房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其控制

許超　劉井明

摘 要：近些年，房地產(chǎn)市場投資問題頻出，引發(fā)了人們的廣泛關(guān)注。基于此，本文對我國房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行系統(tǒng)研究，針對不同風(fēng)險(xiǎn)類型進(jìn)行分析。在此基礎(chǔ)上提出控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對策略，為控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供思考和參考措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；對策

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要類型

在投資決策階段，按照風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的空間位置，分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.外部風(fēng)險(xiǎn)

（1）自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較小，但一旦發(fā)生造成的災(zāi)害結(jié)果是較為嚴(yán)重的。

（2）政治風(fēng)險(xiǎn)

政治風(fēng)險(xiǎn)主要包括政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，政府相關(guān)政策的出臺(tái)和變動(dòng)，包括產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控、稅收政策等，都會(huì)引起相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下降通道所造成的不利影響，也可能是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展到某一階段市場對某種物業(yè)類型的需求發(fā)生的轉(zhuǎn)變。此外，利率的調(diào)整、物價(jià)的變化對房地產(chǎn)的需求也會(huì)造成巨大的影響。

（4）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于社會(huì)環(huán)境因素的變化帶來的不利影響。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（5）國際風(fēng)險(xiǎn)

國際風(fēng)險(xiǎn)是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)都會(huì)有較大影響。國際風(fēng)險(xiǎn)主要有：國際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國家穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、國際貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)等。

另外，還有市場風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)等。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

（1）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上的失誤造成的影響。這類風(fēng)險(xiǎn)主要是由于投資者主觀上的決策錯(cuò)誤及經(jīng)營管理存在問題。

（2）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用融資，增加了企業(yè)融資成本和負(fù)債率，存在債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)及資金鏈惡性循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還有技術(shù)可行性風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)合理性風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)投資的不可轉(zhuǎn)移性

房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而它本身是不能移動(dòng)的，這便導(dǎo)致了由于市場變化，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了大多數(shù)的房地產(chǎn)交易需要相對較長的時(shí)間過程。這都決定了房地產(chǎn)的市場流動(dòng)性和資產(chǎn)變現(xiàn)性較低。

（二）房地產(chǎn)投資的資金需求性

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資較大，投資周期較長。隨著投資規(guī)模增加，投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，投資者能否按期籌措到項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金及按約及時(shí)歸還債務(wù)資金的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)投資的持久性

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及銷售周期需要相對較長的時(shí)間過程，開發(fā)周期越長，期間面臨內(nèi)外部環(huán)境因素變動(dòng)的可能性就越大，而房地產(chǎn)商品的耐久性又決定了其使用上的長期性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，市場對房地產(chǎn)的品質(zhì)要求也隨之提高，投資者可能會(huì)面臨房地產(chǎn)商品閑置引發(fā)的資金鏈等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制對策

（一）深入市場研究控制風(fēng)險(xiǎn)

通過深入市場調(diào)研，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場進(jìn)行有針對性的了解，拓展多種調(diào)研渠道，提高市場信息的準(zhǔn)確性，推出真正符合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)

對相關(guān)性較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，不同的項(xiàng)目其收益情況和風(fēng)險(xiǎn)幾率不同，通過投資組合可以分散投資風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定收益的同時(shí)也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）采取科學(xué)合理的融資形式降低風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)公司實(shí)際情況，選擇合理融資渠道和方式，降低貸款利率及資金風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高資金使用效率，比如在投資項(xiàng)目管理中，引入競爭機(jī)制，降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)周期。

（四）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，成立風(fēng)險(xiǎn)專管機(jī)構(gòu)，做好投資評價(jià)工作，及時(shí)確定風(fēng)險(xiǎn)來源并采用合理防范措施化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。

四、結(jié)論

總之，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要扎實(shí)的理論功底以及對社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的深刻剖析，并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。做好房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及對策研究有利于投資者做出理性的投資行為并獲得合理的投資收益，同時(shí)對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展也具有重要的意義。（作者單位：中交璧成（大連）發(fā)展有限公司）

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