阜康市城鎮(zhèn)基準地價時空演變特征及影響因素研究

高磊+王承武

摘 要：隨著經(jīng)濟體制的不斷變化，土地資源管理過程中的問題日益突顯。通過對阜康市城鎮(zhèn)基準地價受各個因素影響而產(chǎn)生的時空演變特征，通過與歷年地價情況的對比分析，揭示在城市規(guī)劃驅(qū)動下的地價時空變化規(guī)律，并驗證地價上漲的合理性。

關(guān)鍵詞：基準地價;時空演變;影響因素;阜康市

一、導言

（一）研究背景

通過對阜康市城市基準地價演變過程的研究，不但可以直觀的反映阜康市城市土地利用水平在各個歷史時期的變化過程，又可以表現(xiàn)出該地區(qū)在每個歷史階段內(nèi)的土地價格水平和變化規(guī)律，也為當?shù)卣M一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，制定相關(guān)的土地稅費征收標準提供依據(jù)。

（二）研究的目的與意義

1.研究目的。（1）通過對阜康市近年來地價變化的規(guī)律，總結(jié)出阜康市基準地價的演變趨勢;（2）用數(shù)理統(tǒng)計的原理，探析阜康市土地格局和定級變化;（3）以阜康市土地基準地價的變化機制為研究背景，分析阜康市城市土地地價轉(zhuǎn)變過程和基本規(guī)律。

2.研究意義。（1）為政府部門科學合理制定城市規(guī)劃提供科學依據(jù);（2）為基準地價的理論研究提出新的思路和方法。

二、城鎮(zhèn)基準地價的概念及理論基礎(chǔ)

土地價格，簡單的理解就是在土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)變過程中需要支付的費用。也就是說，土地價格是為了獲得某一塊土地所有權(quán)時，所必須支付的價格。土地是自然資源的一種，存在著一定的使用價值，由于土地的開發(fā)和利用，而換取的收益，就是所謂的地租收益，這也就是土地價格的體現(xiàn)方式。在《資本論》中，馬克思對土地價格進行了明確的概述。他認為，土地價格就是地租經(jīng)濟化的表現(xiàn)形式，即為土地價格。

三、阜康市基準地價概況

根據(jù)阜康市2012年城鎮(zhèn)土地基準地價更新數(shù)據(jù)，商業(yè)用地一級至四級地基準地價依次為960元/m2、720元/m2、500元/m2、370元/m2。居住用地一級至四級地基準地價依次為710元/m2、560元/m2、420元/m2、340元/m2。工業(yè)用地一級至四級地基準地價依次為320元/m2、270元/m2、215元/m2、155元/m2。

四、阜康市基準地價時空演變特征及驅(qū)動因素

2008年阜康市城區(qū)土地定級面積為9.8平方千米，2012年城區(qū)土地定級面積擴大為33.83平方千米，擴大的區(qū)域主要是城區(qū)西北部區(qū)域。

（一）評價區(qū)域基準地價空間演變影響因素分析

1.城市規(guī)劃調(diào)整，造成土地定級范圍擴大。

2.基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，土地定級范圍不斷向外擴張。

3.各級別土地范圍向外不斷擴張。

（二）阜康市基準地價時序演變趨勢分析

通過分析可以看出阜康市2012年的基準地價相對于2008年都有了顯著提高，第一，這種提高符合阜康市城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，并且很好地反映了城區(qū)建設(shè)用地供求關(guān)系變化以至于價格關(guān)系的變化規(guī)律;第二，城區(qū)建設(shè)發(fā)展導致的土地質(zhì)量結(jié)構(gòu)布局變化，不同用途的土地對土地質(zhì)量影響條件偏好差異性的日益顯著;第三，綜合阜康市2008—2012年致使城區(qū)地價發(fā)生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實際市場價格的變化規(guī)律。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

1.阜康市城區(qū)的地價水平有所提高，這種提高符合阜康市城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，并且很好地反映了城區(qū)建設(shè)用地供求關(guān)系變化以及價格關(guān)系的變化規(guī)律。

2.城區(qū)建設(shè)發(fā)展導致的土地質(zhì)量和結(jié)構(gòu)布局變化，不同用途的土地對土地質(zhì)量影響條件偏好的差異性日益顯著。

3.綜合阜康市致使城區(qū)地價發(fā)生變化的各種影響因素分析，上漲的幅度符合實際市場價格的變化規(guī)律，不會對城區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生沖擊性的不利影響。

（二）政策建議

合理控制用地供給。在土地供應(yīng)量方面，阜康市政府應(yīng)該進一步提高其宏觀調(diào)控的能力，對土地供應(yīng)布局以及結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，使得城市規(guī)劃建設(shè)用地得到確保性的實施，從而使土地供應(yīng)總量得到控制，土地儲備制度得到完善。

完善城市公共服務(wù)空間布局。近年來，阜康市土地市場得到了高速化的發(fā)展，多元化的土地供應(yīng)趨勢明顯增強，特別是最近一兩年，尤其是商業(yè)地產(chǎn)備受關(guān)注，不同的功能空間彼此相互依存和互補，不僅體現(xiàn)了土地的集約化利用，也進一步推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善。

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