精裝時(shí)代帶來(lái)的思考

胡青

【摘 要】在福布期中國(guó)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)自主創(chuàng)業(yè)與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上首次發(fā)布2012中國(guó)中部商業(yè)城市排行榜，其中長(zhǎng)沙在入選的16個(gè)城市當(dāng)中排名首位，那么長(zhǎng)沙位列中國(guó)最佳商業(yè)城市20強(qiáng)、中國(guó)中部最佳商業(yè)城市是否名副其實(shí)，我們尚不好理論，但近兩年來(lái)長(zhǎng)沙的城市化基礎(chǔ)建設(shè)與商業(yè)發(fā)展咄咄逼人之勢(shì)，說(shuō)明城市市場(chǎng)越來(lái)越開放，住宅的剛性需求也將越來(lái)越明顯。即便調(diào)控，但被強(qiáng)調(diào)下的剛性需求如暗流急涌，在銀行政策層的稍許松動(dòng)下，立即引發(fā)出強(qiáng)有力的反彈趨勢(shì)。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體；精裝房

在福布期中國(guó)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)自主創(chuàng)業(yè)與民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇上首次發(fā)布2012中國(guó)中部商業(yè)城市排行榜，其中長(zhǎng)沙在入選的16個(gè)城市當(dāng)中排名首位，那么長(zhǎng)沙位列中國(guó)最佳商業(yè)城市20強(qiáng)、中國(guó)中部最佳商業(yè)城市是否名副其實(shí)，我們尚不好理論，但近兩年來(lái)長(zhǎng)沙的城市化基礎(chǔ)建設(shè)與商業(yè)發(fā)展咄咄逼人之勢(shì)，說(shuō)明城市市場(chǎng)越來(lái)越開放，住宅的剛性需求也將越來(lái)越明顯。即便調(diào)控，但被強(qiáng)調(diào)下的剛性需求如暗流急涌，在銀行政策層的稍許松動(dòng)下，立即引發(fā)出強(qiáng)有力的反彈趨勢(shì)。2016年在一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，原本火熱的樓市迅速降溫，利率松動(dòng)、房企讓利……在一系列的利好催動(dòng)下，細(xì)看這些項(xiàng)目推出的產(chǎn)品大多是針對(duì)剛需群體的，加上房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠促銷，項(xiàng)目開盤現(xiàn)場(chǎng)人氣爆滿，樓市出現(xiàn)“全城熱購(gòu)”，出現(xiàn)“排隊(duì)搖號(hào)購(gòu)房”現(xiàn)象。

如今正經(jīng)歷“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，房?jī)r(jià)與政策的博弈如今處于膠著狀，調(diào)控在抑制房產(chǎn)投資泡沫的同時(shí)，相當(dāng)力度地抑制了廣大受群的剛性需求，在一定程度上也放緩了城市化擴(kuò)張進(jìn)程，“孩子和垃圾一齊潑掉”不僅打壓了房?jī)r(jià)，也在考驗(yàn)著大部分房企的實(shí)力底線，考驗(yàn)著地方政府城市建設(shè)的信心與決心。一次偶然機(jī)會(huì)，在廣播中聽到了一檔有關(guān)房產(chǎn)頻道的樓盤推介節(jié)目，那是頻道主持人與聽眾的互動(dòng)節(jié)目，有幸聽到了萬(wàn)博匯的意向投資聽眾，但主持人以價(jià)格趨高、地段無(wú)特別優(yōu)勢(shì)、周邊民宅空置率高、投資回報(bào)偏低等理由建議考慮放棄，分析中不無(wú)道理……

在“二十五”大長(zhǎng)沙的超級(jí)城市建設(shè)計(jì)劃中，不難發(fā)現(xiàn)，結(jié)合各片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃，城市綜合體及商務(wù)區(qū)的誕生已成為一種悄然之勢(shì)正強(qiáng)勢(shì)崛起，以未來(lái)的眼光看樓市，才是精準(zhǔn)、睿智投資的永恒定律，國(guó)家抑制住宅投資熱的宏觀調(diào)控趨勢(shì)下，后期售房受體定位需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有所思考……，“精裝時(shí)代，顛覆傳統(tǒng)”房產(chǎn)企業(yè)得天時(shí)、地利與人和，以建筑精美不可復(fù)制，風(fēng)格各異難以仿造為目標(biāo)，打造有文化、品牌和故事的精裝房思維應(yīng)運(yùn)而生。房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身一再努力，華麗轉(zhuǎn)型，以“創(chuàng)建現(xiàn)代的、大眾的、具有地域特色的建筑精品”到“品質(zhì)改變生活”，使其精裝房成熟大氣，抵擋了時(shí)間的侵襲毫不褪色，讓相伴一生的房子在歲月風(fēng)華之中仍熠熠生輝，令世人仰望，讓業(yè)主感動(dòng)。

