山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策研究

沈大善+趙雷

摘要：為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，需要正確掌握和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，提出符合實(shí)際的對(duì)策和建議。通過(guò)最新數(shù)據(jù)，對(duì)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，探討了山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)保持一定增速；商品房庫(kù)存壓力會(huì)逐步減輕，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持在比較合理水平；提出了促進(jìn)山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，現(xiàn)狀，發(fā)展對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）05-0025-28 收稿日期：2015-05-18

房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)之一即是區(qū)域性市場(chǎng)，山東省下轄17個(gè)地市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，住房需求存在區(qū)域性差異。本文通過(guò)對(duì)山東省不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，對(duì)各個(gè)城市具有共性的問(wèn)題進(jìn)行研究，針對(duì)目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，提出促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的對(duì)策。

1 市場(chǎng)現(xiàn)狀

2014年，山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈總體平穩(wěn)趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，商品房均價(jià)低于全國(guó)平均水平1007元，上漲幅度低于10%，與居民可支配收入增幅基本一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)基本保持一致，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是，受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度下降或回落，市場(chǎng)下行壓力增大，主要體現(xiàn)在以下方面。

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資小幅增長(zhǎng)，增幅回落

2014年，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5818億元，同比增長(zhǎng)6.9%，增速全年呈回落態(tài)勢(shì)，與2013年相比回落8.7個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)投資的71.9%，同比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占20%，同比提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。

1.2 商品房施工、竣工面積增加，新開(kāi)工面積下降

2014年，商品房施工面積5.45億平方米，同比增長(zhǎng)7.8%，增速同比回落9.9個(gè)百分點(diǎn)?？⒐ぷ?1月開(kāi)始止跌回升，竣工面積7787萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.7%。開(kāi)發(fā)企業(yè)投資比較謹(jǐn)慎，放緩新開(kāi)工速度，新開(kāi)工面積1.33億平方米，同比下降13%。

1.3 商品房銷售下滑，供應(yīng)量和庫(kù)存增加

購(gòu)房者觀望情緒較濃，市場(chǎng)銷售壓力加大，受2013年“國(guó)五條”出臺(tái)市場(chǎng)交易量大幅攀升形成較高基數(shù)影響，2014年山東省商品房銷售面積連續(xù)9個(gè)月下降，銷售額連續(xù)4個(gè)月下降，二手房成交面積全年呈下降走勢(shì)。2014年，銷售商品房面積9180萬(wàn)平方米、銷售額4880億元，同比分別下降11%、6%；2014年全年，二手房成交面積1647萬(wàn)平方米，同比下降23%。批準(zhǔn)預(yù)售商品房9851萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%。截至2014年底，商品房累計(jì)可售面積（庫(kù)存）1.59億平方米，同比增長(zhǎng)38%。

1.4 部分城市房?jī)r(jià)下降

2104年12月份，納入國(guó)家70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)的青島、煙臺(tái)、濟(jì)南、濟(jì)寧，新建商品住宅價(jià)格同比分別下降6.5%、5%、4%、3.6%；煙臺(tái)、青島、濟(jì)南、濟(jì)寧二手住宅價(jià)格同比分別下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年，全省商品房均價(jià)5316元/平方米，同比增長(zhǎng)5.3%，比全國(guó)平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地購(gòu)置面積下降

開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地意愿降低，2014年9月，土地購(gòu)置面積開(kāi)始下降。2014年，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地2225萬(wàn)平方米，同比下降15%，土地成交價(jià)款525億元，同比下降5.1%。

1.6 企業(yè)資金來(lái)源趨緊

房地產(chǎn)企業(yè)到位資金自2014年9月起連續(xù)4個(gè)月下降。2014年，到位資金6991億元，同比下降5.2%，其中，利用外資、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、自籌資金同比分別下降58%、14%、4%、1.4%，國(guó)內(nèi)貸款與上年持平。

2 現(xiàn)狀分析及市場(chǎng)走勢(shì)

