我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展模式與政策建議

彭獻(xiàn)輝

摘 要：在西方發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展已相對較為成熟，目前我國在這一方面還比較落后，還沒有真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金。但是，基于房地產(chǎn)具有的強(qiáng)大多元融資需求，我國的房地產(chǎn)信托投資基金具有非常廣闊的發(fā)展前景。當(dāng)前我國房產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)工作已逐步開始進(jìn)行，但依舊存在各種各樣的問題，要通過綜合型人才的培養(yǎng)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)和法律政策的逐步完善等探索出一條適合我國國情的信托投資基金發(fā)展之路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金；發(fā)展；模式

1、我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展?fàn)顩r

1.1房地產(chǎn)信托投資基金概述

所謂房地產(chǎn)信托投資基金是指通過信托或公司的組織方式，將各種投資資金集合起來，為房地產(chǎn)進(jìn)行融資或用以持有收購盈利性的房地產(chǎn)，且具有稅收優(yōu)惠享受權(quán)的投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入通常來源于對各類房地產(chǎn)心頭投資基金股票的投資、房地產(chǎn)出租收入、房地產(chǎn)短期債務(wù)和抵押貸款利息收益。

作為一種證券化的房地產(chǎn)產(chǎn)品，房地產(chǎn)信托投資基金在國外已有很長時間的歷史了，特別是在北美和歐洲已較為成熟，其已具有10%左右的覆蓋率。房地產(chǎn)信托投資基金在亞洲發(fā)展相對較晚，但進(jìn)入新世紀(jì)以來，亞洲四小龍和四小虎等逐漸注意到它的重要性，房地產(chǎn)信托投資基金的市場覆蓋率逐年提升。在我國，由于法律政策方面的原因，當(dāng)前還沒有真正意義上的房地產(chǎn)信托投資基金。但是，我國正逐漸推進(jìn)證券化資產(chǎn)，尤其是對房地產(chǎn)信托投資基金的重視程度也是歷來所沒有的。當(dāng)前，我國主要有兩種房地產(chǎn)信托投資基金的類似產(chǎn)品。

1.2海外上市的房地產(chǎn)信托投資基金

我國由于房地產(chǎn)信托投資基金上市途徑和政策法律的缺少，使的少數(shù)房地產(chǎn)公司選擇了通過海外上市房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行融資。信托投資基金的海外上市主要有兩種模式：

第一，離岸模式。這種模式又叫“越秀”模式，在這種模式中國外公司持有內(nèi)地物業(yè)，國外公司通過房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)定進(jìn)行上市交易。這種模式結(jié)構(gòu)簡單，稅費(fèi)擔(dān)負(fù)較小。越秀房地產(chǎn)投資信托基金是這種模式的代表性產(chǎn)品。

第二，“凱德”模式。這種模式中國內(nèi)公司和物業(yè)分別由國外公司持有，國外公司通過房地產(chǎn)信托投資基金的設(shè)立使其在海外進(jìn)行上市交易，凱德中國零售房地產(chǎn)信托基金是這種模式的代表性產(chǎn)品。

1.3房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的特殊類型

一些特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在我國取得了不錯的發(fā)展成就，這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金通常是指權(quán)益型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。2005年聯(lián)信寶利中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信托投資計劃作為第一只業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品正式發(fā)行。和之前的項目不同，該項目是先進(jìn)行資金募集，而后在具有較好發(fā)展前景的地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，且具有多樣性的投資方式，主要包括投資股權(quán)、貸款、購買成熟物業(yè)產(chǎn)權(quán)等多種方式。和先前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行期次不同，它采用分期發(fā)行的方式。此外，它還規(guī)定了投資人擁有超額利潤分配權(quán)和基準(zhǔn)年收益一定比例的優(yōu)先享受權(quán)?？傮w而言，該計劃在設(shè)計上基本采用了房地產(chǎn)信托投資基金的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，盡管無法全部符合基金的有關(guān)條件，但是該信托計劃基本上具有了契約型封閉式基金的相關(guān)特點(diǎn)。自該信托計劃成功推出后，這種特殊類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展很快，規(guī)模也不斷擴(kuò)大。到2011年年末，我國的房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額逼近7000億元大關(guān)，盡管信托貸款類型占據(jù)了絕大部分，但權(quán)益型和股權(quán)型信托產(chǎn)品的比例也獲得了顯著提升。

