淺議完善現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制

吳正鋒

摘 要：物業(yè)服務(wù)收費作為現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，是社會各界關(guān)注的焦點，容易引發(fā)社會矛盾。不僅影響物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，而且關(guān)系到老百姓的切身利益及社會和諧穩(wěn)定。而物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制不完善是其主要原因。通過梳理物業(yè)服務(wù)收費中的不合理現(xiàn)象，剖析物業(yè)服務(wù)收費中存在的問題，提出改善現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展環(huán)境，優(yōu)化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制的對策和措施。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物業(yè);服務(wù)收費;價格機(jī)制;對策措施

引言

“小康社會”是21世紀(jì)我國全面建設(shè)的奮斗目標(biāo)，人民的生活應(yīng)不僅是物質(zhì)豐富、質(zhì)量上乘，還應(yīng)有高標(biāo)準(zhǔn)的精神生活及良好的社會生活環(huán)境。物業(yè)服務(wù)在構(gòu)建和諧社會中扮演者重要角色，物業(yè)服務(wù)的好與壞，直接影響了小區(qū)居民生活的質(zhì)量。近年來有資料顯示，物業(yè)服務(wù)收費問題的投訴呈攀升趨勢。如何解決好這些問題成了業(yè)內(nèi)人士的焦點，如何向香港、新加坡及多數(shù)的歐美國家學(xué)習(xí)，如何根據(jù)我國國情，優(yōu)化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制，解決收費難問題，有著極強(qiáng)的理論和現(xiàn)實意義。

一、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)存問題

自21世紀(jì)以來，部分地區(qū)已建立了相應(yīng)的收費管理機(jī)制，一定程度上緩解了物業(yè)服務(wù)收費糾紛，但物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)仍然不統(tǒng)一，收費價格機(jī)制仍然不完善，不能適應(yīng)當(dāng)前管理中的實際情況，造成了諸多問題。如物業(yè)服務(wù)人員的看法是，在現(xiàn)在這個社會不交、少交、欠交物業(yè)服務(wù)費是司空見慣的，這嚴(yán)重影響了這個行業(yè)的發(fā)展，也沒有費用來提高社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量。如業(yè)主的看法是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不過關(guān)，收費高，交了的錢不知道用在了哪里，值不值等等。細(xì)分說下來主要有以下幾方面的問題。

1.物業(yè)服務(wù)收費價格差距過大。根據(jù)2011年的某一項調(diào)查顯示（見表1），所調(diào)查城市的物業(yè)服務(wù)收費價格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，深圳最高，高達(dá)3.96元每月每平方米;杭州最低，低至1.75元每月每平方米，中間差距達(dá)2.21元每月每平方米，約2倍的差距讓人觸目驚心。

此外，據(jù)筆者不完全調(diào)查統(tǒng)計，部分城市內(nèi)不同社區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費價格也各不相同，同檔次的不同小區(qū)其物業(yè)服務(wù)收費價格也有0.2元、0.3元、0.5元每月每平方米的差距。據(jù)分析，物業(yè)服務(wù)收費價格混亂的原因有兩點：（1）由于現(xiàn)存的物業(yè)服務(wù)收費價格不完善，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費價格調(diào)整不到位，與實情不匹配;（2）物業(yè)服務(wù)收費價格調(diào)整難，業(yè)主反抗強(qiáng)烈。

2.物業(yè)服務(wù)收費價格不透明。相關(guān)法規(guī)是要求經(jīng)營者嚴(yán)格落實明碼標(biāo)價制度，在經(jīng)營場所醒目位置公示價目表和投訴舉報電話等信息;不得利用優(yōu)勢地位，強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費，或只收費不服務(wù)、少服務(wù)多收費;不得在標(biāo)價之外收取任何未予標(biāo)明的費用。然而很多的業(yè)主對所收取的費用的用途不甚了解。業(yè)主認(rèn)為既然繳納了物業(yè)費，房屋漏雨、管道跑水、墻體發(fā)霉，甚至鄰居私拆濫改、樓下商服挖坑等問題都應(yīng)該由物業(yè)公司來解決，然而費用交了之后，這些問題仍然得不到解決。甚至可以說“物業(yè)公司都干啥了，我們咋不知道？”這是大多居民面對物業(yè)費的一種質(zhì)疑。在一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，網(wǎng)友們紛紛表示：很多費用交得不明不白的，交了多年管理費，物業(yè)服務(wù)公司都不公開賬目，再就是車位太貴。網(wǎng)友“小題大做”爆料：小區(qū)沒有成立未經(jīng)正常程序征收停車費，不開正規(guī)發(fā)票，只有收據(jù)，收費不公示。物業(yè)公司物業(yè)收費價格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是透明化、量化，盡可能讓物業(yè)收費公開透明，讓業(yè)主了解物業(yè)費的使用、支出情況。這樣業(yè)主權(quán)益才能得到最基本的保證，業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費也只是為了保證自身合理權(quán)益。另外，居民也應(yīng)改變對物業(yè)服務(wù)和收費公開制度漠不關(guān)心的態(tài)度，不要連自己所在的小區(qū)物業(yè)收費公示板在什么地方、列出的各種支出都不知道。

