中小城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀淺析

陳康迪

摘要：自改革開放以來，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化可謂翻天覆地。從開始階段的突飛猛進(jìn)到時(shí)至今日的日趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)發(fā)展可謂已經(jīng)進(jìn)入到攻堅(jiān)克難的“深水區(qū)”。筆者正是以我國(guó)西南地區(qū)比較典型的中小城市——銅仁市為例，通過分析其房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，探究影響其房地產(chǎn)發(fā)展因素，以期提出能夠促使其房地產(chǎn)良性發(fā)展的構(gòu)想建議，助力我國(guó)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。

關(guān)鍵詞：銅仁地區(qū)；房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；中小城市

一、研究背景

1978—2013年，中國(guó)城市化率達(dá)到了53.7%，受益最大的是房地產(chǎn)市場(chǎng)。之前的20多年，房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于大型或巨大型的城市開發(fā)。原因在于大型城市經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，居民收入較高。政策環(huán)境穩(wěn)定，且人口數(shù)目較多，房地產(chǎn)需求較大。相比而言，中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，導(dǎo)致中小城市房地產(chǎn)發(fā)展滯后。但是近幾年，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，隨著開發(fā)增多，很多大城市需求趕不上房屋供給，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)愈來愈多，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很大，一旦遇到經(jīng)濟(jì)下行，房開商將會(huì)遇到前所未有的危機(jī)。

相反，近幾年中小城市交通獲得了極大的改善、中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，且相比大城市房?jī)r(jià)很高、居住環(huán)境由差，中小城市的優(yōu)點(diǎn)日漸明顯，所以大多數(shù)人選擇在家鄉(xiāng)置業(yè)。迫使許多大型房地產(chǎn)開發(fā)商將目光投向了中小型城市。對(duì)于中小城市房地產(chǎn)開發(fā)而言，亟需大城市的開發(fā)商給他們帶去新的住宅理念以及房屋使用中的物業(yè)管理服務(wù)。本文選取銅仁市作為研究對(duì)象，是在考慮其人口狀況、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域位置以及行政區(qū)域劃分等綜合條件下篩選出來，使其具有代表性。

二、銅仁城市概述

（一）銅仁歷史文化

銅仁地處貴州省東北部，屬于武陵山脈地區(qū)。該地區(qū)歷史悠久，可以追溯到石器時(shí)代。銅仁地區(qū)總面積1.8萬平方米。下屬2個(gè)區(qū)、4個(gè)縣和4個(gè)自治縣且多數(shù)屬于少數(shù)民族聚居區(qū)。該地區(qū)氣候宜人、俗話說“夏無酷暑、冬無嚴(yán)寒”，很適宜人類居住。

（二）銅仁人口現(xiàn)狀

據(jù)最新數(shù)據(jù)①，銅仁在籍人口有427.2萬人，且農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝跀?shù)的88%。側(cè)面說明銅仁仍然具有很大的城鎮(zhèn)化潛力，則對(duì)住房需求相對(duì)比較大，房地產(chǎn)發(fā)展前景良好。根據(jù)《中小城市發(fā)展報(bào)告（2010）》②中對(duì)城市劃分標(biāo)準(zhǔn)為：

銅仁全市427萬人、中心城市36萬人，屬于小型城市，但由于出生率較高，未來城市將往中等城市發(fā)展。

（三）銅仁經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2013年銅仁市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值535.22億元，增長(zhǎng)15.4%，雖然在貴州省幾個(gè)地區(qū)來說，銅仁市國(guó)民生產(chǎn)總值靠后，但其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度快，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，促使房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。按經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分銅仁屬于中國(guó)經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，銅仁2014年以前沒有直接通往省會(huì)貴陽的火車，但2015年高鐵開通后貴陽到銅仁高鐵僅需1個(gè)小時(shí)左右，銅仁到湖南車程僅1個(gè)小時(shí)，交通十分發(fā)達(dá)。

三、銅仁市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）城市化普及迅速，市場(chǎng)活力大。伴隨城市化的迅速普及，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈發(fā)活力，銅仁市預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%，2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)到85%。截止2013年銅仁市城鎮(zhèn)化率為36.6%低于全省37.83%的平均標(biāo)準(zhǔn)。綜上所述，銅仁市城市化率發(fā)展空間巨大，且發(fā)展速度很快。房地產(chǎn)市場(chǎng)活力巨大。

（二）市場(chǎng)供需狀況均衡，新區(qū)潛力巨大。銅仁房屋預(yù)售簽約信息來看，新建商品房市場(chǎng)消化率為95%，整體比較均勻但是地區(qū)分化嚴(yán)重。老城區(qū)由于城市規(guī)劃和土地制約的影響。導(dǎo)致規(guī)模較小，房屋品質(zhì)不高，房?jī)r(jià)相對(duì)而言過貴，導(dǎo)致市場(chǎng)消化率較低，市場(chǎng)供過于求。而新區(qū)品質(zhì)較高，未來發(fā)展前景良好，市場(chǎng)消化率較高，出現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。

