雙降對房地產(chǎn)行業(yè)影響研究

黨凱

一、引言

中國人民銀行決定，自2015年6月28日起有針對性地對金融機(jī)構(gòu)實施定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。（1）對“三農(nóng)”貸款占比達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。（2）對“三農(nóng)”或小微企業(yè)貸款達(dá)到定向降準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)的國有大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、外資銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。（3）降低財務(wù)公司存款準(zhǔn)備金率3個百分點，進(jìn)一步鼓勵其發(fā)揮好提高企業(yè)資金運(yùn)用效率的作用。

同時，自2015年6月28日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至4.85%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

這次調(diào)整，對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具體會產(chǎn)生哪些影響，需要進(jìn)一步分析，這也是本文所要討論的問題。

二、我國“雙降”政策實施現(xiàn)狀

中國人民銀行決定，自 2015 年 10 月 24 日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低社會融資成本。其中，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25 個百分點至 4.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.25個百分點至 1.5%；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整；個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)等不再設(shè)置存款利率浮動上限，并抓緊完善利率的市場化形成和調(diào)控機(jī)制，加強(qiáng)央行對利率體系的調(diào)控和監(jiān)督指導(dǎo)，提高貨幣政策傳導(dǎo)效率。

自同日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5 個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。同時，為加大金融支持“三農(nóng)”和小微企業(yè)的正向激勵，對符合標(biāo)準(zhǔn)的金融機(jī)構(gòu)額外降低存款準(zhǔn)備金率 0.5 個百分點。

第一，雙降再臨，購房成本降至八五折

此次雙降已經(jīng)是年內(nèi)央行第三次雙降，政策頻率和力度前所未有，凸顯經(jīng)濟(jì)破七以及房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下行的壓力。本文認(rèn)為與此前積極需求端政策背景不同，此次雙降稍顯被動，一方面需求回暖效應(yīng)已經(jīng)在統(tǒng)計端顯現(xiàn)，而另一方面投資增速下降超出預(yù)期，簡單地釋放需求杠桿政策邊際效果有限，而大范圍放流動性又難免存在助推主流城市價格之嫌，此次雙降中首次提到個人住房公積金貸款利率保持不變即是央行權(quán)衡的方式。

此次降息后的貸款利率相當(dāng)于此輪降息周期前的 75 折，據(jù)測算，如一套房屋按 100 萬貸款，30%首付，30 年貸款期限計算，降息后利息總額較降息周期前減少 29%，每月月供減少 16%，總購房成本下降 13.9%。而如果按 25%首付比例計算，總購房成本下降 14.4%，如果考慮到實際操作過程中的首套房利率優(yōu)惠，此輪降息周期帶來的購房成本下移實質(zhì)上已經(jīng)接近 15%。

第二，政策暖風(fēng)護(hù)航四季度成交

三季度以來政策暖風(fēng)持續(xù)，首付比例下降疊加流動性再釋放，十月份上旬由于假期因素以及推貨量的原因成交較為平淡，但隨著下旬開始推貨量的提升，截至 10 月 24 日我們跟蹤的重點城市成交同比增速已經(jīng)重回 20%水平，環(huán)比增長超過 30%，其中一二三線重點城市成交同比增速分別為 19%、30%和 9%，環(huán)比增速分比為 42%、37%和 24%，十月成交超過 9 月份是大概率事件，銀十成色有望回歸，主流城市成交熱度仍有望在年內(nèi)持續(xù)。但考慮到去年四季度成交基數(shù)較高，增速回落是大概率事件。

第三，政策仍存空間，靜待投資回暖

除去流動性支持，從需求端改善投資端依然是房地產(chǎn)政策的主要思路，本文認(rèn)為當(dāng)前管理層可以出的牌包括：首付比例再下降或者將話語權(quán)交由金融機(jī)構(gòu)（如美國、日本），二手房交易稅費(fèi)再減免，契稅差異化征收的方式調(diào)整，同時考慮到當(dāng)前商業(yè)銀行的首套房貸款利率下限已經(jīng)下降到 7 折，但是實際落實的情況幾乎沒有，政府通過設(shè)立專門資金池或者政策性銀行支持居民貸款需求也是一條可行的路徑。