山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前存在的主要問(wèn)題有：一是投資增速回落；二是新開(kāi)工面積下降；三是銷售回款減慢，市場(chǎng)觀望氣氛較濃，成交量減少，銷售速度放緩；四是從市場(chǎng)銷售看，銷售價(jià)格下降，庫(kù)存增加，但處于正常的波動(dòng)范圍；五是企業(yè)融資困難，新增貸款規(guī)模零增長(zhǎng)，自籌資金融資成本增加，資產(chǎn)負(fù)債率加大，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。市場(chǎng)近期的主要走勢(shì)體現(xiàn)在以下方面。

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將會(huì)保持一定增速

1998年以來(lái)，山東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一直保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2013年突破5000億元，形成了較高的基數(shù)。受前期較高基數(shù)影響，自2014年8月以來(lái)，投資增速出現(xiàn)放緩勢(shì)頭，從兩位數(shù)降到一位數(shù)。從決定開(kāi)發(fā)投資的要素來(lái)看，今后一段時(shí)期投資依然有一定保障。2014年開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中除去已完成投資尚余1173億元，資金較有保障；商品房建設(shè)有4.67億平方米未完工程，后續(xù)投資需求較大。另外，國(guó)家持續(xù)加大棚戶區(qū)以及城中村改造力度，今后一段時(shí)期內(nèi)，將會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持一定增速。

2.2 商品房庫(kù)存壓力將逐步減輕

央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布放松房地產(chǎn)信貸措施，支持普通商品房特別是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求，將會(huì)刺激部分剛需、改善需求入市，有效減少庫(kù)存；去年以來(lái)山東省商品房新開(kāi)工面積持續(xù)下降，商品房新增庫(kù)存將會(huì)逐步減少；隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快以及棚改貨幣安置比例加大，住房剛性需求將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，銷售情況將會(huì)逐步好轉(zhuǎn)，多數(shù)城市庫(kù)存將趨于合理區(qū)間。

2.3 房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持在比較合理水平

隨著保障性住房和棚改房的大量陸續(xù)上市，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定觀望情緒，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力；同時(shí)隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，部分剛性及改善性需求群體會(huì)加速進(jìn)入增量市場(chǎng)，加上房屋建造成本、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和配套的提高，CPI上漲，需求和成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素也會(huì)顯現(xiàn)。從這兩方面看，房?jī)r(jià)下調(diào)壓力和上漲因素同時(shí)并存且相對(duì)均衡，總體上省內(nèi)房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)比較平穩(wěn)趨勢(shì)。

3 對(duì)策建議

保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加社會(huì)就業(yè)，改善人民群眾居住生活條件，具有其他行業(yè)無(wú)法替代的作用。從山東省情況看，2014年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)繳納各項(xiàng)稅收1415億元，占全省稅收收入近40%，對(duì)全省地稅增收的貢獻(xiàn)率達(dá)到62%。為保持山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，建議采取如下對(duì)策。

3.1 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的正面引導(dǎo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了前幾年的快速發(fā)展后，進(jìn)行新一輪調(diào)整是經(jīng)濟(jì)自身規(guī)律發(fā)揮作用的體現(xiàn)。目前，對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)，社會(huì)上信息渠道比較雜亂，存在一些片面、主觀、不實(shí)的宣傳報(bào)道，很容易誤導(dǎo)社會(huì)大眾。從政府層面，下一步應(yīng)完善和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制，增加住房市場(chǎng)交易透明度；提高輿論引導(dǎo)水平，加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)信息，及時(shí)、主動(dòng)澄清，穩(wěn)定市場(chǎng)投資和消費(fèi)信心，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的良好輿論環(huán)境。