我們知道，房地產(chǎn)不等同簡(jiǎn)單的鋼筋加水泥！同樣，住宅也不等于一堆高檔建筑材料和裝飾材料的簡(jiǎn)單堆砌。所謂精裝房，是指“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝完成”。異軍突起的精裝時(shí)代，近幾年來(lái)勢(shì)如破竹，如滾滾洪流，徹底顛覆了傳統(tǒng)的個(gè)體家裝，因?yàn)樗鼈兙邆涫⌒?、健康、安全的凸顯優(yōu)勢(shì)：首先，精裝房可以杜絕因缺少專業(yè)知識(shí)的“街頭游擊隊(duì)”在家庭裝修過(guò)程中對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的損壞和不良改造問(wèn)題；其次有利于在住宅市場(chǎng)推廣新型環(huán)保材料，同時(shí)還免遭鄰里間裝修噪音和垃圾的侵害；最后，從費(fèi)用角度考慮，同等品質(zhì)的裝修，家庭完成的造價(jià)要比集成采購(gòu)高得多，而且，精裝房走的是時(shí)尚元素與舒適大氣綠色融合的高端路線，所以，它們的推崇出爐，很快受到了廣大住戶的好評(píng)與追捧。

住戶對(duì)精裝房的選定過(guò)程，其實(shí)是產(chǎn)品品質(zhì)的較量與博弈過(guò)程。當(dāng)精裝產(chǎn)品成為一種大眾生活選擇模式時(shí)，同類型產(chǎn)品除了地段、環(huán)境與戶型外，其選型、材質(zhì)、適用性與美觀度的綜合比較就會(huì)越來(lái)越明顯，客戶在不斷的篩選中愈來(lái)愈有經(jīng)驗(yàn)，因房屋精裝出現(xiàn)的紕漏問(wèn)題引發(fā)的針對(duì)性差評(píng)在媒體上也屢屢曝光，例如：他們認(rèn)為開發(fā)商承諾的品牌與合同約定內(nèi)容不相符合，有的品牌盡管與合同約定一致，但實(shí)際交付使用的產(chǎn)品卻是同一品牌中檔次最低的；其次開發(fā)商推行的“低價(jià)采購(gòu)”訂單中，家居建材企業(yè)卻提供了非環(huán)保、價(jià)格低廉的“特供”產(chǎn)品，在工程監(jiān)理環(huán)節(jié)，建筑材料又得不到有效監(jiān)管與控制，存在著很大的安全質(zhì)量隱患；還有，由于房屋結(jié)構(gòu)性破壞、隱蔽工程處理不當(dāng)或操作程序上出現(xiàn)偏差，引起精裝房墻面開裂、廚衛(wèi)滲漏現(xiàn)象，給入住戶帶來(lái)了極大的不便和麻煩，等等，這些評(píng)價(jià)令開發(fā)商們?nèi)缱槡郑步o后期物業(yè)維修帶來(lái)諸多麻煩和法律事務(wù)糾紛。