2、我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展策略

2006年，我國頒布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》，《意見》中明確規(guī)定禁止國內(nèi)物業(yè)直接由離岸控股公司所持有，然后將離岸公司進(jìn)行上市交易。該《意見》的頒布使得越秀模式的海外房地產(chǎn)信托投資基金上市模式基本不具有現(xiàn)實(shí)操作性，而兩級結(jié)構(gòu)的凱德模式又需要更多的承受成本，僅對那些資產(chǎn)優(yōu)良、規(guī)模較大的房地產(chǎn)比較適用。針對這些問題，我們應(yīng)進(jìn)行如下方面的完善。

2.1復(fù)合型人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托投資基金在管理人才方面具有很高的要求，不但需要管理人員掌握良好的金融產(chǎn)品和金融市場理論知識，具備較好的理財能力，還需要他們了解房地產(chǎn)專業(yè)知識，具備一定的房地產(chǎn)實(shí)際管理經(jīng)驗。在上世紀(jì)70年代以前，美國的產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展不理想在很大程度上與它沒能很好的利用和吸收管理人才有關(guān)。由于我國的房地產(chǎn)信托投資基金還處于起步階段，過渡性的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品同國外的房地產(chǎn)信托投資基金尚有不小的差距，因此，我國非常缺乏專業(yè)的投資型人才，精通房地產(chǎn)信托投資的復(fù)合型人才更是少之又少。所以國家要加快復(fù)合型人才的培養(yǎng)，這需要學(xué)術(shù)界和地產(chǎn)界的共同努力。

2.2相關(guān)政策和法律的完善

房地產(chǎn)信托投資基金由于具有較多的參與方、較為復(fù)雜的運(yùn)營方式和多樣性的組織模式，因此需要法律法規(guī)在設(shè)立機(jī)制、運(yùn)營機(jī)制和退出機(jī)制等相關(guān)方面都要進(jìn)行細(xì)致詳細(xì)的規(guī)范。

我國的封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式、信托產(chǎn)品模式等現(xiàn)存集資投資模式，都是通過《信托法》進(jìn)行規(guī)范的?！缎磐蟹ā酚捎谥缓托磐杏嘘P(guān)，對信托的投向產(chǎn)業(yè)并沒有過多的涉及，因而具有很大的局限性。當(dāng)前在房地產(chǎn)投資信托基金法規(guī)、政策方面，尤其是其具體怎樣運(yùn)作和如何實(shí)施產(chǎn)權(quán)變更和轉(zhuǎn)移等，我國還沒有相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，這都是房地產(chǎn)信托投資基金在實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)中需要解決和探討的關(guān)鍵性問題。因此，為給房地產(chǎn)信托投資基金提供支持與便利，我國應(yīng)盡快完善房地產(chǎn)信托投資基金在交易、設(shè)立等方面的法律法規(guī)。

2.3健全監(jiān)管機(jī)制

在金融監(jiān)管方面，當(dāng)前我國實(shí)現(xiàn)的是分業(yè)監(jiān)管的方式，這種監(jiān)管具有專業(yè)化不高、立法監(jiān)管層次低的特點(diǎn)。各金融行業(yè)的互相協(xié)作是房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的必要前提，而在現(xiàn)行的監(jiān)管上，它的運(yùn)作、設(shè)立和上市等各環(huán)節(jié)又分屬不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。因此，房地產(chǎn)信托投資基金固有的“混合”屬性和當(dāng)前我國的分業(yè)監(jiān)管機(jī)制互相沖突。不同行業(yè)自成監(jiān)管，各司其職的工作，很難做到信息共享和有效溝通。想要房地產(chǎn)信托投資基金獲得良好的發(fā)展，就必須強(qiáng)化各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的交流溝通，厘清他們的責(zé)任，為信托投資基金提供良好的監(jiān)管環(huán)境。

結(jié)語：基于我國當(dāng)前時期強(qiáng)勁的多元融資需求、房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的投資需要和監(jiān)管方面的政策支持，我國的房地產(chǎn)信托投資基金具有非常廣闊的發(fā)展空間，但是當(dāng)前依舊存在管理人才、法律法規(guī)、結(jié)構(gòu)和稅制等多方面因素的約束。我國要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金的快速發(fā)展，還要不斷提升管理人員的業(yè)務(wù)技能、健全監(jiān)管職能、完善法律政策，努力提升投資者對房產(chǎn)金融產(chǎn)品的認(rèn)可度。（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)）

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