（三）商品房?jī)r(jià)日趨穩(wěn)定，穩(wěn)步上升。銅仁房屋價(jià)格低于全省平均水平，但是銅仁市房地產(chǎn)開發(fā)投資額仍然保持快速上升，本地居民購買住房主要為了居住，炒房現(xiàn)象相對(duì)較少。未來銅仁市商品房?jī)r(jià)格應(yīng)穩(wěn)中有漲。

四、影響銅仁市房地產(chǎn)發(fā)展因素分析

（一）宏觀因素

1.國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響。2015年，國(guó)家多次下調(diào)利率，以及積極出臺(tái)各類與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的健康平穩(wěn)發(fā)展?？偟亩?，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始總體偏暖。有利于銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)更好、更快發(fā)展。

2.居民平均收入與消費(fèi)水平的影響。銅仁市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而且居民平均收入增加，居民可支配收入增多，城市居民生活較為富裕。市場(chǎng)消費(fèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。銅仁市居民仍然具有很大的消費(fèi)潛力。

3.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期的影響。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期會(huì)促使或抑制其消費(fèi)房地產(chǎn)這一特殊的商品。從近期來看，銅仁市居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍看好，特別是伴隨國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策許多人預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將回暖，并且根據(jù)銅仁市發(fā)展?fàn)顩r，以及其交通的改善，許多人開始對(duì)房地產(chǎn)這一特殊的商品“下手”。

（二）微觀因素

1.物理因素影響。銅仁東西為峽谷、限制其只能像南北發(fā)展。且老城市中心可開發(fā)土地已經(jīng)基本完成。而存量土地二次開發(fā)成本較高，不如新地開發(fā)成本低，總上所述未來銅仁土地供應(yīng)主要集中在謝橋等幾個(gè)新區(qū)。新區(qū)正在積極建設(shè)“兩縱兩橫一系統(tǒng)”以后交通也會(huì)十分發(fā)達(dá)。但近期房?jī)r(jià)可能不會(huì)太高。

2.社會(huì)環(huán)境因素。包括小區(qū)配套設(shè)施、教育、醫(yī)療等設(shè)施。

房屋價(jià)格受小區(qū)配套設(shè)施以及周邊配套設(shè)施影響巨大。若小區(qū)周邊有知名小學(xué)和中學(xué)，該房屋均價(jià)平均比周邊樓盤高出20%。若小區(qū)為智能型小區(qū)那么小區(qū)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)提高。如果房地產(chǎn)開發(fā)商想讓自己樓盤售價(jià)比平均價(jià)格高，可以適當(dāng)引進(jìn)一些較好的小學(xué)。如“銅仁一小、二小或五小。”

3.自然環(huán)境因素。包括噪音影響、小區(qū)環(huán)境、空氣質(zhì)量等。

如今，人們生活條件越來越好，對(duì)住宅要求越來越高，小區(qū)環(huán)境、空氣質(zhì)量以及周邊污染情況也越來越受大家重視。所以在銅仁如果開發(fā)高端住宅這是房地產(chǎn)開發(fā)商必須思考的問題。

五、促進(jìn)銅仁市房地產(chǎn)良性發(fā)展建議構(gòu)想

（一）政府層面。銅仁市政府積極出臺(tái)有關(guān)良性促進(jìn)銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的條例，避免出現(xiàn)一些不合法、不規(guī)范的行為。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂現(xiàn)象。由于銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于萌芽發(fā)展的階段，可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商享受適當(dāng)?shù)恼邇?yōu)惠。促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。并且同時(shí)加大保障性住房項(xiàng)目，使保障性住房落實(shí)到實(shí)處。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商層面。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，可以引進(jìn)一大批高素質(zhì)人才，加強(qiáng)企業(yè)管理，加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。提供出“環(huán)境好、居住舒適、配套齊全、具有自我特色”的小區(qū)。

（三）購房消費(fèi)者層面。銅仁市居民可支配收入高速增長(zhǎng)，老百姓手里的余錢越來越多?，F(xiàn)很多人秉承“存錢不如存房子”的理念大幅度的購買住房。導(dǎo)致一、房屋空置率較高。二、使房地產(chǎn)發(fā)展速度過快。三、房地產(chǎn)供給不均。（需要房屋的人，而得不到房屋。）所以，消費(fèi)者需要理性分析市場(chǎng)，理性消費(fèi)。（作者單位：貴州職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

注解：

① 易丹青.銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析與建議[J]?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2011（05）：

② 《中小城市發(fā)展報(bào)告（2010）》，作者：中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會(huì)，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2010年10月1日。

參考文獻(xiàn)：

[1]許雷.房產(chǎn)新政下我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及建議[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè).2011（03）：25.

[2]喬曉剛，阮連法.淺析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[J].中國(guó)市場(chǎng).2011（09）：34.

[3]李國(guó)平.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及健康發(fā)展的路徑選擇[J].金融經(jīng)濟(jì).2011（06）：10.

[4]王磊.我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及問題分析[J].江南論壇.2011（04）：36.