今年穩(wěn)投資任務(wù)艱巨，需求端和投資端的政策齊齊發(fā)力，整體而言本文認(rèn)為當(dāng)前萬事俱備，只欠東風(fēng)。房企正迎來近年環(huán)境最好的一年，資金加速回流改善同時優(yōu)化利潤以及現(xiàn)金流，另一方面股權(quán)融資和債權(quán)融資的渠道打通也顯著改善公司資產(chǎn)負(fù)債端，為補(bǔ)庫存意愿提升帶來契機(jī)，部分主流城市土地供應(yīng)也已經(jīng)箭在弦上，本文重申四季度房地產(chǎn)投資企穩(wěn)回升的觀點。

三、“雙降”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1、降息降準(zhǔn)之后，增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障

對于各商業(yè)銀行來講，由于存款準(zhǔn)備金率仍然相對較高，維持在18%左右，可以動用的資金規(guī)模受到存準(zhǔn)率的限制，銀行不可能在這么高的存準(zhǔn)率情況下釋放大規(guī)模貸款，因此，本次二套房貸降首付雖然會導(dǎo)致改善型需求購房門檻降低，但是，對于銀行來講，仍然難以釋放較大規(guī)模流動性來支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降息降準(zhǔn)之后，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進(jìn)一步降低，此時，對于銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)持續(xù)釋放得到保障。

2、一線城市及部分二線城市房價勢必會漲

此次央行降息降準(zhǔn)后，本輪央行累計已經(jīng)有三次降息三次降準(zhǔn)，對于樓市來講，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。

3、三次降息三次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯

在三次降息三次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢將進(jìn)一步“分化”。

4、把控好三次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存的“窗口期”

對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好三次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加三季度銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在第四季度出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會），盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險。

5、把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”

對于購房者來講，顯然，應(yīng)該把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機(jī)。簡單來講，購房者應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機(jī)入市購房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

四、結(jié)論

綜上所述，新一輪的“雙降”會給我國房地產(chǎn)市場帶來巨大影響：

住宅市場：新一輪的降息已將按揭利率推向歷史低位，這無疑將有利于住宅市場的進(jìn)一步回暖。然而，假如經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)不及預(yù)期，低利率所帶來的利好將大打折扣。

寫字樓：在國內(nèi)企業(yè)穩(wěn)健需求及蓬勃第三產(chǎn)業(yè)的支撐下，2015年上半年一線城市寫字樓市場表現(xiàn)不俗。相比之下，二線城市的寫字樓市場需求平淡，不少二線城市也面臨供過于求的風(fēng)險。在宏觀經(jīng)濟(jì)走弱的大環(huán)境下，下半年整體的寫字樓需求不排除有放緩的可能。

零售物業(yè)：正如2014年起一直強(qiáng)調(diào)的一樣，零售市場正面臨著一系列挑戰(zhàn)——日益激烈的電商競爭、大量的新增供應(yīng)、業(yè)態(tài)組合迅速演變。最近的股市波動以及GDP增幅的下滑將令到零售市場面臨更大的壓力。

國內(nèi)商業(yè)物業(yè)投資：鑒于目前經(jīng)濟(jì)前景不明朗，我們預(yù)期投資者將更加青睞低風(fēng)險的核心資產(chǎn)，而投資交易所需時間將有所延長。在二三線城市和零售物業(yè)板塊，投資回報率或有上升趨勢。世邦魏理仕認(rèn)為，未來一段時間商業(yè)物業(yè)投資活動將繼續(xù)集中于供需更為平衡的一線城市。

海外房地產(chǎn)投資：與我們一貫以來的看法一致，我們認(rèn)為海外投資仍將保持一個長期上升的趨勢。鑒于中國不斷深化的金融改革，我們認(rèn)為中國政府在可預(yù)見的將來收緊資本管制的可能性很低。盡管如此，鑒于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不明朗，短期內(nèi)中國投資者物色海外投資機(jī)會時應(yīng)將更趨謹(jǐn)慎，盡量挑選優(yōu)質(zhì)項目。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

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