淺析我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

宣禮揚(yáng)

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淺析我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

宣禮揚(yáng)

摘要：隨著中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)生活中一極為重要的資產(chǎn)，在我們的社會(huì)生活中是不可或缺的一部分，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度更是直接關(guān)系到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、處分、交易等。但是不動(dòng)產(chǎn)登記制度在我國(guó)發(fā)展速度較為緩慢，與法制起步較早的發(fā)達(dá)國(guó)家相比稍略落后。為趕超當(dāng)前世界不動(dòng)產(chǎn)立法發(fā)展的趨勢(shì)，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度也就成為促進(jìn)我國(guó)物權(quán)制度發(fā)展和維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的一項(xiàng)重要的制度。雖然我國(guó)已有一些相關(guān)的法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行介紹，但是缺乏全面和詳細(xì)的闡述不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)制度，以及與現(xiàn)實(shí)生活處理不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛并沒(méi)有很好的提出完整的解決條例。本文首先闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和效力，再進(jìn)一步描述我國(guó)現(xiàn)下不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷包括行政色彩太濃厚，公信力不足，公開(kāi)制度不完善。文章最后筆者根據(jù)登記制度的缺陷提出三項(xiàng)完善建議，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、建立不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查制度和完善登記錯(cuò)誤賠償制度。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；實(shí)質(zhì)審查；物權(quán)變動(dòng)

一、 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概述

(一) 不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)，國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。①《物權(quán)法》第9條和第10條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的含義做了明確規(guī)定：”不動(dòng)產(chǎn)登記，指不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依法進(jìn)行登記。”根據(jù)該條法律的規(guī)定，我們可以看出，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)包括以下三個(gè)要素：主體，登記申請(qǐng)人和登記機(jī)關(guān)。根據(jù)具體的申請(qǐng)情況和內(nèi)容，登記申請(qǐng)人可以是一人或者由雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)。程序，不動(dòng)產(chǎn)登記的程序是指法律所規(guī)定的旨在規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)或相關(guān)人員在從事登記行為時(shí)必須依照特定的程序。通常情況下，由登記申請(qǐng)人向登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)，再由相關(guān)機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)資料進(jìn)行形式審查，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，來(lái)做出是否準(zhǔn)予登記的行政決定。結(jié)果，登記機(jī)關(guān)做出的決定，一經(jīng)做出，即產(chǎn)生相關(guān)的法律后果。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，指的是登記這一法律事實(shí)對(duì)當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所施加的實(shí)際作用。根據(jù)其在立法體例中所起到的不同作用可以做出以下三種劃分：

1、物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)效力

根據(jù)我國(guó)物權(quán)法所規(guī)定的內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅，必須依法登記方能產(chǎn)生法律效力，而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生法律所賦予的效力。由此可知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是以登記為前提條件，但此種情形僅適用在交易行為中所引起的物權(quán)變動(dòng)。若是在其他交易行為之外發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度將不予適用。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)生活中，非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)通常不需以登記為必要即可以雙方當(dāng)事人意思自治下取得，但是仍要遵守未經(jīng)登記不得處分的原則。

2、物權(quán)變動(dòng)的公示效力

物權(quán)變動(dòng)的公示效力中的公示可以理解為，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公示來(lái)公布不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的名義權(quán)利人即歸屬和物權(quán)變動(dòng)的情況，作為第三人參與交易時(shí)的依據(jù)和判斷標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)的《物權(quán)法》第18條規(guī)定：”權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！币环矫?，登記簿上的權(quán)利人可以依其意愿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行自由處分。另一方面在于，第三人在根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的歸屬信息和變動(dòng)狀況，與真正權(quán)利人進(jìn)行交易，在很大程度上為交易安全提供了保障作用。

3、物權(quán)變動(dòng)的公信效力

物權(quán)變動(dòng)中的公信效力是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記記載的權(quán)利人名稱(chēng)在法律上被認(rèn)定為物權(quán)權(quán)利人，第三人依賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的權(quán)威性，信賴(lài)對(duì)方當(dāng)事人為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人與其進(jìn)行交易，這種信賴(lài)?yán)嬲欠伤姓J(rèn)和認(rèn)可的法律效果。而物權(quán)變動(dòng)公信效力其價(jià)值體現(xiàn)在于保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的發(fā)展。少數(shù)情況下可能會(huì)出現(xiàn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤而給真實(shí)權(quán)利人帶來(lái)利益損失，但犧牲真正權(quán)利人的利益也是法律為實(shí)現(xiàn)利益平衡而做出的決定。

