房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系探究

劉丹

摘要：本文選取了中國(guó)2000年1月—2014年12月的商品房銷(xiāo)售額和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的月度數(shù)據(jù)，采用VAR模型分析了二者的相關(guān)關(guān)系。實(shí)證分析表明，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，長(zhǎng)期中房地產(chǎn)的發(fā)展趨于穩(wěn)定，但是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，說(shuō)明中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的這種觀點(diǎn)并不正確。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響機(jī)制分析

房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格上升會(huì)刺激企業(yè)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資，在投資乘數(shù)的作用下總產(chǎn)出多倍增加，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快；反之，企業(yè)會(huì)減少房地產(chǎn)投資，總產(chǎn)出減少，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢。另外，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，資產(chǎn)擁有者的名義收入增加，從而刺激資產(chǎn)所有者對(duì)商品和勞務(wù)的消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的作用機(jī)制，主要指政府財(cái)政政策和土地政策的影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)存在產(chǎn)出負(fù)缺口，政府會(huì)采用擴(kuò)張的財(cái)政政策和貨幣政策，增加土地供給，刺激投資；當(dāng)存在產(chǎn)出正缺口，實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高于潛在增長(zhǎng)率，政府會(huì)采用緊縮的財(cái)政政策和土地政策，減少土地供應(yīng)量，防止企業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2014年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95036億元，比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋銷(xiāo)售面積為120649萬(wàn)平方米，比2013年下降7.6%，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，與此同時(shí)，2014年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值累計(jì)增速為7.4%，創(chuàng)GDP增速的新低，回顧我國(guó)經(jīng)濟(jì)的近十年的波折，無(wú)不與房地產(chǎn)有著重要的聯(lián)系。因此，進(jìn)一步研究我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互影響的機(jī)制，以及如何把握兩者的增長(zhǎng)速度以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”發(fā)展，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義與理論價(jià)值。

二、實(shí)證分析

1.數(shù)據(jù)選取

選取商品房銷(xiāo)售額增加值和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的月度數(shù)據(jù)分別代表房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，用RS和MGDP表示。

2.ADF單位根檢驗(yàn)

對(duì)商品房銷(xiāo)售額RS和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值月度數(shù)據(jù)MGDP的時(shí)間序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，RS和MGDP接受有單位根的零假設(shè)，均為不平穩(wěn)序列。在一階差分條件下，對(duì)ΔRS、ΔMGDP進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，得出兩個(gè)序列是平穩(wěn)的，從而說(shuō)明RS和MGDP是一階單整序列，可以進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)探究二者之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

3.協(xié)整檢驗(yàn)

采用E―G兩步法檢驗(yàn)商品房月度銷(xiāo)售額RS和月度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值MGDP之間的協(xié)整關(guān)系。

（1）對(duì)RS和MGDP進(jìn)行回歸估計(jì)，回歸結(jié)果如下：MGDP=188.7279+2.46.5085*RS+。

（2）對(duì)回歸方程的殘差序列進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)，P值=0.0063，小于0.05，故殘差項(xiàng)是平穩(wěn)的，從而說(shuō)明RS和MGDP是協(xié)整的，二者存在協(xié)整關(guān)系。

4.格蘭杰因果檢驗(yàn)

由表1可知：在5%的顯著性水平下，MGDP是RS的格蘭杰因果原因，RS不是MGDP的格蘭杰因果原因。

5.建立VAR模型并確定最優(yōu)滯后階數(shù)

（1）根據(jù)AIC、SC、LR確定滯后階數(shù)，表4顯示最優(yōu)滯后期的選擇，其中AIC和SC反映的結(jié)果不一致，SC得出的結(jié)果是3階滯后最優(yōu)，AIC選擇的是6階之后最優(yōu)，所以要通過(guò)LR統(tǒng)計(jì)量選擇，最后結(jié)果是選擇滯后期是6。

（2）在確定最優(yōu)滯后期的基礎(chǔ)上建立VAR模型

由方程可知，滯后兩期的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額均產(chǎn)生正的影響，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有拉動(dòng)作用。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售額滯后期的系數(shù)較大，說(shuō)明房地產(chǎn)發(fā)展水平還受到自身發(fā)展程度的影響。

6.VAR穩(wěn)定性檢驗(yàn)

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，該模型的根有12個(gè)，模小于1，并且都是實(shí)數(shù)，表明VAR模型是穩(wěn)定的。

7.VAR脈沖響應(yīng)分析

從圖2中可以看出，給宏觀經(jīng)濟(jì)一個(gè)正的沖擊，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速發(fā)展，逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)泡沫階段，從第二個(gè)滯后期開(kāi)始，房地產(chǎn)泡沫破裂，進(jìn)入衰退期。從第8期有所回升，此后波動(dòng)幅度逐漸減小。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向變化會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是這種拉動(dòng)作用在短期內(nèi)有效，并不具有持續(xù)性。

三、實(shí)證結(jié)論及政策涵義

上述對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)證分析中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的格蘭杰原因，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向效應(yīng)能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這種拉動(dòng)效應(yīng)在脈沖響應(yīng)函數(shù)中得到進(jìn)一步驗(yàn)證；但是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格蘭杰原因，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并不能由房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)解釋，所以認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是由房地產(chǎn)業(yè)法發(fā)展帶動(dòng)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。目前，房地產(chǎn)的庫(kù)存水平已經(jīng)達(dá)到新高，未來(lái)供給壓力將會(huì)進(jìn)一步加大。為此，中央及地方政府需要制定適度寬松的調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（作者單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)）