大家知道，精裝不是簡(jiǎn)單的裝修工程，而是為消費(fèi)都提供以產(chǎn)品為核心的家居產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)，彰顯住宅的氣質(zhì)和靈魂，它不僅要滿足消費(fèi)者對(duì)安全、舒適、便捷等共性化的需求，更要為目標(biāo)消費(fèi)群提供尊貴感、身份感、超前感、時(shí)尚感等特殊化的需求。所以說(shuō)，精裝住宅不僅要擁有生活方式的內(nèi)涵，更要折射出文化的光輝。同時(shí)它還需要滿足不同消費(fèi)群體對(duì)于家裝產(chǎn)品的任何需求。房產(chǎn)企業(yè)精裝房通過(guò)近幾年的試水，需不斷把握格局、運(yùn)籌帷幄，以戰(zhàn)略眼光引進(jìn)知名品牌戰(zhàn)略合作，優(yōu)化整合基礎(chǔ)裝修資源，利用家居產(chǎn)業(yè)鏈定制操作靈活等優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)省心、省事、省力的精裝品牌，顛覆了傳統(tǒng)家裝業(yè)的繁鎖與耗費(fèi)，受到了廣大消費(fèi)者的追捧，開發(fā)商也在豐厚利潤(rùn)回報(bào)下趨之若騖，家裝行業(yè)風(fēng)生水起，但隨之而來(lái)的是，消費(fèi)者需求選擇范圍的加大與維權(quán)意識(shí)的加強(qiáng)，讓家裝行業(yè)從平民時(shí)代步入品質(zhì)時(shí)代。透明化、大而全的精裝運(yùn)營(yíng)模式，在市場(chǎng)流行趨勢(shì)中不斷迭變更新，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品配套與服務(wù)更小心謹(jǐn)慎，推陳出新，不斷學(xué)習(xí)，科技領(lǐng)先，以達(dá)到舒適、智能、耐久，人性化與特色化的完美結(jié)合，房產(chǎn)企業(yè)攜手知名品牌的戰(zhàn)略合作著利于雙方的接受程度的層面上，對(duì)合同不斷進(jìn)行再次的深化與完善，雙方的彼此選擇就是合作的良好開端，合作中雙方都會(huì)遵循約定的游戲規(guī)則，認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)、尊重、互惠，求大同，存小異，互利互贏以促成優(yōu)品問(wèn)世。

對(duì)于精裝房，我們可能僅限于方案概念型或房企大鱷的作品觀摩，只能靠想象這一感觀去理解，在大眾的心理普遍看好建筑有風(fēng)格，風(fēng)格背后有故事，故事中隱含一種文化的住宅，所謂“山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈”。這對(duì)房產(chǎn)企業(yè)提出了時(shí)時(shí)事事以人為本的要求，施工方應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)查看后，做到細(xì)分目標(biāo)群體，通常以投資改善居住環(huán)境與品質(zhì)為主的大戶型樣板房裝修以米黃色格調(diào)為主打色，室內(nèi)裝飾典雅大氣，溫馨浪漫，軟硬裝和諧搭配給人以舒適之感；而小戶型公寓一直受快節(jié)奏生活、首次置業(yè)的年輕白領(lǐng)與投資者所青睞，使每個(gè)樣板房裝修得簡(jiǎn)潔明快、功能齊備，采光、通風(fēng)效果佳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)本著對(duì)客戶的承諾守信，站在營(yíng)銷角度，針對(duì)精裝技術(shù)的施工，提出了更高要求，要在有效的成本控制區(qū)域內(nèi)提高性價(jià)比，門框、廚衛(wèi)等常用產(chǎn)品選擇一線品牌，在后期精裝房施工中，裝修標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到甚至高過(guò)現(xiàn)有樣板房的品質(zhì)要求；在交房過(guò)程中必須明示交房標(biāo)準(zhǔn)范疇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的法律糾紛；產(chǎn)品要有創(chuàng)意，突出個(gè)性，增設(shè)銷售亮點(diǎn)，拉開同檔次樓盤差距。其可行性實(shí)施報(bào)告中如目標(biāo)定位、設(shè)計(jì)選型、成本控制、材料合同、施工質(zhì)量、過(guò)程監(jiān)控及分項(xiàng)驗(yàn)收等操作規(guī)程將作為指導(dǎo)性方案得以明確。在施工過(guò)程中如何把控施工工藝、材料品質(zhì)及施工組織措施，如何完善施工的全過(guò)程監(jiān)管體系建設(shè)，最大限度增強(qiáng)產(chǎn)品附加值，確保產(chǎn)品品質(zhì)，提高性價(jià)比，只有將外在的包裝與內(nèi)在的氣質(zhì)和諧統(tǒng)一，共同達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，才能完美地展現(xiàn)出其卓而不群的風(fēng)度，硬件上的出類拔萃只是支持物業(yè)成為“豪宅”的先決條件，軟件的提升與修煉才是支持物業(yè)成為“豪宅”的必要條件。以此來(lái)達(dá)到“藏氣聚勢(shì)、天人合一”的尊貴和諧境界，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一種挑戰(zhàn)，也是精裝時(shí)代給我們帶來(lái)的思考。我認(rèn)為，“拿來(lái)”與借鑒未嘗不是個(gè)辦法……