二、 進(jìn)一步完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

(一)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷

1.行政管理色彩濃

根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以看出該制度在立法層面的主要目的在于通過(guò)管理和控制不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)國(guó)家有關(guān)的政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。但是由于行政管理過(guò)于干預(yù)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，而給該制度發(fā)展帶來(lái)了限制。一方面體現(xiàn)在我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)法律條款大多都以行政立法機(jī)關(guān)以行政法規(guī)或者規(guī)章的形式頒布。并規(guī)定由專(zhuān)門(mén)的行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記和管理，在性質(zhì)上被冠以行政管理法的名號(hào)，被誤認(rèn)為是公法。但從其根本屬性而言，該制度因?yàn)樗椒ㄖ械囊环N特殊類(lèi)型。名為公法實(shí)為私法，這不利于公眾在自由意志下行使自己的權(quán)利。另一方面，有關(guān)國(guó)家行政管理部門(mén)在行使其行政權(quán)利的同時(shí)，可能會(huì)被不法分子利用將行政機(jī)關(guān)的登記義務(wù)變?yōu)榈怯洐?quán)力，在拆遷或者其他關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)行征收土地時(shí)，利用公權(quán)侵害公民權(quán)利。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記公開(kāi)制度不健全

我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)法明文規(guī)定公民享有查閱權(quán)，即權(quán)利人或者利害關(guān)系人可以向登記機(jī)關(guān)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息，但是這只是一種概括似得的規(guī)定，對(duì)于如何精確的操作并沒(méi)有明文規(guī)定，顯然這不符合不動(dòng)產(chǎn)登記生效要件主義的要求。通過(guò)翻閱我國(guó)的《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，都無(wú)法找到相應(yīng)的法律條文。但是在一些城市已經(jīng)頒布了相關(guān)的查閱制度條例，但卻并不沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。由于這種參差不齊的規(guī)定，對(duì)于跨地區(qū)的一些不動(dòng)產(chǎn)登記管理事務(wù)，并不能夠得到統(tǒng)一的處理。所以筆者認(rèn)為國(guó)家的立法機(jī)關(guān)應(yīng)該通過(guò)明確立法的方式規(guī)定相關(guān)具體的公開(kāi)查閱程序事宜。根據(jù)我國(guó)的《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！崩﹃P(guān)系人如交易的相對(duì)人若要查閱不動(dòng)產(chǎn)登記信息，首先登記機(jī)關(guān)會(huì)要求其提供“利害關(guān)系人”的一些書(shū)面證明資料，否則將會(huì)遭到登記機(jī)關(guān)的拒絕。

3．登記公信力不足

保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，登記公信力制度的為其保駕護(hù)航起著非常重要的作用。但是我國(guó)的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)法律中卻缺失這方面的法律規(guī)定，一沒(méi)有推定權(quán)利正當(dāng)性制度，二沒(méi)有信賴(lài)登記制度的明文規(guī)定來(lái)確保買(mǎi)受人的交易安全。因此，公信力登記的不足，對(duì)于第三人基于登記信息而進(jìn)行的交易帶來(lái)很多麻煩。例如不動(dòng)產(chǎn)登記名義人通過(guò)隱瞞真實(shí)權(quán)利人而出賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人基于登記信息，而與其交易，之后真實(shí)權(quán)利人以其為真正的所有權(quán)人而進(jìn)行抗辯，很大幾率上，買(mǎi)受人可能會(huì)財(cái)產(chǎn)的損失。

(二)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善與構(gòu)建

1.統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

建國(guó)以來(lái)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是以登記與行政管理部門(mén)的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起為特色。主要由土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局等行政機(jī)關(guān)，如土地以及土地使用權(quán)登記由土地管理部門(mén)管理；林木和有關(guān)的林木所有權(quán)的登記由林業(yè)管理部門(mén)管理；房屋和產(chǎn)權(quán)登記由城建部門(mén)管理。這種各自為政，多部門(mén)登記的情況一直持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，給公民在進(jìn)行各種不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)了不便。因此，建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是民眾和學(xué)者所推崇的。而現(xiàn)今，縱觀世界各地的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)大約分為兩種，一是由司法機(jī)關(guān)和政府底下的專(zhuān)門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但根據(jù)調(diào)查，司法機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)居多，如德國(guó)的地方普通法院系統(tǒng)下的土地管理局；另外一種則是國(guó)家設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記局。而根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的國(guó)情，由法院行使不動(dòng)產(chǎn)登記職能不妥，、而另一種由國(guó)家設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，相對(duì)穩(wěn)妥。筆者認(rèn)為，國(guó)家可以不根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)別而劃分不同的管理局，而是由各地方統(tǒng)一設(shè)立一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記管理局，包括林業(yè)，房屋，土地等。