3.2 繼續(xù)實(shí)施分類調(diào)控

房地產(chǎn)市場(chǎng)地域?qū)傩暂^強(qiáng)，不同城市之間差距較大。濟(jì)南、青島等大城市，由于剛性及改善性需求群體大量存在，外來(lái)人員較多，個(gè)別偏遠(yuǎn)地段可能會(huì)受到影響，出現(xiàn)銷量下降、價(jià)格滯漲的現(xiàn)象，但總體會(huì)比較平穩(wěn)。而大量縣城，特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，由于外來(lái)人口少，下行壓力會(huì)比較大。應(yīng)強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主體責(zé)任，落實(shí)好差異化貨幣政策；區(qū)別不同城市，采取有針對(duì)性的政策措施，認(rèn)真落實(shí)住房建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)變化及庫(kù)存情況，合理確定住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，控制制造業(yè)欠發(fā)達(dá)、外來(lái)務(wù)工人員較少地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量，防止出現(xiàn)不合理庫(kù)存量的增大。

3.3 創(chuàng)造條件，引導(dǎo)企業(yè)加快消化商品房庫(kù)存

根據(jù)調(diào)查分析，商品房庫(kù)存較多的地區(qū)，主要是基礎(chǔ)設(shè)施不完善、公共服務(wù)不配套，許多人買了房子后，出行生活不便利，居住不舒適。下一步，要引導(dǎo)企業(yè)確定合理利潤(rùn)空間，通過(guò)降價(jià)促銷等方式，加快去庫(kù)存力度；鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，吸引群眾購(gòu)買商品住宅。積極探索閑置商品房的用途；地方政府應(yīng)在完善配套生活設(shè)施、改善提升小區(qū)周邊環(huán)境方面做出努力，同時(shí)提高棚改貨幣安置比例，鼓勵(lì)群眾在存量房中選擇住房。

3.4 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整必然會(huì)帶來(lái)企業(yè)資金緊張、房屋不能按時(shí)交付使用等一系列問(wèn)題，由于購(gòu)房引發(fā)的社會(huì)糾紛會(huì)增多，影響社會(huì)穩(wěn)定。地方政府應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)，加強(qiáng)月度監(jiān)測(cè)分析和預(yù)警預(yù)報(bào)；嚴(yán)格商品房預(yù)售許可和預(yù)售資金監(jiān)管，全面推行商品房銷售合同網(wǎng)上簽約制度；加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，有條件的城市可實(shí)行存量房交易合同網(wǎng)簽備案制度；積極發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有部分房屋，發(fā)展租賃業(yè)務(wù)，同時(shí)扶持租賃企業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模。

3.5 推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

通過(guò)數(shù)據(jù)分析，山東省房地產(chǎn)企業(yè)總體實(shí)力不強(qiáng)，中小企業(yè)居多，缺乏龍頭企業(yè)、大型企業(yè)、品牌企業(yè)。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，小型企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，容易陷入困境。下一步，應(yīng)鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)提升房屋品質(zhì)，樹(shù)立品牌意識(shí)，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力；推進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組，鼓勵(lì)企業(yè)跨地區(qū)、行業(yè)、所有制組建集團(tuán)，引導(dǎo)由單一產(chǎn)品開(kāi)發(fā)向綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的多元運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

4 結(jié)論

2014年，山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)受到供需、預(yù)期、信貸的影響，與全國(guó)一樣進(jìn)入調(diào)整期，這是宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然結(jié)果，也是一種新常態(tài)。面對(duì)新的形勢(shì)，山東省政府及主管部門按照國(guó)家部署積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)去行政化，濟(jì)南、青島、泰安陸續(xù)取消住房限購(gòu)政策，各地政府陸續(xù)取消住房套型面積限制，隨著地方逐步落實(shí)國(guó)家信貸、稅收等促進(jìn)住房消費(fèi)政策的實(shí)施，將有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍發(fā)展。從2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、庫(kù)存、房?jī)r(jià)等市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管市場(chǎng)出現(xiàn)了一些調(diào)整和變化，但處于正常的合理范圍，總體上山東省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)，前景光明。

作者簡(jiǎn)介：

沈大善，山東大學(xué)本科學(xué)歷，現(xiàn)任山東省建設(shè)發(fā)展研究院高級(jí)工程師、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)。

趙雷，同濟(jì)大學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)畢業(yè)，碩士學(xué)位，山東建筑大學(xué)教授，山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、建設(shè)項(xiàng)目管理。