為目的而現(xiàn)在購買的作為生產手段的交易;消費交易與馬克思的消費資料相對應，與西方經(jīng)濟學的消費相對應，指家庭部門現(xiàn)在為了獲得效用而發(fā)生的交易。房地產消費交易指通過在房地產市場購入房產以滿足居住的需要。房地產消費交易通過商品市場完成，其定價機制表現(xiàn)為成本－技術定價，價格系統(tǒng)具有相對穩(wěn)定性。房地產投資交易是指通過房地產市場和金融市場完成的投資交易，購入后等待房價上漲套利，或者出租。其定價機制表現(xiàn)為資本化定價。因此房地產市場實際上是兩種價格機制的混合，使得房地產兼有資本品和消費品的二重性。

二、房地產價格波動的影響因素

通過對房地產兼有資本品和消費品的二重性的理論分析，以及房地產價格所呈現(xiàn)的特征，課題組得出房地產價格的影響因素為:人口數(shù)量與人口結構;土地價格;財政政策;貨幣政策;投資者心理預期。

(一)人口數(shù)量與人口結構

人口與人口結構決定了房地產作為生活必需品的剛需，而需求和供給則是價格形成的基礎，是影響房價最基本的因素。另外，人口結構是人口數(shù)量的質量基礎。一個老齡化的社會缺乏創(chuàng)造財富的動力，競爭環(huán)境也不激烈，難以形成足夠多的剛需。相反，每次嬰兒潮之后的20年，都會對房地產產生巨大的推動。人口數(shù)量與人口結構與歷史因素有關，很少受到政府的控制，但我國的計劃生育政策確實對人口數(shù)量與人口結構產生深遠的影響。

(二)土地價格

土地價格是土地經(jīng)濟作用的反映，是土地權利和預期收益的購買價格，即地租的資本化。我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。在市場經(jīng)濟條件下，土地價格呈總體上升的趨勢是土地價格變動的一個基本規(guī)律。土地價格含在房地產價格的成本中，構成了房地產價格的基礎內容。美國在20世紀50年代地價占房地產價格比重為10%—15%，70年上升為20%，80年代達到30%左右。土地價格變動受政府調節(jié)的影響，呈現(xiàn)周期性特征，土地價格變動具有明顯的地區(qū)差異性。

(三)財政政策

房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在中國包括房地產業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。外國一些發(fā)達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上，而中國8%左右。房地產稅屬于財政政策，國家可通過財政政策的調整，影響房地產價格。

(四)貨幣政策

房地產在銷售和生產環(huán)節(jié)，都需要金融介入。因此，量化寬松的貨幣政策會提高貨幣供給量，降低利率，刺激房地產的投資和消費，對房地產價格有推升的作用;相反，緊縮的貨幣政策會壓低房價。由于我國的房地產行業(yè)高度依賴銀行貸款，資產負債率達到75%，所以貨幣政策對房地產行業(yè)的投資和消費起到至關重要的作用。

(五)投資者心理預期

房地產具有投資品的性質，而心理預期對投資品價格的影響不容忽視，這是因為預期會產生羊群效應。表現(xiàn)為對特定的或臨時的情境中的優(yōu)勢觀念和行為方式的采納(隨潮)表現(xiàn)為對長期性的占優(yōu)勢地位的觀念和行為方式的接受(順應風俗習慣)。

綜上，房地產價格形成機制屬于資本資產定價與成本技術定價的混合機制，上述因素共同作用導致房地產價格呈現(xiàn)周期性波動，這種波動嚴重威脅金融安全，并對經(jīng)濟持續(xù)增長有害。

三、應對房地產價格波動的政策建議

(一)保持穩(wěn)定的貨幣增速

房地產業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，對金融有著很強的依賴性和互動性，房地產金融因此成為金融業(yè)的重要組成部分。在房地產的生產、流通和消費過程中所發(fā)生的存貸款、股權融資、債券發(fā)行及房地產金融機構所進行的其他各種信用活動都是房地產金融活動。因此，央行的貨幣政策對房地產業(yè)影響深遠?；仡櫄v史，美國次貸危機、日本經(jīng)濟泡沫破滅均與危機前量化寬松的貨幣政策、危機后緊縮貨幣政策有關。因此，保持穩(wěn)定的貨幣增速可防止房地產價格劇烈波動。

(二)處理好短期繁榮與長期持續(xù)發(fā)展之間的關系

房地產行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)的繁榮可以帶動相關產業(yè)的投資，促進經(jīng)濟增長和地方財政性收入。但房地產價格受到量化寬松貨幣政策的影響，極易產生價格泡沫和資本錯配。在GDP導向的政府官員考核機制下，房地產價格泡沫更易形成。因此，需要政府犧牲暫時的經(jīng)濟發(fā)展的損失，因為放任泡沫的擴大所造成的損失，遠比錯誤地采取緊縮政策而給經(jīng)濟發(fā)展所帶來的負面效應要大。房地產行業(yè)過度發(fā)展勢必帶來當下的繁榮，這種繁榮在量化寬松的貨幣政策、投機預期推動下會帶來不可持續(xù)的繁榮。但房地產存貨增加，證明投資的心理預期已發(fā)生轉變，且房地產存貨對未來2－5年的投資量具有負面作用，并且金融風險將逐漸顯露。

(三)防止房地產行業(yè)硬著陸

一旦房地產價格泡沫形成，根據(jù)歷史經(jīng)驗，政府盡量做到房地產行業(yè)軟著陸。因為房地產金融存在多層互動機制，房地產又作為金融信貸的抵押品，其硬著陸短期對金融體系沖擊過大，并對長期投資預期產生負面影響，經(jīng)濟系統(tǒng)會陷入長期蕭條。這一點從日本1990年的經(jīng)濟危機可見一斑，導致日本失落的十年，甚至于至今仍未擺脫房地產硬著陸的陰影。(作者單位:1.長春工業(yè)大學人文信息學院;2.吉林財經(jīng)大學會計學院;3.吉林工商學院)

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