2.建立不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查制度

物權(quán)變動(dòng)的公信效力是不動(dòng)產(chǎn)交易穩(wěn)定的重要前提，而登記的公信力依賴(lài)于登記信息的真實(shí)性，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度是檢驗(yàn)登記信息的必要基礎(chǔ)。由于物權(quán)法律發(fā)展才起步，而實(shí)質(zhì)審查需要大量的資金和人力的支持，所以我國(guó)的物權(quán)法并沒(méi)有嚴(yán)格要求在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)必須全面實(shí)行實(shí)質(zhì)審查。但是現(xiàn)實(shí)生活中，實(shí)質(zhì)審查卻并沒(méi)有全面落實(shí)，導(dǎo)致登記信息錯(cuò)誤，損害不動(dòng)產(chǎn)交易雙方利益，使不法之徒有可趁之機(jī)的類(lèi)似事情時(shí)有發(fā)生。為防止此類(lèi)事情發(fā)生，建立不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)審查法律制度和盡快通過(guò)頒布法律來(lái)落實(shí)這一制度非常有必要。其一全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)實(shí)質(zhì)審查制度能夠提高登記信息的準(zhǔn)確真實(shí)性，預(yù)防登記錯(cuò)誤情況的發(fā)生，不僅可以為登記機(jī)關(guān)減少因登記錯(cuò)誤而引起的行政訴訟，也可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。其二，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查，能夠確保登記機(jī)關(guān)更好的履行其職責(zé)，更好的為人民服務(wù)。雖然全面實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度可能會(huì)帶來(lái)人力和物力的壓力，相關(guān)登記機(jī)關(guān)可以收取相應(yīng)的成本費(fèi)用來(lái)緩解。

3.完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任

建立完備的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任制度，是提高不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公信力的重要前提。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，買(mǎi)受人為確保交易安全，會(huì)去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)查閱相關(guān)的登記信息，確保出賣(mài)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人。而由于我國(guó)尚未全面實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度，可能會(huì)出現(xiàn)，登記機(jī)關(guān)的過(guò)失或者不法分子的欺詐而導(dǎo)致登記信息與事實(shí)不符，從而不利于交易安全，會(huì)在很大程度上損害真正權(quán)利人以及第三人的合法利益。雖然我國(guó)的法律規(guī)定了相關(guān)的登記錯(cuò)誤賠償條款，但是對(duì)于賠償標(biāo)準(zhǔn)，程序等并沒(méi)有做出詳細(xì)的規(guī)定，通常都是由登記管理機(jī)關(guān)來(lái)視情況決定。一方面不能夠使得真正權(quán)利人能夠得到足額的賠償。另一方面也會(huì)激化矛盾，真正權(quán)利人可能在登記機(jī)關(guān)得不到足額賠償而像法院提起行政訴訟，這樣不僅效率低，耗費(fèi)的時(shí)間也很長(zhǎng)。所以筆者認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該頒布法律，規(guī)定一套全面的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償機(jī)制，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的賠償基金，從收取的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用中抽取一定的額度，并對(duì)因疏忽和不負(fù)責(zé)任的相關(guān)工作人員按照一定的標(biāo)準(zhǔn)作出處罰。

結(jié)論

在我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)作為人們生活中不可或缺的一部分，在經(jīng)濟(jì)交易中也占據(jù)一個(gè)很大的財(cái)產(chǎn)份額，所以不動(dòng)產(chǎn)交易安全十分的重要。但是由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍存在一些問(wèn)題，法律也仍需進(jìn)一步的完善和制定，才能為該制度的完善奠定法律基礎(chǔ)。我們不僅要克服公開(kāi)制度不健全、公信力不足等問(wèn)題，還要進(jìn)一步的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任和實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度。通過(guò)一步步的努力，在立法和行政，以及公眾的合作，才能讓不動(dòng)產(chǎn)登記制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定人民生活秩序中扮演重要角色。(作者單位：安徽大學(xué))

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注解：

①王洪亮：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究》，載《法律科學(xué)》，2000年第2期。

作者簡(jiǎn)介：宣禮揚(yáng)，安徽大學(xué)2013級(jí)民商法學(xué)專(zhuān)業(yè)。