3.物業(yè)服務(wù)收費價格水平與服務(wù)質(zhì)量不符。近年來業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量要求也越來越高，日益看漲的物業(yè)服務(wù)費使得越來越多的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)是否“質(zhì)價相符”提出了質(zhì)疑，大多數(shù)業(yè)主覺得，自己付出的高額的物業(yè)費卻未能獲得等值的物業(yè)服務(wù)。而物業(yè)服務(wù)公司收繳了費用卻未能及時解決業(yè)主遇到的物業(yè)問題，部分物業(yè)服務(wù)公司對于業(yè)主報修的事情天天推諉扯皮，也正是這樣的“不對等”造成了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出，物業(yè)服務(wù)糾紛不斷。

二、進(jìn)一步完善現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制的對策措施

從下面的分析可以看出，只有完善現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制，才能進(jìn)行一步解決“收費難”這個問題。而“收費難”又是一個牽涉到企業(yè)法規(guī)、價格擬定、業(yè)主素質(zhì)等方面的系統(tǒng)工程。

1.優(yōu)化物業(yè)服務(wù)收費定價機(jī)制。首先應(yīng)當(dāng)明確交費主體。即明確現(xiàn)行政策背景下的物業(yè)服務(wù)交費主體，以避免發(fā)生糾紛。其次是依據(jù)行業(yè)特性來定價物業(yè)服務(wù)費。針對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特性，應(yīng)堅持市場規(guī)律來制定物業(yè)服務(wù)收費價格，依據(jù)收費與服務(wù)對稱性原則來合理制定物業(yè)服務(wù)費價格。

應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營成本進(jìn)行仔細(xì)核算，細(xì)分物業(yè)服務(wù)的成本構(gòu)成、掌握物業(yè)服務(wù)成本的市場情況，測算服務(wù)費用分?jǐn)偭?同時還應(yīng)注意各不同級別社區(qū)之間物業(yè)服務(wù)成本的區(qū)別，兼顧民眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，盡量制定合情合理的物業(yè)服務(wù)價格。再次是量化物業(yè)服務(wù)，實行服務(wù)計量價格對等的管理辦法，用“卡式” 收取。完善物業(yè)服務(wù)公司內(nèi)部的管理制度，制定量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，讓服務(wù)工作對得起所收取的那一分錢。如認(rèn)認(rèn)真真地做好物業(yè)保安夜間巡查，加強(qiáng)巡邏，防患于未然。

2.成立監(jiān)管部門，加大監(jiān)管力度。首先要將物業(yè)服務(wù)收費透明化，如將物業(yè)服務(wù)費用明細(xì)進(jìn)行公示，加強(qiáng)收費價格標(biāo)準(zhǔn)的透明度，做到“三公，即公正、公開、公平”，使物業(yè)服務(wù)收費價格機(jī)制更為完善透明化。如引進(jìn)管理軟件，收費明細(xì)聯(lián)網(wǎng)，按制定的條款實行“網(wǎng)上”收取。其次是成立相關(guān)的監(jiān)管部門，如業(yè)主委員會，通過會員參與監(jiān)督管理，來制約物業(yè)服務(wù)公司的收費，爭取將收取的每一分錢都用到實處，真正實現(xiàn)“取之于民，用之于民”。也可以在政府體系內(nèi)成立專門的部門，監(jiān)控物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)費用價格，防止亂收費，避免產(chǎn)生各種糾紛。

3.完善物業(yè)服務(wù)收費價格協(xié)調(diào)機(jī)制。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。”因此，應(yīng)該根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商好物業(yè)服務(wù)費價格，或者是完全由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)費的價格如何關(guān)系到民眾的利益，因此應(yīng)健全成本監(jiān)審和動態(tài)調(diào)整機(jī)制，及時依據(jù)社會市場動態(tài)，在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)整和規(guī)范物業(yè)服務(wù)有關(guān)費用分?jǐn)?。及時適當(dāng)調(diào)整各社區(qū)物業(yè)服務(wù)費收取的價格。此外，小區(qū)物業(yè)服務(wù)部門應(yīng)該提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，合理收費。物業(yè)服務(wù)公司從自身找原因，樹立優(yōu)良的服務(wù)理念，實實在在地落實好每一項物業(yè)服務(wù)工作，絕不推諉扯皮，讓民眾所交的每分錢都能用到相應(yīng)的“刀刃”上，物有所值。

總結(jié)

綜上所述，伴隨著小區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，也逐漸暴露各種弊端。今天的物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范欠缺，各種問題層出不窮，尤其是在物業(yè)服務(wù)費收取方面。筆者在本文中詳細(xì)闡述了目前物業(yè)服務(wù)收費價格方面存在的問題，對費用收取價格混亂，費用收取不透明，服務(wù)費用收取不合理等方面進(jìn)行了分析。通過分析得出一條脈絡(luò)，即當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費價格的定價機(jī)制進(jìn)行完善，加大力度完善監(jiān)督組織部分，提高物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，共建和諧社區(qū)。

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